O que queremos para nossas cidades? Será que as normas de uso e ocupação do solo refletem nossos desejos? Aparentemente não, uma vez que são cada vez mais comuns espaços configurados por fachadas cegas e praticamente nenhuma interação entre espaços abertos públicos e os espaços edificados.

• O conceito de Urbanidade
• IPTU semi-progressivo
• A ineficiência do automóvel
• Tipos arquitetônicos e vitalidade urbana
• Segurança nas cidades: Oscar Newman e os espaços defensáveis

Regularização de Assentamentos Informais na América Latina
Fernandes, Edésio

O Instituto Lincoln de Políticas de Solo tem o prazer de informar que o “Policy Focus Report” (Foco em Políticas Fundiárias) Regularization of Informal Settlements in Latin America (2011), escrito por Edésio Fernandes, agora está disponível em espanhol e português,e pode ser descarregado sem custo da página Web do Instituto. O relatório examina a prevalência dos assentamentos informais na América Latina e analisa os dois paradigmas principais dos programas de regularização que têm sido usados com resultados mistos para melhorar as condições dessas áreas.

Clique na imagem para fazer o download do livro (selecione a opção de ir direto ao download, à direita do formulário de login).

O resumo do livro pode ser conferido abaixo:

Abstract

Nas grandes cidades latino-americanas, o número de habitações em várias categorias de assentamentos informais varía de um décimo a um terço dos domicílios urbanos. Estes assentamentos informais são causados por baixa renda, planejamento urbano irrealista, falta de terra servida, falta de habitação social, e um sistema legal disfuncional. Os assentamentos desenvolvem-se ao longo do tempo e algumas já existem há décadas, muitas vezes tornando-se parte do desenvolvimento normal da cidade, e, portanto, ganhando direitos, embora geralmente sem títulos formais. Se eles são estabelecidos em terras públicas ou privadas, que desenvolvem de forma irregular e muitas vezes não têm crítica serviços públicos como saneamento, resultando em riscos à saúde e ambientais. Neste relatório do Instituto Lincoln de Políticas de Solo, escrito por Edésio Fernandes, advogado e urbanista da América Latina, examina as opções de estudos para a regularização dos assentamentos informais.

A regularização é examinada através de programas estabelecidos no Peru e no Brasil, em uma tentativa de trazer equilíbrio e melhoria tão necessários a esses assentamentos. No Peru, com base na teoria de Hernando de Soto de que a segurança da posse desencadeia o desenvolvimento e aumenta o valor da propriedade, de 1996 a 2006, 1.500.000 títulos foram emitidos a um custo de US$ 64 por família. Esta resultou em um aumento de valores de propriedade em cerca de 25 por cento, tornando eficaz o custo do programa. Brasil adotou uma abordagem muito mais ampla e mais caro para a regularização, abragindo não só a titulação da terra, mas a melhoria dos serviços públicos, criação de emprego, e estruturas de apoio da comunidade. Este programa no Brasil teve um custo de entre US$ 3.500 e US$ 5.000 por família e afetou um percentual muito menor da população.

O relatório oferece recomendações para melhorar a política de regularização e identifica as questões que devem ser abordadas, como a recolha de dados com valores de referência para obter uma avaliação real do benefício de programas estabelecidos. Além disso, ele mostra que cada assentamento informal indivíduo deve ter um plano personalizado, como uma abordagem única não vai funcionar para cada assentamento. Há uma necessidade de incluir ambos os sexos para a efetividade a longo prazo e para encontrar maneiras de fazer a regularização auto-sustentável financeiramente. Qualquer programa deve ser cuidadosamente monitorizado para assegurar que as condições sejam melhoradas para os marginalizados, bem como ter certeza de que não está causando novos assentamentos informais a ser estabelecidos.

 

[Este texto em português tem alguns erros gramaticais que tornam a leitura mais difícil. Quem preferir pode acessar a versão da página em espanho clicando aqui]

• Curso de regularização fundiária – Pólis
• Cursos gratuitos no Instituto Lincoln
• Curso de recuperação de mais-valia
• Curso de Recuperação de Mais-Valias Fundiárias no Lincoln
• Curso de plano de habitação

• Diminuir a necessidade de deslocamentos pela cidade;
• Otimizar a utilização do espaço de circulação, através do incentivo a meios de transporte que consumam menos espaço por pessoa (o automóvel particular é o que possui a pior eficiência).

Vamos às ações:

1. Implementar corredores exclusivos para ônibus – são baratos, simples de executar e trazem o grande benefício de evitar que os ônibus compartilhem as pistas engarrafadas em horas de rush, trazendo uma vantagem real para os usuários em relação aos motoristas de automóveis.
2. Obviamente, melhorar as demais características do transporte coletivo, tais como área de abrangência, frequência, pontualidade, qualidade das estações de embarque, proximidade a serviços complementares, etc.
3. Implementar ciclovias e ciclofaixas para estimular o deslocamento por bicicletas, especialmente para pequenos e médios percursos realizados não apenas nos fins-de-semana mas principalmente no dia-a-dia.
4. Integrar os modos de transporte entre si, de forma a facilitar o deslocamento de usuários que dependem de vários modais para uma mesma viagem (ex.: integração tarifária entre metrô e ônibus; adaptação de ônibus e terminais para o transporte e estacionamento, respectivamente, de bicicletas; e assim por diante).
5. Agilizar o embarque nos ônibus, por exemplo utilizando a estação do Ligeirinho, de Curitiba, e instalando equipamentos apropriados para o acesso de cadeirantes.
6. Adotar faixas de veículos em que só podem trafegar automóveis com mais de duas pessoas, que reduzem a quantidade de carros nas ruas por motivos óbvios. Para que isso funcione, é necessário que haja fiscalização e punição para os infratores.
7. Estimular, por meio de instrumentos de indução e controle do uso do solo, a proximidade entre áreas residenciais e áreas de concentração de empregos – diminuir a necessidade de deslocamento no principal tipo de deslocamento pode reduzir o número total de viagens a serem feitas diariamente (CERVERO; DUNCAN, 2006).
8. Da mesma forma, estimular áreas residenciais de uso misto, de forma a tornar desnecessárias ou pelo menos diminuir a necessidade de viagens de automóvel para acessar pequenos comércios e serviços.
9. Criar novas conexões entre ruas, nos casos em que as quadras sejam muito grandes e prejudiquem a locomoção concentrando o movimento em apenas algumas ruas principais. Isso não apenas facilita o deslocamento veicular (incluindo automóveis, mas também ônibus e microônibus), como principalmente o movimento de pedestres e ciclistas, e de quebra ainda pode estimular o aparecimento de pequenos comércios nas esquinas criadas. Isso vale também para os projetos de parcelamento do solo, que deveriam manter dimensões moderadas para as quadras (e portanto para as conexões entre ruas) e sempre, SEMPRE, conectar-se com o sistema viário do entorno de forma a realizar as costuras necessárias para os deslocamentos urbanos (condomínios fechados são muito prejudiciais nesse sentido).
10. Incentivar a ocupação dos vazios urbanos (que atualmente estão retidos aguardando valorização), ao invés de ampliar indefinidamente o perímetro urbano e aumentar ainda mais as distâncias entre residências e empregos.

Em um horizonte de tempo mais longo, e contanto que as soluções acima já tenham sido implementadas, outras ações mais radicais podem ser buscadas:

1. Estancar a ampliação do sistema viário (com exceção dos pontos muito especiais tratados no item 9 acima) tais como aumento do número de pistas e criação de viadutos. Essas ações apenas tornam o sistema mais atrativos para os automóveis, criando um círculo vicioso que acaba em mais congestionamento, mais ampliação, etc.
2. Dificultar o estacionamento de automóveis nos principais destinos das viagens (ou seja, em locais de concentração de empregos como os centros de cidade). Isso torna menos provável que o automóvel seja escolhido como meio de transporte;
3. Instalar pedágios nas áreas centrais;

Pista para carros com mais de um passageiro. Fonte: Wikipedia.

Integração entre metrô e bicicletas na Dinamarca – gratuidade para levar a bicicleta. Foto: Mikael Colville-Andersen. Fonte: aqui

Integração entre metrô e bicicletas na Dinamarca – gratuidade para levar a bicicleta. Foto: Mikael Colville-Andersen. Fonte: aqui

Corredores exclusivos de ônibus em Curitiba – PR e estações de embarque. Fonte: Wikipedia.

Corredores exclusivos de ônibus em Bogotá – Colômbia com pistas para ultrapassagem em pontos estratégicos. Fonte: Wikipedia.

• Entrevista com Luis Antonio Lindau
• Pesquisa CNI Ibope sobre o trânsito
• Bicicletas, Transporte Urbano e Sustentabilidade
• O problema do trânsito
• Mais sobre o trânsito

Primeiro quero deixar bem explicado para os meus leitores o que é especulação imobiliária. O que é esse fenômeno? O senhor pode exemplificar?
O conceito de especulação imobiliária não é consensual. Muitos usam-no para se referir à construção e comercialização de edifícios verticais, especialmente aqueles com muitos pavimentos (o que é entendido como “muitos” muda de cidade para cidade). Eu uso outra definição, que parece ser um pouco mais consensual entre os autores que abordam o tema: especulação imobiliária é a retenção de imóveis (especialmente terrenos urbanos) com a única finalidade de esperar sua valorização para revendê-los com lucros. O exemplo típico é o proprietário de vários terrenos que permanecem vazios em áreas relativamente centrais, esperando o preço subir para vendê-los a incorporadores imobiliários. O preço do terreno sobe porque ao longo do tempo a qualidade da localização vai aumentando, ou seja, a infraestrutura começa a chegar à área, assim como outros moradores, lojas, supermercados, farmácias, etc. Então, o que foi comprado como um terreno em uma área quase deserta, depois de um tempo passa a ser um terreno em uma área consolidada, muito mais próxima de conveniências de naturezas diversas do que inicialmente. Repare, entretanto, que o proprietário do terreno fez apenas um investimento inicial. A valorização propriamente dita foi fruto dos investimentos de outros atores no seu entorno.

Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária.

De que forma a especulação imobiliária afeta a população?
Afeta diretamente, uma vez que a retenção especulativa de imóveis cria uma “escassez artificial” de terras no mercado, o que por sua vez eleva o preço dos imóveis. Como este é determinado pela relação entre a oferta e a demanda, quando há uma diminuição da oferta (causada pela retenção especulativa), os preços sobem. Então, fica mais caro comprar sua casa, seu terreno, seu apartamento, por conta dos altos preços dos terrenos. Além disso, com a proliferação de terrenos vazios e de alto custo em áreas centrais, a ocupação acaba espalhando-se para a periferia, tornando as distâncias a serem percorridas maiores e encarecendo os custos de infraestrutura de água, esgoto, energia, etc. Esses gastos são pagos pela sociedade como um todo. Temos, então, um quadro em que uma significativa parcela da população não tem acesso à moradia, por um lado, enquanto por outro temos uma grande quantidade de terras sem uso em áreas centrais e já dotadas de infraestrutura.

Qual é, na sua visão, a solução para a especulação imobiliária? Vi que o governo pretende criar o Índice Nacional dos Preços de Imóveis. O senhor acredita que essa proposta irá solucionar esse problema?
A solução para o problema não é simples, e deve necessariamente ser buscada através de um conjunto de ações que se reforcem mutuamente. Não está claro, ao menos para mim, como será calculado esse índice, mas acredito que possa ser mais um instrumento na luta contra a especulação imobiliária, juntamente com plantas genéricas de valor, contribuição de melhoria e, especialmente, o IPTU progressivo, que impõe maiores taxas a imóveis subutilizados em áreas com infraestrutura.

Estimativas da Central de Movimentos Populares, uma Ong, afirma que há cerca de 50 mil moradias vagas no Brasil. É possível acabar com o déficit habitacional caso essas moradias fossem ocupadas?
Acho difícil, uma vez que a estimativa do déficit habitacional em 2007 era de mais de 5 milhões de domicílios em áreas urbanas, segundo o Ministério das Cidades. De qualquer forma, ocupar as moradias que estão atualmente vagas é um bom começo.

• O que é especulação imobiliária?
• IPTU semi-progressivo
• Lei combate especulação, mas é limitada
• Mais sobre o trânsito
• As armadilhas da definição do zoneamento e das densidades populacionais urbanas

Além disso, o desenho urbano por sí só é uma disciplina cuja definição é problemática e sujeita a várias controvérsias. Muitas das tentativas de definição partem do que ele não é, ao invés de dizer exatamente o que ele é . Schurch (1999) nota que disciplinas emergentes, como o Desenho Urbano, carecem de definições consolidadas, e possuem referenciais teóricos vagos ou amplos demais.

Por tudo isso, achei uma referência muito interessante e que de certa forma vai de encontro às minhas reflexões sobre o assunto. O livro “Urban Design: a typology of procedures and products”  (LANG, 2005)classifica os processos de desenho urbano em quatro tipos:

1. Desenho Urbano “total”: uma única equipe controla todo o projeto. Esse tipo é raro de se encontrar, ao menos aqui no Brasil. Se alguém souber de algum exemplo, avise nos comentários.
2. Desenho urbano “all of a piece”: neste caso, uma equipe cria um plano geral que oriente as intervenções de diversos empreendedores, cada um com sua própria equipe. Um exemplo desse tipo é o Loteamento Pedra Branca, em Palhoça, SC. Lá, uma equipe norteamericana (DPZ), com a ajuda de arquitetos brasileiros, fez um masterplan para a área. A seguir, vários escritórios de arquitetura foram contratados para projetar as quadras que compõem a proposta geral.
3. Desenho Urbano “piece-by-piece”: neste caso, a produção das edificações é feita a partir de centenas ou milhares de decisões individuais que, entretanto, devem obedecer a um conjunto de normas gerais. Sendo assim, a construção de edificações é controlada por zoneamentos, incentivos e penalidades.
4. Desenho Urbano “plug-in”: remete ao conceito de “acupuntura urbana”, segundo o qual intervenções pontuais no tecido urbano seriam capazes de produzir consequências benéficas para o entorno e, talvez, para toda a cidade.

Desenho Urbano “all-of-a-piece”: Loteamento Pedra Branca – Palhoça – SC.

Desenho Urbano “all-of-a-piece”: Loteamento Pedra Branca – Palhoça – SC.

Desenho Urbano “all-of-a-piece”: Loteamento Pedra Branca – Palhoça – SC.

Minha maior preocupação é com o terceiro tipo: piece-by-piece. Esse é o tipo de desenho urbano que mais afeta a sociedade como um todo, visto que os outros tipos referem-se a situações muito mais localizadas e atreladas a poucos decisores e/ou promotores. O terceiro tipo, ao contrário, deveria ser uma preocupação de toda prefeitura em relação à sua malha urbana como um todo. Entretanto, não é isso que vemos. Na imensa maioria dos casos, a legislação urbanística limita-se a definir índices genéricos de ocupação, e faz muito pouco para conduzir a produção das edificações na direção de tipologias que favoreçam a permeabilidade entre o público e o privado, a geração de olhos da rua para minimizar a insegurança nos espaços públicos, e a valorização do pedestre em detrimento do automóvel.

Em um artigo em parceria com o Prof. Vinicius Netto, fazemos uma crítica a essa grave limitação do zoneamento: A urgência do planejamento. A imagem abaixo mostra que, para um mesmo conjunto de parâmetros, é possível uma grande variedade de tipologias. Até aí não há problema; este surge porque várias dessas tipologias são agressivas ao pedestre e não incentivam a permanência e a apropriação dos espaços públicos.

Tipologias resultantes de um mesmo conjunto de parâmetros de zoneamento. Muitas delas são “anti-urbanas”.

Um caminho possível (e urgente!) é a adoção de zoneamentos mais sensíveis à forma urbana. Os Form Based Codes são muito interessantes nesse sentido, e têm me interessado muito.Um exemplo é o de Benícia, nos EUA, que estabelece diretrizes para vários aspectos das edificações, exigindo, por exemplo, que mantenham relação de permeabilidade e proximidade com a rua, usos comerciais no térreo, garagens apenas nos fundos do terreno, etc.

Referências bibliográficas

LANG, Jon. Urban Design: a typology of procedures and products. Amsterdam: Elsevier, 2005.

NETTO, Vinicius de Moraes; SABOYA, Renato. A urgência do urbanismo: uma crítica aos instrumentos usuais de planejamento. Arquitextos – Vitruvius, 2010.

SCHURCH, Thomas W. Reconsidering Urban Design: thoughts about its definition and status as a field or profession. Journal of Urban Design, v. 4, n. 1, p. 5 -28, 1999.

• Material online sobre Urbanismo e Desenho Urbano
• Circulação de pedestres
• Impacto de vizinhança #2
• Plano e projeto no TCC
• Lamas – Morfologia Urbana

O land readjustment foi tratado em outro post aqui no Urbanidades, e parece ser um instrumento com grande potencial, especialmente considerando a natureza fragmentada das cidades brasileiras.

Dia 11 de novembro de 2010, quinta-feira, das 16h30 às 19h, na Sede da Prefeitura Municipal de São Paulo. Local: Edifício Matarazzo – Auditório do 7º andar, Viaduto do Chá, nº15 – Centro – São Paulo.

• Planejamento comunicativo no Enea Floripa 2007
• Impacto de vizinhança
• Ajuste de terras
• A transformação da paisagem do Rio de Janeiro (1580-2002)
• XI SHCU 2010 – Vitória

Não é difícil imaginar que um cadastro técnico bem estruturado seria uma ferramenta muito poderosa na realização de análises urbanas com vistas ao planejamento municipal. Na elaboração de um plano diretor, por exemplo, desde a etapa inicial de identificação dos objetivos preliminares até a elaboração do projeto de lei, esses dados podem ser amplamente utilizados pelos planejadores e até mesmo pela população para obter conhecimento sobre o território e sobre as condições socioeconômicas do município.

O cadastro pode ser considerado como um modelo descritivo do sistema urbano, e esse tipo de modelo está embutido nos modelos explanatórios e preditivos (ou de simulação). Portanto, o cadastro pode ser considerado a base para muitos modelos, a primeira estrutura sobre a qual o entendimento do sistema irá se apoiar.

Especificamente com relação à descrição do sistema, a importância do CTM reside:

1. na flexibilidade que o cadastro oferece para a escolha da unidade de análise, desde a parcela até unidades consideravelmente maiores, como as zonas de tráfego, por exemplo (através da agregação de dados);
2. na facilidade de estabelecer relações e vínculos entre diferentes entidades espaciais utilizando ferramentas próprias dos SIGs;
3. no fato de que, sendo um modelo descritivo, precisa ser muito bem estruturado para não inviabilizar ou impossibilitar análises posteriores.

A disponibilidade de dados desagregados ao nível da parcela, oferecida pelo CTM, representa uma importante contribuição ao planejamento urbano, porque os dados em micro-escala (em oposição aos dados agregados em zonas, tais como os setores censitários ou bairros, por exemplo) constantes no cadastro possibilitam modelar os processos urbanos com maior resolução, aumentando a capacidade de identificação e análise dos padrões atuais de uso do solo, mudanças econômicas, demográficas, etc.

Por outro lado, a desagregação ao nível da parcela não exclui a possibilidade de análises em macro-escala. Ao contrário, garante flexibilidade na escolha da escala de planejamento. Assim, quando necessário, o cadastro permite realizar a agregação dos dados em unidades de análise maiores (bairros, setores censitários), quando o modelo e a unidade territorial adotados assim o demandarem. Com uma vantagem adicional: se a atualização da base cadastral for feita adequadamente, os dados em unidades maiores também serão automaticamente atualizados, o que não acontece normalmente com os dados existentes nessas escalas, que utilizam levantamentos realizados em períodos determinados (como é o caso do Censo do IBGE, por exemplo, que é realizado a cada dez anos).

Outra forma de operacionalizar os modelos de análise urbana é através de indicadores, que podem ser obtidos através das informações contidas nos cadastros. Alguns exemplos de indicadores são (ONU, 2001):

• porcentagem de população com instalações sanitárias;
• porcentagem de pessoas vivendo abaixo da linha de pobreza;
• área construída por pessoa;
• número de crimes por 100.000 habitantes.

Com um cadastro adequado, todas essas medidas podem ser obtidas com certa facilidade. Além disso, o uso do cadastro também possibilita grande flexibilidade para o cálculo dos indicadores devido à possibilidade de escolher a unidade espacial mais adequada aos objetivos da análise.

O CTM e a democratização do acesso às informações urbanas

Quem trabalha com estudos urbanos, especialmente nas universidades, certamente já teve problemas em ter acesso às bases de dados das prefeituras. Apesar de serem feitos com dinheiro público, dificilmente esses levantamentos são disponibilizados aos interessados.

Obviamente, é preciso haver um cuidado nessa disponibilização, uma vez que o cadastro contém informações sensíveis que não podem ser divulgadas a qualquer um, tais como CPF e dados sobre a renda. Entretanto, mesmo para outros tipos de informações mais prosaicas, tais como o mapa em si e os atributos de uso do solo, gabaritos e área construída, a má-vontade em disponibilizá-los é visível.

Entretanto, para que haja uma real democratização dos processos decisórios relativos às políticas públicas, é preciso haver igualdade de oportunidade na geração de conhecimento sobre o sistema urbano, para que todos os atores e setores da sociedade tenham iguais oportunidades no momento da negociação e consenso de propostas. Caso o Poder Público monopolize os dados e a possibilidade de realizar análises, eles sempre estarão em situação de vantagem em relação aos outros atores.

Com a proliferação de ferramentas de manipulação dessas informações, especialmente através da Internet, abre-se um vasto campo com potencial para transformar os dados do cadastro em informação pública (respeitadas, obviamente, como já comentamos, as restrições legais que garantem a privacidade dos indivíduos). Com isso, cresce a possibilidade da sociedade de participar dos processos decisórios de uma maneira mais qualificada, com base em informações precisas e atualizadas.

O CTM e a justiça social

Além disso, o CTM pode atuar como instrumento de justiça social (LOCH, 2005), contribuindo para diminuir as desigualdades sócio-espaciais. Nesse sentido, Marcelo Lopes de Souza argumenta que

[...] sem cadastros e plantas de valores atualizados, não apenas a arrecadação com o IPTU [...] há de ser comprometida, mas a aplicação de vários outros instrumentos há de ser, também, prejudicada, comprometendo objetivos mais ambiciosos em matéria de um planejamento e de uma gestão eficiente e progressista. (SOUZA, 2003, p. 306).

O CTM pode auxiliar a busca por maior justiça social através de duas vias principais: a primeira delas é fornecendo análises sobre o sistema urbano que permitam identificar os locais e as formas pelas quais tais desigualdades se manifestam. Nesse sentido, o cadastro pode ser utilizado, por exemplo, para:

• elaboração da planta genérica de valores, que servirá como base para uma maior justiça na cobrança de impostos territoriais (LOCH, 2005) e para um maior entendimento sobre a distribuição dos valores do solo, necessário para a definição dos instrumentos adequados de indução do desenvolvimento urbano;
• identificação das propriedades que não cumprem sua função social, mostrando por exemplo aquelas áreas com alto índice de imóveis vazios ou subutilizados;
• identificação de áreas segregadas e/ou de interesse social para o município, cruzando dados espaciais (como a acessibilidade) com dados socioeconômicos (nível de renda e alfabetização);
• avaliação do nível de atendimento e cobertura de equipamentos urbanos e comunitários, através de buffers ou até mesmo através de modelos mais elaborados de análise;
• identificação de locais com baixa porcentagem de áreas verdes (LOCH, 2005).

O CTM e os instrumentos do Estatuto da Cidade

Outra via pela qual o CTM pode ajudar a atingir esse objetivo de maior justiça social é através da operacionalização dos mecanismos de gestão necessários para a implementação dos instrumentos do desenvolvimento urbano, notadamente aqueles instituídos pelo Estatuto da Cidade. A outorga onerosa, por exemplo, exige um sistema de informações que seja capaz de monitorar os estoques construídos e prover informações aos planejadores sobre a melhor maneira de distribuir os potenciais construtivos. Sem um CTM devidamente estruturado, a utilização desse instrumento é praticamente inviabilizada.

A contribuição de melhoria também depende do CTM, uma vez que precisa estar embasada em uma planta genérica de valores para poder ser justificada perante os cidadãos. O estudo de impacto de vizinhança (EIV) também pode se beneficiar do CTM na definição da área de influência do empreendimento, bem como na avaliação dos impactos alimentando modelos de simulação urbana.

O Direito de Superfície  e a Transferência do Direito de Construir são outros instrumentos que dependem de um bom cadastro para funcionar adequadamente, fazendo a conexão entre os dados utilizados pela prefeitura e o registro de imóveis. É importante que os direitos de construção cedidos possam ser fiscalizados pela prefeitura e que também constem dos registros de propriedade, para minimizar a ocorrências de vendas fraudulentas. Estas poderiam acontecer caso as restrições impostas não fiquem registradas na aescritura do imóvel, levando o comprador a acreditar que está pagando por um imóvel com seu potencial construtivo pleno.

Referências bibliográficas

LOCH, Carlos. Cadastro técnico multifinalitário: instrumento de política fiscal e urbana. In: ERBA, Diego Alfonso; OLIVEIRA, Fabrício Leal; LIMA JUNIOR, Pedro (org.) Cadastro multifinalitário como instrumento de política fiscal e urbana. Rio de Janeiro: 2005. p. 71 – 99.

SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. 2 ed. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003.

• Cadastro Técnico Multifinalitário
• Lei do Saneamento Básico
• Assim fica difícil trabalhar!
• O surgimento do planejamento urbano
• Curso de recuperação de mais-valia

Esquema ilustrativo das possíveis tipologias resultantes da aplicação de um mesmo conjunto de parâmetros do zoneamento. A ocupação máxima permitida está indicada pelo volume translúcido. (Fonte: NETTO; SABOYA, 2010)

Um pequeno trecho:

Os instrumentos de controle urbano definidos por nossos Planos Diretores têm sido duramente postos à prova – alguns diriam, com imensas dificuldades – face a desafios urbanos [...] Este artigo aponta algumas limitações dos instrumentos usuais de controle da ocupação urbana. Em seguida, argumenta pela possibilidade de inovação em direção a instrumentos capazes de definir diretrizes baseadas em análises mais rigorosas das condições materiais das ações dos atores no espaço urbano e de questões de desempenho urbano [...]. Os objetivos sugeridos por tais proposições incluem (i) a redução da imprecisão dos zoneamentos e outras prescrições excessivamente homogeneas, e (ii) o alinhamento entre instrumentos normativos e o entendimento das condições das transformações das cidades. Nossa intenção certamente não é reduzir o planejamento à aplicação de zoneamentos, mas enfatizar a necessidade de sofisticar a visão e aplicação de instrumentos de controle de ocupação urbana como um dos principais recursos do planejamento.

Referência bibliográfica:

NETTO, Vinicius de Moraes; SABOYA, Renato. A urgência do planejamento: a revisão dos instrumentos normativos de ocupação urbana. Arquitextos – Vitruvius, n. 125.02, 2010. ISSN 1809-6298.

• Tipos de desenho urbano
• A urbanização no coração da economia
• Macrozoneamento
• A convergência de padrões na cidade
• O que é Urbanidade?

Nabil Bonduki

Fonte: Folha de S.Paulo (artigo de Nabil Bonduki na Folha de S.Paulo de 12/07/2010)

A lei aprovada em São Paulo para combater a especulação com imóveis ociosos e subutilizados é importante, mas está atrasada e é insuficiente.
Os proprietários têm um ano após serem notificados para apresentar projeto de ocupação dos imóveis; caso não o façam, serão penalizados com imposto progressivo: a cada ano, a alíquota do IPTU será dobrada, até atingir 15% do valor da propriedade.

O dispositivo foi previsto no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2002, cuja redação final foi por mim formulada enquanto relator na Câmara Municipal. Embora detalhado, não pode ser aplicado imediatamente, porque o Estatuto da Cidade exige lei específica, retardando o combate à especulação.
Para evitar essa demora, a lei nº 13.885/2004, da qual também fui relator, deu um prazo de seis meses (até 4 de agosto de 2005) para que o Poder Executivo regulamentasse o instrumento. Os prefeitos Serra e Kassab, cujo descaso com a questão urbana é notória, não encaminharam o assunto.

O Ministério Público abriu uma ação civil pública contra o Executivo, por descumprimento do prazo. Coube, então, aos vereadores Paulo Teixeira (na legislatura de 2005-2008) e José Police a apresentação de projetos de lei que seguiam, na essência, o texto do PDE. O caso mostra que, neste tema, o Legislativo está mais avançado que o Executivo paulistano. A lei aprovada, entretanto, fica muito aquém do que pretende o PDE, que incluiu nas penalidades da lei todos os imóveis ociosos (inclusive edifícios com mais de 80% de sua área vazia há mais de 5 anos na área central), inseridos na macrozona de estruturação urbana, onde a cidade deve se desenvolver.

A lei aprovada limita a aplicação do dispositivo aos imóveis situados nas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis 2 e 3) e na Operação Urbana Centro, ou seja, a apenas 2% da macrozona. É bom para ocupar as Zeis, mas insuficiente para um correto combate à especulação fundiária e para redução significativa nos preços dos terrenos, pois nada mudará no restante da cidade.

É preocupante, ainda, o argumento do Secovi (sindicato do setor imobiliário) de que o dispositivo não valeria para edifícios vazios, como rege o PDE, que visa promover o repovoamento do centro. O argumento dos empresários não é correto, pois o Estatuto da Cidade delega ao PDE estabelecer onde o solo urbano não utilizado não cumpre a função social da propriedade; ora, no centro de São Paulo, é evidente que um edifício vazio, entregue aos ratos, é solo urbano não utilizado.

Espera-se que o prefeito seja ágil, iniciando imediatamente a notificação dos proprietários para forçá-los a apresentar projetos de ocupação nesses imóveis ociosos até o final de 2011. Assim, em 2012, o imposto progressivo poderá começar a ser aplicado, gerando os impactos esperados nas Zeis.
A lei repercutirá em todo o país, pois raros municípios colocaram em prática dispositivos para combater a especulação imobiliária. Sua aprovação mostra ao Legislativo e Executivo paulistanos que é melhor implementar o Plano Diretor Estratégico do que perder tempo com sua revisão ilegal. A cidade vai ganhar muito mais.

NABIL BONDUKI é arquiteto e professor de planejamento urbano da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP). Ex-vereador de São Paulo pelo PT (2001-2004), foi relator do Plano Diretor Estratégico na Câmara Municipal

• Livro “Métodos de planejamento urbano”
• Mais um pouco sobre especulação imobiliária
• Planejamento Estratégico de Cidades – parte 2
• Prorrogado o prazo para a elaboração dos planos diretores
• Plano Diretor como orientador das ações urbanas

Quais são as alíquotas de cobrança do IPTU?

O Imposto Predial e Territorial Urbano será cobrado na base de:

Predial
I – 1% (um por cento) sobre o VALOR VENAL do imóvel edificadoTerritorial

II – 1% (um por cento) sobre o VALOR VENAL do imóvel não edificado e localizado em logradouros públicos que não possuem nenhum dos melhoramentos ou serviços abaixo indicados:
a) Pavimentação e meio fio;
b) Abastecimento de água;
c) Sistema de esgoto sanitário;
d) Rede de energia elétrica;

III- 1,5% (um e meio por cento) do VALOR VENAL dos imóveis não edificados e localizados em logradouros públicos que possuam 1 (um) melhoramento ou serviço dentre os enumerados no item II.

IV – 2,5% (dois e meio por cento) do VALOR VENAL dos imóveis não edificados e localizados em logradouros públicos que possuam 2 (dois) melhoramentos ou serviços, dentre os enumerados no item II.

V – 3,5% (três e meio por cento) do VALOR VENAL dos imóveis não edificados e localizados em logradouros públicos que possuam 3 (três) ou mais melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no item II.

Dessa forma, a alíquota do IPTU dos terrenos vazios é aumentada de acordo com a quantidade de melhorias que o terreno possui, em função da sua localização. Nada mais justo. Em áreas mais centrais, com maior quantidade de infra-estrutura, a alíquota cresce. Não aumenta progressivamente com o tempo nem chega aos 15% máximos preconizados pelo Estatuto da Cidade para o IPTU progressivo, mas já é alguma coisa contra a especulação imobiliária.

• Cidades cegas
• Lei combate especulação, mas é limitada
• Lei do Saneamento Básico
• Regularización de asentamientos informales en América Latina
• O que é especulação imobiliária?