Renato Saboya
Complementando o post sobre zoneamento, gostaria de aprofundar um pouquinho as explicações sobre a taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA). Esses dois parâmetros podem gerar alguma confusão.
Taxa de Ocupação (TO)
A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavto térreo.
Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idéia do que representam taxas de ocupação diferentes.
Parâmetros de referência para a TO.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinaçõe de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
Para facilitar as discussões em processos participativos, preparei um pequeno guia que pode ser impresso ou fotocopiado em uma página e entregue para os participantes. Você pode baixá-lo aqui. [Update] Se você tiver problema com o link, utilize este download alternativo: Guia para a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento.
Agora entendi! Mas como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?
Aproveitando a grande quantidade de comentários com essa dúvida, resolvi atualizar este post para tocar em um ponto importante: os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos caso-a-caso, ou seja, não há uma regra geral nem uma lei federal (pelo menos até onde tenho conhecimento) que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar.
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:
- Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
- O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
- sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
- garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
- beirais;
- áreas abertas, tais como piscinas;
- áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.
Leia também:
- Operações urbanas consorciadas – uma introdução;
- Transferência do direito de construir;
- Outorga onerosa do direito de construir;
- Zoneamento e planos diretores;
- Ajuste de terras;
107 Comentários
Olá,
Tenho um terreno de 26,00m x 7,60m de frente,quero encostatar minha edificação em um dos lados e no fundo do terreno,sabendo que esta tem 4,65m de profundidade e 20,60 de comprimento com 2 pavimentos de acordo com a prefeitura posso edificar assim,respeitando recuo de 5m de frente do terreno.Como calculo o “TO” e “CA” ?
TENHO UMA COBERTURA DE UMA ÁGUA QUAL A INCLINAÇÃO NECESSÁRIA?
A escada ficará do lado opsto com 1,5mde largura e meu pé direito é de 3,00m h com patamar de 1,20m para circulação.
Atenciosamente,
Sueli Ribeiro
Olá Sueli,
Você teve duvidas em relação a sua construção, já conseguiu solucionar seu proeblema?
Qualquer coisa me encontro a disposição para esclarecimentos, consultoria, projeto e execução de reforma e obra.
Atenciosamente,
Arq. Sheyla
Pessoal ,podem me dizer se a piscina entra no cálculo de T.O ?
Obrigado! É ótimo podermos contar com esse tipo de ferramenta para informações
olá, poderiam me informar como calcular ou como encontrar a área permeavel, de acordo com o macrozoneamento da minha cidade?
Olá,
Tenho dúvida na definição dos termos e na execução do cálculo de “área privativa” e “área total” de unidades, no caso de edifícios de apartamentos. Para área total de uma unidade devo considerar a área privativa somada à porcentagem de área comum equivalente? Como seria essa fómula?
Olá Pessoal;
Existe alguma lei, que não seja a de regulação do solo (Plano Diretor) que limite a taxa de ocupação do solo. Veja que na maioria das cidades esse índice não ultrapassa 60% (que já acho mto), esse critério veio através de estudos ou está limitado em alguma lei?
Obrigado Renato. Sou estudante de Arquitetura e tava me matando num projeto mas sem saber como era CA e TO, pior que o professor tb não responde o que é, só fala: Pesquisa!!!!!!! Entao obrigado a ele por me ensinar como aprender (como ele diz: não dar o peixe mas ensinar a pescar) e obrigado a vc pelo excelente blog!!!!!!!!
Olá,
resido em um edifício cujo o pavimento que esta no nível da rua é a garagem. Da face externa do muro da garagem ate o inicio do passeio de pedestres existe um jardim de 3 m de largura. O predio portanto é cercado por um jardim de 3 m. Alguem poderia me dizer se posso utilizar uma pequena área desse jardim rente ao muro para construção de uma pequena casa 2x2m.
Obrigada
Vc tem que consultar o plano diretor e o código de obras da sua cidade, mas é muito provável que não seja permitido.
Em um sobrado, a área da caixa de escada, para cálculo do coeficiente de aproveitamento, deverá ser considerada duas vezes (nos dois pavimentos) ou somente uma vez(em um único pavimento)?
Muito obrigado,
Cristian
Olá, Cristian!
Acredito que seja contado apenas uma vez, já que se somarmos a área de todos os degraus + patamares, teremos o equivalente a uma vez a área da caixa de escada (aproximadamente, dependendo de como a escada está desenhada).
Gostaria de saber se alguém pode me dizer, de maneira resumida e objetiva, quais são as áreas computáveies e não computáveis de um apartamento na cidade de São Paulo.
Olá Renato,
minha dúvida é semelhante a do Leandro Bohrer. Inclusive se você puder me passar o contato dele, gostaria de saber se ele conseguiu resolver o problema. Acho até que estamos falando do mesmo condomínio.
Resumindo meu caso, comprei recentemente uma cobertura horizontal em Florianópolis, com uma grande área livre e gostaria de ampliar a sala e fazer mais um quarto. Fui na SUSP e me falaram que o máximo que pode-se construir na cobertura é 50% da área total. Me falaram que antigamente esse limite era de 1/3, que foi o que foi construído na época. Então resolvi fazer uma consulta de viabilidade achando que iriam me informar exatamente quantos metros quadrados eu poderia ampliar. Pra minha triste surpersa a consulta de viabilidade não me foi muito útil. Dizia apenas que o índice de aproveitamente era de 1.3 e que a taxa de ocupação era de 37-NP (número de pavimento). Informaram também a distância pra rua que eu poderia construir (afastamentos). Pelo que entendi eles estão falando do terreno e não especificamente da minha cobertura. Voltei lá com a consulta em mãos e falei com uma arquiteta de plantão da prefeitura. Ela disse que pra eu saber a metragem a construir na cobertura eu teria que contratar alguem para fazer o cálculo. E que como a construção é antiga, de uma época em que se podia ocupar mais a área do terreno, ela disse que provavelmente no meu caso não daria, pois a TO é muito baixa.
Bom, minha dúvida é se preciso realmente desse estudo, que levaria em consideração a área total do terreno, o número de blocos, número de pavimento para poder calcular o quanto posso construir na cobertura ou se posso fazer esse cálculo apenas pela área total da cobertura, caso fique dentro dos 50% da área.
Desde ja agradeço.
Olá Eduardo,
Estou participando a poucos dias deste site, e li suas duvidas.
Primeiramente, quando falamos de C.A e T.O ambos estão relacionados ao edifício, são estas informações que nos ajudam, como arquitetos, a projetar dentro dos limites permitidos.
Como não tenho em mãos dados necessários para informá-lo com exatidão sobre seu caso, se faz:
Planta (para analisarmos os recuos, número de pavtos, etc), assim podemos descobrir quantos metros quadrados a mais você teria a disposição e depois disso você junto com a profissional saberiam quantos comodos ou ambientes poderiam ser criados e legalizados na prefeitura.
Estamos a disposição para esclarecimentos, consultorias, projetos e execução reforma e obra.
Atenciosamente,
arq. Sheyla Reuter
Olá, gostaria de parabenizar o renato pela iniciativa e tbem a Ana Carolina
pois são generosos e se preocupam com a cultura arquitetônica do nosso País.
Oi Renato.
Sobre este tema, construí uma ferramentinha para simular simplificadamente edifiícios sobre lotes, a partir dos regimes construtivos entrados de forma numérica.
Funciona direitinho.
Tá lá no :
http://urbanismo.arq.br/metropolis/2009/04/30/sistema-para-simulacao-grafica-de-regimes-construtivos/
Ou entrando direto no urbanismo.arq.br e procurando o “Sistema para Simulação Gráfica de Regimes Construtivos”.
Abraço.
Valeu!
Vou dar uma olhada!
Abraços.
Bom dia Renato,
O coeficiente de aproveitamento especifica a metragem quadrada máxima a ser construída em um lote. Essa metragem quadrada é a bruta (sem descontos) ou a líquida (com descontos). Como exemplo, áreas de varanda e garagem que são consideradas como 50% e 25% respectivamente para a área líquida serão consideradas suas áreas brutas ou líquidas.
Obrigado.
Bom dia!
Sou funcionária da Secretaria de Obras da minha cidade e faço parte da comissão de análise de projetos, Eu e a outra arquiteta que trabalha comigo discordamos do que devemos computar na taxa de ocupação. Eu acho que deve-se computar qualquer área de construção, a não ser varanda totalmente aberta e em balanço, como dita nosso código de obras. Ela acha que só se deve computar as áreas construídas cobertas. Pode me esclarecer esta questão, por favor?!
Obrigada!
Olá, Sylvia:
Poderia explicar melhor a diferença entre a sua interpretação e a dela? Quando vc diz “qualquer área de construção” está se referindo também a áreas não cobertas, como piscina?
Boa noite Renato,
O coeficiente de aproveitamento especifica a metragem quadrada máxima a ser construída em um lote. Essa metragem quadrada é a bruta (sem descontos) ou a líquida (com descontos). Como exemplo, áreas de varanda e garagem que são consideradas como 50% e 25% respectivamente para a área líquida serão consideradas suas áreas brutas ou líquidas.
Obrigado.
Isso depende da legislação específica de cada Município. Consulte o plano diretor e/ou o Código de Obras para poder saber com segurança.
Gostaria de saber se existe uma lei federal que ampare uma taxa de ocupação maior que o previsto em uma lei do plano diretor de minha cidade, o caso foi que construi um prédio de 3 pavimentos o meu arquiteto nao entrou com projeto e achava que estava tudo certo, minha surpresa que dois anos depois (hoje) o predio pronto ele entrou com regularização e não foi aceito pela Prefeitura, porque a taxa de ocupação era permitido 66% e foi ocupado 82% e não estou conseguindo o Habite-se, como posso ter um amparo em alguma lei federal já que a mesma também foi omissa e nunca fiscalizou a obra durante estes 02 anos, favor me dar uma luz para o email ebs@alternet.com.br obrigado
Gostaria de parabenizá-lo pela iniciativa em elucidar dúvidas básicas quando da elaboração de projetos. Tenho uma dúvida: o que vem a ser quadro condominial e quais são os elementos que o compoem?
O que são índices condominiais?
Olá!!
Vi que essa pergunta já foi feita, mas gostaria de saber se alguem puder me informar, se a piscina e o subsolo entram no na conta da taxa de ocupação.
obrigada
Olá Adriana,
No Município de São Paulo, conforme a Lei 11.228/92 a Piscina não é considerado área computável conforme a tabela 10.11 – Mobiliária e não entra para TO ou CA e não há restrição quanto a medida máxima ou mínima, porém deve ser descontado para o calculo de Permeabilidade. Quanto ao Subsolo, as áreas de vaga de garagem e manobra são não computável em relação aos índices, porém neste andar, caso haja outro uso (ex: depósito, dep. de empregados, etc) estes entram como área construída computável.
Arqª Ana Carolina de Oliveira Faria
Caros colegas, sempre estou atento quanto a TO e CA e acompanho frequentemente as perguntas e respostas, mas nesta semana apos muita reflexão, decidi compartilhar com voces a minha duvida, pois não encontrei subsidios na Prefeitura nem no cartorio. Por isto pregunto a quem possa me ajudar, a questão é simples: Quando queremos desmembrar um lote, os lotes desmembrados podem ser denominados no memorial descritivo como Lote A e Lote B, correto? Então quando queremos UNIFICAR dois lotes, sendo por exemplo o lote 12 e o lote 13, como devo proceder para denominar esse novo lote…? 12-13 ?
muito obrigado
Prezados colegas,
Alguém pode me informar se escadas externas (descobertas) entram no C.A.?
Grata a todos,
Isso é específico do seu município e, portanto, só é possível saber consultando o Plano Diretor e/ou o Código de Obras.
Boa noite pessoal,
Primeiramente, parabéns pelo blog… está muito interessante,
Eu estou vendo um terreno e na prefeitura da minha cidade consta as seguintes informações sobre a área de zoneamento de onde o terreno se encontra:
- AFASTAMENTO FRONTAL – 3,00 m
- ÍNDICE DE APROVEITAMENTO – 1,8
- TAXA DE OCUPAÇÃO – 70 %
- TAXA DE PERMEABILIDADE – 10 %
- ALTURA DE IMPLANTAÇAO – 10,00 m
A minha dúvida é com relação ao afastamento lateral das casas vizinhas. No documento só consta o afastamento frontal. Existe alguma medida padrão de afastamento lateral ou eu teria que obter essas informações direto com a prefeitura?
Muito obrigado,
Pedro
Olá!
Isso tem que ser visto diretamente na prefeitura, se vc não conseguiu encontrar no plano diretor nem no código de obras. O afastamento varia de município pra município, e mesmo de zona pra zona dentro de um mesmo Município. Muitas vezes varia também de acordo com o número de pavimentos que a edificação terá (quanto mais alta, maior o afastamento).
Parabens pelo blog.
Bom dia a todos e todas,
Pretendo construir um prédio em um terreno de 1200 metros quadrados.
O plano diretor fala que a taxa de ocupação é 65% e índice de aproveitamento 2.5, podendo construir até 10 andares.
Minha dúvida: vou poder construir quantos metros quadrados em cada andar? e no prédio todo?
a) TO: 1200 x 65% = 780 metros por andar – Multiplicado por 10, portanto 7.800 metros quadrados de construção no terreno
ou
b) IA: 1200 x 2.5 = 3.000 metros de construção do terreno para ser dividido nos 10 andares, portanto 300 metros por andar?
: a garagem e sacada, não computam neste cálculo
Se puderem esclarecer minha dúvida ficarei grato.
Quando dois instrumentos estão em “conflito”, o mais restritivo é o que prevalece. Então, no seu caso, seu limite será definido principalmente pelo IA, já que, no total, vc só poderá construir o que ele determina. Se os andares tiverem todos a mesma área, então serão 300m2 por andar.
Prezado Renato,
Fico muito grato pela gentileza.
Sucesso para você.
Prezado Renato,
Em primeiro lugar parabéns pelo site. Sou praticamento leigo no assunto e no entanto as abordagens são extremamentes didáticas e elucidativas.
Gostaria de aproveitar a oportunidade e esclarecer algumas dúvidas, inicialmente solicitando sua opinão pessoal sobre qual termo seria mais adequado ou apropiado para utilizar na questão relativa a limitação no uso do solo:
1 – Coeficiente de Adensamento (Q) ou Quota de Terreno por Unidade Habitacional? Os dois termos são a mesma coisa? Qual é o melhor?
2 – Encontrei na Lei do Plano Diretor de Joinville algumas definições que acabaram por me confundir, são elas:
“Coeficiente de Aproveitamento do Lote (CAL): corresponde a um número, pré-definido, que indica quantas vezes a área total do terreno pode ser edificada;
Área Total Edificável (ATE): determina a área máxima de construção das edificações; é o resultado da multiplicação do Coeficiente de Aproveitamento do Lote (CAL) pela área total do lote;”
Esta última definição não seria a mesma que você dá ao Coeficiente de Aproveitamento: “É um número que, multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos.”
Índices Urbanísticos ou Parâmetros Urbanísticos? Qual é o mais adequado?
Se for possível esclarecer fico-lhe antecipadamente grato,
Um grande abraço e sucesso com o trabalho
Rubem
1. Quanto a essas denominações, não há uma definição consensuada que seja usada em todo o Brasil, Por isso, vc deve consultar a legislação específica para saber exatamente como eles estão sendo definidos no seu Município. Aqui em Fpolis, por exemplo, eles não existem (até onde eu sei).
2. O CAL que vc menciona equivale ao Coeficiente de Aproveitamento explicado no post. É um índice (1,0; 2,0; 3,5; etc.). A ATE é a área total edificável, que é o resultado da multiplicação do CA (ou CAL) pela área do lote (1500m2; 2500m2; etc.). Essa área corresponde ao máximo que pode ser construído no lote, somando a área de todos os pavimentos.
Quanto a índices ou parâmetros, para mim é indiferente.
Caro Renato,
Sem quere abusar mas já abusando vai aí mais uma dúvida. No caso abaixo, considerando um lote de 2.200 m2 quantas unidades poderiam ser construídas com que tamanhos máximos?
Coeficiente de Aproveitamento (CA): 1,0;
Área Total Edificável (ATE): ??????
Taxa de Ocupação (TO): 40% (quarenta por cento) para lotes com área acima de 2.000 m2 (dois mil metros quadrados);
Gabarito (G): 02 (dois) pavimentos e altura máxima de 7,5 (sete e meio) metros;
Taxa de Permeabilidade (TP): 40%
Quota de Terreno por Unidade Habitacional (QT): 500 m2 (quinhentos metros quadrados).
Caro Prof. Renato Saboya,
Sou arquiteto e entrei com a documentação junto à prefeitura de minha cidade para a obtenção do alvará dessa construção. O engenheiro da prefeitura referenciou o seu Guia para a Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, citando: “Recomenda-se já incluir a garagem no n° de pavimentos, para evitar confusões no momento de discussões e definições” de forma a embasar a não liberação do alvará. Nessa obra a garagem fica no subsolo e a partir do alinhamento da rua são previstos 4 pavimentos. A prefeitura alega que não posso construir 4 pavimentos a partir do alinhamento da rua, pois de acordo com o PDM do município, na minha zona de ocupação o gabarito* é 4, e a altura da edificação** 12 m, então essa construção teria 5 pavimentos e a altura da edificação seria aproximadamente 15 m. Em discordância entendo que a altura da edificação deve ser considerada a partir do nível da rua e não a partir do nível do subsolo. Neste caso, qual é a altura da edificação? Considera-se a partir do nível da rua ou do subsolo? E o n° de pavimentos, considera-se o subsolo?
Segundo o PDM:
*Gabarito – é o número máximo de pavimentos da edificação.
**Altura da edificação – é a distância entre o ponto mais elevado da fachada principal, excluída a platibanda ou o telhado, e o plano horizontal que contém o ponto de cota igual a média aritmética das cotas de nível máximas e mínimas dos alinhamentos.
Olá!
No seu caso a legislação específica do seu Município deveria definir com clareza o que conta e o que não conta como pavimento. Em Fpolis, por exemplo, a legislação prevê que pavimentos-garagem não contam como número de pavimentos, dependendo de alguns fatores. Mas isso varia de um município para outro. Por isso, sou favorável à definição prévia, na própria legislação, de quais pavimentos são ou não contados para efeito dos limites, incluindo a garagem. Por isso, não posso dar minha interpretação quanto a esse caso específico sem conhecer toda a legislação.
Caro Prof. Renato Saboya,
Primeiramente agradeço seu esclarecimento. Gostaria da sua opinião para o seguinte: em minha cidade há uma comissão composta por 12 pessoas, sendo que apenas uma é engenheiro civil e os demais, pessoas leigas da sociedade,que decide os casos omissos do plano diretor e é chamada de conselho do plano diretor. Gostaria de saber se existe alguma legislação que defina atribuições desse conselho e a formação técnica dos integrantes desta comissão. Qual a validade legal de um plano diretor caso ele não tenha Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA?
Obrigado!
Quanto ao conselho, eu desconheço alguma legislação que estabeleça a sua formação técnica. Quanto à atribuição, acredito que cada Município deva defini-la, com base em discussões públicas e obtenção de consenso.
Quanto ao plano sem ART, essa é uma questão complicada. Eu precisaria de um post inteiro para fazer minhas considerações sobre o assunto…
Bom dia Renato,
Gostaria que me esclarecesse se uma lixeira de 5m² instalada no recuo de fundo de uma edificação, conta como área para cálculo da taxa de ocupação. E uma piscina?
Agradeço desde já.
Isso depende da legislação específica de cada Município. Consulte o plano diretor e/ou o Código de Obras para ter certeza.
Por favor, ainda tenho dúvidas quanto ao CA.
Ex. eu tenho um terreno de 250m²,em zona residencial em São Paulo capital, meu CA é de quanto?, como eu acho esse número????
Obrigada
Esse número deve ser procurado no zoneamento do seu município, que pode estar no Plano Diretor ou em uma lei separada, normalmente chamada de lei de uso e ocupação do solo. Vc deve verificar em qual zona o seu terreno se encontra, e então procurar o CA daquela zona.
Este CA depende da zona de uso onde seu terreno encontra-se, entre no site : http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/, entre na subprefeitura onde está o seu terreno Ex. seu terreno está localizado no bairro da Vila Maria, entre em subprefeitura Vila Maria Vila guilherme em seguida vá em Plano Regional, lá você encontrará uma relação de documentos entre em Mapas – Mapa 4 – uso e ocupação do solo, localize o seu terreno no mapa, sobre ele terá um código de identificação exemplo ( ZM-3b/06) vá até Quadros – 04- Caracteristicas de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes, procure na tabela este código ZM-3B/06 esté “código significa a zona de uso, e é atravéz dele que você descubrirá o coeficiente de aproveitamento.
Ah!, ia esquecendo , a garagem que ficaria embaixo, no subsolo desse terreno de 250m² também é computada, no calculo de área construída ou tx de ocupação?????
Obrigada novamente
Isso varia de município para município. Procure no plano diretor ou no código de obras da sua cidade.
olá! Como posso fazer para saber qual é a zona de uso de meu terreno, quero ampliar a cosntrução, e saber qual a metragem de construção permitida.
Muito obrigada, Leila
Olá!
Dá uma olhada na resposta que eu dei à Renata, 4 comentários acima.
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