A ideia básica por trás da teoria é a de que a configuração da malha urbana tem a propriedade de privilegiar alguns espaços em relação a outros, no que diz respeito ao movimento de passagem. Sendo assim, a malha urbana seria o principal gerador dos padrões de movimento. Segundo essa visão, os usos comerciais de varejo localizam-se de forma a aproveitar esse padrão, buscando áreas de maior movimento e, com isso, amplificando o volumes de tráfego pré-existentes.

Atração e configuração

Hillier et al (1993) iniciam seu argumento mostrando que a configuração indica, por si mesma (isto é, sem a necessidade de sabermos a distribuição de usos do solo), a provável distribuição geral de fluxos. Na Figura 1a vemos que a via principal será mais utilizada que as demais vias, porque para todos os deslocamentos envolvendo duas vias verticais, será necessário passar pela via horizontal. Já na Figura 1b é provável que os fluxos fiquem menos concentrados, uma vez que entre algumas das linhas verticais é possível deslocar-se utiilzando outra via horizontal além da principal.

Figura 1 – Exemplo de como a configuração da malha sugere padrões diferenciados de movimento (Fonte: Hillier et al, 1993).

Isso é possível deduzir sem sabermos quais os usos do solo, o que indica que a configuração exerce uma influência sobre esse padrão.

Se, portanto, em um estágio qualquer da evolução do sistema urbano nós investigássemos os padrões de movimento e encontrássemos coerência entre as taxas de movimento e a presença de atratores, seria pouco inteligente assumir que o movimento poderia ser explicado pelos atratores até que estivéssemos certos de que a configuração não tivesse influenciado tanto o movimento quanto a presença de atratores. (HILLIER et al, 1993, p. 30).

Entre os três elementos considerados – movimento, atratores e configuração, os autores defendem que a configuração é o elemento influenciador primário, já que pode influenciar os outros dois mas não pode ser influenciada por eles. Nem atratores nem movimento podem alterar a rígida natureza da configuração.

A teoria do Movimento Natural

Por conta desse aspecto tão fundamental que a malha urbana desempenha na geração de padrão de movimentos, Hillier et al batizaram-no de “Movimento Natural”. Segundo eles,

Movimento natural em uma malha urbana é a proporção do movimento de pedestres que é determinada apenas pela própria malha. O movimento natural, apesar de não ser quantitativamente o maior componente do movimento em espaços urbanos, é o mais presente deles, de tal forma que sem ele muitos espaços ficarão vazios pela maior parte do tempo. (HILLIER, et al, 1993, p. 32 – tradução nossa).

Movimento natural e Sintaxe Espacial

A proposição fundamental do movimento natural, segundo os autores, é de que este está diretamente correlacionado com uma medida configuracional chamada “Integração”, desde que os outros fatores permaneçam constantes. Eles testaram outras medidas configuracionais, tais como controle e conectividade, mas a medida de integração foi a que apresentou maior correlação com o movimento. Isso os levou à conclusão que o movimento é um fenômeno explicado por propriedades globais do sistema, e não por características locais.

A análise da distribuição da integração pelas diversas linhas axiais permite identificar o núcleo integrador da malha, ou seja, o conjunto de linhas mais integradas (digamos, 10%) responsável por estruturar o sistema como um todo.

Alguns resultados empíricos

Hillier et all realizaram vários estudos de caso e chegaram a conclusões interessantes. Eles estavam analisando a relação entre integração e quantidade de pedestres. Para isso, realizaram um levantamento da quantidade de pessoas adultas em  movimento em uma área ao redor da Estação King’s Cross, em Londres (Fig. 2).

Figura 2 – Sistema de espaços abertos em King’s Cross (esquerda); Sistema de linhas axiais correspondentes (direita), com núcleo integrador destacado em linhas mais escuras (adaptado de Hillier et al, 1003).

Ao comparar a integração das linhas axiais com a média de pessoas que por elas circulavam, os autores notaram uma correlação estatística entre as duas medidas, que ficava mais forte se fosse considerada a integração em relação ao logaritmo da quantidade de pessoas. Quando a área total era dividida em subáreas e as vias predominantemente comerciais eram retiradas da comparação, a correlação maior não era mais com o logaritmo, mas sim com a média simples da contagem de pedestres.

Com base nisso, os autores concluíram que os usos comerciais se distribuíam seguindo o “ranking” de integração que a malha possuía, mas, uma vez instalados, atuavam como atratores ao movimento de pedestres e, assim, amplificavam os fluxos inicialmente existentes.

Consequências da teoria do Movimento Natural para o projeto de espaços urbanos

Em minha experiência como professor, passei um bom tempo trabalhando em projetos de parcelamento do solo e iniciação aos conceitos básicos de normas urbanísticas. Era muito comum, assessorando os projetos dos alunos, ver propostas de localização de áreas comerciais que se baseavam exclusivamente na crença desse tipo de uso como atratores de movimento. Eram frequentes afirmações como “aqui nós pretendemos criar uma área comercial para atrair pessoas e tornar a área mais interessante”.

Apesar de haver uma certa lógica nessa afirmação, Hillier et al (1993) fornecem um forte argumento no sentido de que é necessário pensá-la pela direção inversa: as pessoas é que atraem o comércio, e não o contrário. Portanto, não adianta querer “impor” localizações comerciais em locais em que a malha não os favorece. Eles sempre buscarão as melhores localizações, e estas serão aquelas que mais favorecem o movimento de passagem da pessoas.

Por isso, o desenho do sistema de espaços públicos e de circulação é essencial, uma vez que pode ser considerado a base sobre a qual irá se assentar o padrão de “movimento natural” e, portanto, a base a partir da qual o padrão básico de distribuição dos usos do solo será definido. Aí sim, uma vez assentados os usos comerciais sobre essa base, eles promoverão a amplificação do movimento de pessoas e, com sorte emais algumas qualidades de projeto, tornarão a área realmente mais interessante.

Nesse sentido, um exemplo são as unidades de vizinhança “clássicas”, defendidas pelo Movimento Moderno. Nelas, as vias de maior movimento passam à margem das áreas mais comunitárias, e os comércios do dia-a-dia estariam no seu interior, servindo a apenas uma unidade de vizinhança. Na prática, entretanto, os comércios optam por localizar-se justamente nas margens, porque é por lá que passa a maior quantidade de fluxos. HOLSTON (1993) mostra o caso das superquadras em Brasília, e as várias soluções encontradas pelos planejadores, a maioria fracassada, para “impor” a localização interna aos comércios locais.

Referência bibliográfica:

HILLIER, Bill; PENN, Alan; HANSON, Julienne; GRAJEWSKI, T.; XU, J. Natural movement: or, configuration and attraction in urban pedestrian movement. Environment and Planning B: Planning and Design, v. 20, n. 1, p. 29 -66, 1993.

HOLSTON, James. A cidade modernista. São Paulo: Companhia das Letras, 1993.

• Sintaxe Espacial
• Florianópolis com a pior mobilidade urbana?
• Analisando os usos do solo
• Roma renascida
• Segurança nas cidades: Jane Jacobs e os olhos da rua

Um dos capítulos, por exemplo, fala sobre os principais elementos da morfologia urbana e suas relações. As principais ideias estão sintetizadas neste mapa conceitual, que pode servir como uma boa referência.

Mapa conceitual dos principais elementos da Morfologia Urbana, segundo Lamas (1993) – clique para ampliar.

Referência Bibliográfica:

LAMAS, José Manuel Ressano Garcia. Morfologia urbana e desenho da cidade. sl: Fundação Calouste Gulbenkian, 1993.

• Mapas mentais em planejamento urbano
• Esquemas conceituais em projetos de Urbanismo
• Angélica: uma cidade modernista no interior do Mato Grosso do Sul
• Plano e projeto no TCC
• Circulação de pedestres

Divirtam-se!

Amsterdam

Brasília

Encontro dos eixos

Esplanada dos Ministérios

Setor residencial Sul – Superquadras

Nova Iorque – Manhatan

Rio de Janeiro

Ipanema

Rocinha

Paris

Torre Eiffel

Arco do Triunfo

Arco do Triunfo

Veneza

Barcelona

Encontro da retícula de Cerdá com o tecido medieval

• Lançado o Banco de Imagens do Urbanidades
• Christopher Alexander – A cidade não é uma árvore
• Manhattan 400 anos atrás
• Assessoria para ZEIS
• Ultrajes Urbanos #3 – Zoneamento de São José – SC

Permanência e Renovação da Morfologia Urbana Modernista: um Estudo de Caso sobre Angélica – MS

Proposta original para Angélica – MS [Adaptado de Wilheim (2003)]

• Lamas – Morfologia Urbana
• Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais
• Artigos científicos disponíveis na Web
• Veneza vista de cima
• Christopher Alexander – A cidade não é uma árvore

A seguir a mensagem enviada por ele:

Caros amigos, colegas, estudantes:

É com muita alegria que anuncio o lançamento do livro Brasília – cidade moderna, cidade eterna.

Inclui os principais achados de pesquisas desenvolvidas nos últimos anos, depois de O espaço de exceção (2002) e de Arquitetura & urbanidade (2003). É de minha autoria exclusiva, embora reflita os resultados de investigações do grupo de pesquisa que coordeno.

Anexo um documento com o texto da quarta capa, o Prefácio (de Andrey Rosenthal Schlee) e o Prólogo. Isto dará uma boa ideia do conteúdo.

Há três maneiras de adquirir o livro:

1) Diretamente comigo. O pedido deve ser encaminhado para o email brasiliaeterna@gmail.com. Peço informar o endereço para a remessa, e a opção de postagem (comum ou expressa). Na comum, para qualquer lugar do país, serão cobrados R$ 2,00; na expressa, o valor será informado, pois dependerá da localidade. Recebido o pedido, informarei a conta bancária onde o valor do livro (R$ 39,00) e o valor da postagem (a depender da opção) devem ser depositados. Creditado o valor, o livro será enviado. Esta opção é válida somente para os residentes no Brasil. Para outros países, ver alternativas 2 e 3.

2) Pela página da internet PayPal (https://www.paypal.com). O pedido deve ser encaminhado para o email brasiliaeterna@gmail.com. Peço informar o endereço para a remessa, e a opção de postagem (comum ou expressa). Recebido o pedido, informarei o valor e a minha conta de PayPal onde o valor deve ser depositado. O valor variará de acordo com a opção de postagem e o câmbio. Creditado o valor, o livro será enviado.

3) Na Livraria Cultura, nas lojas ou na página www.livrariacultura.com.br

Agradeceria imensamente que vocês contribuíssem para a divulgação do livro entre amigos, colegas, alunos, contatos em geral. Se não acharem abusivo, peço também divulgar nas malas eletrônicas das instituições a que pertencem.

Por enquanto, o livro está disponível apenas aos leitores da língua portuguesa. Entretanto, traduções para outras línguas estão sendo planejadas.

Finalmente, desculpo-me de antemão por mensagens duplicadas que eventualmente recebam.

Com as mais cordiais saudações,

Frederico de Holanda

E aqui o texto da quarta capa, que dá mais algumas informações sobre o livro:

É quase unânime caracterizar Brasília como “uma cidade moderna”. Descrição pobre. Lucio Costa supera o receituário, estava “desarmado de preconceitos e tabus urbanísticos”. Além dos traços modernos, o arquiteto ousa incorporar influências milenares – terraplenos monumentais, perspectivas barrocas, cidade jardim.

Honrosas exceções à parte, os discursos sobre Brasília são míticos. Os elogiosos ignoram os problemas da Capital, os críticos inventam problemas inexistentes.

Brasília – cidade moderna, cidade eterna procura superar o maniqueísmo do “ame-a ou deixe-a”. Revela ser a Capital uma das mais peculiares cidades do planeta, nos âmbitos metropolitano e do Plano Piloto de Lucio Costa. Mostra seus grandes problemas e suas fascinantes qualidades. As qualidades são estruturais. Essas vencerão o tempo. Os problemas são circunstanciais. Quixotesco lutar por solucioná-los? Talvez. Mas vale tentar. Sempre.

BRASÍLIA 50 ANOS

Para comemorar os cinquenta anos da nova Capital Federal do Brasil, a Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Brasília vem organizando uma série de publicações de caráter multidisciplinar. Iniciada com O Capital da Esperança, de Gustavo Lins Ribeiro, e Da Nova Lisboa a Brasília: a invenção de uma Capital, de Laurent Vidal, segue-se agora este Brasília – cidade moderna, cidade eterna, de Frederico de Holanda. Dentre os demais títulos previstos, já estão no prelo Projetos para Brasília: 1927-1957, de Jeferson Tavares, e De Plano Piloto a metrópole: a mancha urbana de Brasília, de Jusselma Duarte de Brito.

A coleção Brasília Histórica 50 anos é coordenada pelos professores Andrey Rosenthal Schlee e Sylvia Ficher

• Problemas “capciosos”
• O que é Urbanidade?
• Mies Van der Rohe e as APPs de fundos de vale
• Decisões em planejamento
• A transformação da paisagem do Rio de Janeiro (1580-2002)

Ano passado, tive a honra de participar de algumas discussões por email com colegas pesquisadores sobre o conceito de Urbanidade. Tal discussão foi motivada pelo estudo de Pós-Doutorado de Douglas Aguiar, que está usando a Sintaxe Espacial como instrumento, e acabou entrando em contato com colegas que também já tinham usado-a em seus estudos, e estes acabaram entrando em contato comigo.

Foi uma experiência muito rica, da qual eu na verdade pouco participei porque estava em processo de preparação para o concurso da UFSC,mas que levantou várias questões interessantes e mostrou o quanto é difícil obter consenso sobre conceitos em Urbanismo e Planejamento Urbano. A introdução a seguir foi feita pelo Vinicius Netto, que foi e principal responsável pela articulação do grupo de email, e um dos responsáveis pelo blog Urbanismo.

A íntegra da discussão pode ser baixada aqui.

A partir de Setembro de 2009, um grupo de pesquisadores se engajou em uma discussão iniciada por Douglas Aguiar sobre uma definição para “urbanidade” e formas de capturá-la teoricamente e metodologicamente – ou sobre a própria possibilidade (ou impossibilidade) de capturá-la. Essa discussão gerou algo como 40.000 palavras de observações e definições que mostram a riqueza e a dificuldade do conceito – e caminhos alternativos para entendê-la. Tivemos a intenção de colocá-la à disposição do público interessado em cidades de modo geral, e ainda, no futuro próximo, aprofundar nossas posições sob a forma de artigos e livro coletivo. O debate tem envolvido mais participantes ao longo do tempo: DOUGLAS AGUIAR, ROMULO KRAFTA, PAULO RHEINGANTZ, JULIO VARGAS, VINICIUS NETTO, LUCAS FIGUEIREDO e RENATO SABOYA.

Esta é a primeira parte do debate, centrado no tema da “urbanidade.” Outros dois debates se iniciaram, sobre “sustentabilidade” e sobre a urbanidade latente em um projeto de Reidy para a Esplanada Santo Antônio.

• Mestrado em Urbanismo, história e arquitetura da cidade
• Livro sobre habitação social
• Manhattan 400 anos atrás
• Brasília – cidade moderna, cidade eterna – Frederico de Holanda
• Encontro Nacional da ANPUR – 2009 – Florianópolis-SC

O problema das construções irregulares, ao contrário do que querem nos fazer acreditar, não é restrito às favelas e demais assentamentos subnormais infelizmente tão comuns nas cidades brasileiras. Grande parte das edificações ditas “regulares” são, na verdade, construídas com base em interpretações no mínimo forçadas da lei, quando não são simplesmente aberrações fraudulentas com o aval dos órgãos públicos. A corrupção nesses órgãos costuma ser muito grande, e a força das propinas normalmente é muito maior que a força da lei.

Mesmo quando as edificações obedecem a tudo que a lei exige, os funcionários atrasam o processo de liberação na esperança de forçar os empresários a liberar um “extra”. É o famoso “criar dificuldades para vender facilidades”. Quando o empresário deseja ter facilidades ainda maiores, como por exemplo não ficar restrito às possibilidades que a lei impõe, os custos sobem exponencialmente, mas nem por isso deixam de ser possíveis. O blog Corrupcionário, já citado por aqui, lista exemplos e reportagens relacionadas à corrupção municipal em Florianópolis.

As empresas então se queixam de “segurança jurídica”. Ora, como ter segurança jurídica em um contexto de corrupção, no qual nunca se pode ter certeza até que ponto é possível chegar? Quem tem contatos importantes na prefeitura e dinheiro suficiente consegue muito mais do que quem não tem.

E como ter “segurança jurídica” se as licenças são expedidas de forma ilícita? Na realidade brasileira de hoje, infelizmente, o fato de uma obra ter todas as licenças necessárias não significa que ela está cumprindo a lei. É simples assim. Por isso, o Ministério Público está mais do que correto quando busca embargar obras em desacordo com a lei e, mais importante, encontrar e propor a punição dos responsáveis pela liberação fraudulenta (ou, na melhor das hipóteses, equivocada) das licenças, sejam ambientais, sejam urbanísticas. Na minha opinião, apenas com uma cobrança rígida da responsabilidade daqueles funcionários responsáveis pela liberação das licenças é que será possível combater a corrupção. Se o processo for contra a Instituição somente, não funciona. Ele tem que ser também pessoal, responsabilizar pessoalmente quem assinou a liberação, quem tinha a prerrogativa de liberar o aval e o fez de forma equivocada. A sociedade paga para que ela desempenhe corretamente o seu papel, e lhe delegou a responsabilidade de cuidar do bem público e do seu bem estar. Portanto, nada mais justo do que responder por isso.

Jornal Valor Econômico – 01.03.2010

Ações do MP param obras e construtoras veem excesso
Uma discussão tão polêmica quanto silenciosa está sendo travada no mercado imobiliário. O embate envolve, de um lado, o Ministério Público e, de outro, as construtoras e, muitas vezes, os próprios órgãos públicos que são responsáveis pela concessão de licenças e alvarás. O número de projetos investigados pelo Ministério Público – muitos deles embargados – aumenta nas grandes cidades como reflexo do crescimento acelerado da construção civil e da injeção de capital recebida pelo setor nos últimos cinco anos. Nos bastidores, empresários, executivos, entidades de classe e advogados iniciam um movimento para, de alguma forma, sensibilizar o MP e amenizar o problema.

O assunto ainda é tabu entre os empresários que, nitidamente, temem se expor. Nenhuma das empresas procuradas pelo Valor falou abertamente sobre a questão. As construtoras alegam que, mesmo com todos os registros, aprovações dos órgãos públicos e alvarás em ordem, são surpreendidas pelo Ministério Público, que entra com inquérito civil ou uma ação civil pública e requer ao juiz o embargo da obra . O MP, por sua vez, diz que está preocupado com o nível de adensamento, com o crescimento desordenado e mau planejado das cidades e também com o que considera a falta de rigor e interpretação correta da lei por parte do poder público – principalmente as prefeituras.

De maneira geral, todos os envolvidos no assunto – sejam advogados ou empresários – ressaltam a importância de o Brasil ter um Ministério Público atuante e forte, que preza pelos interesses da sociedade. Mas não tarda e a afirmação vem acompanhada de um senão que pode ser mais ou menos veemente dependendo do interlocutor. “Não há maior temor que ronda o setor de construção hoje do que os imbróglios com o MP”, afirma o presidente de uma grande empresa.

Antes mais comum em grandes empreendimentos, os questionamentos estão chegando a obras menos ambiciosas. “A questão sempre existiu, mas agora está mais latente. O número de casos está aumentando, o que deixa o mercado inseguro”, afirma o advogado e sócio do escritório Bicalho e Molica, Rodrigo Bicalho. “Esse crescimento está diretamente ligado ao fenômeno econômico. Com o aumento do número de negócios acontecendo, é natural que aumentem os questionamentos”, diz José Carlos Puoli, sócio de contencioso imobiliário do Duarte, Garcia, Caselli, Guimarães e Terra e professor de Processo Civil da Universidade de São Paulo.

O promotor e coordenador de habitação e urbanismo do Ministério Público do Estado de São Paulo, Ivan Carneiro, é enfático. Diz que as empresas, sim, precisam crescer, mas desde que seja de forma ordenada. “O adensamento excessivo das cidades causa congestionamento, perda de qualidade de vida, impermeabilização do solo e aumenta o número de tragédias.” Na extensa lista de problemas que causam as enchentes em São Paulo, por exemplo, a falta de áreas verdes na zona urbana – que permitem a infiltração da água – e o excesso de edificações – que, por outro lado, diminuem a permeabilidade do solo – são apontados como agravantes. “Se São Paulo está esse caos é porque o poder público foi ineficiente”, afirma o promotor de habitação de uma grande cidade do interior paulista, que diz que a atuação do MP em outros municípios visa evitar que os problemas que já existem nas grandes metrópoles não se repitam.

“Depois nós somos os vilões. Se nada for feito, vai vir um tragédia atrás da outra”, diz Carneiro. “Estamos tentando evitar o agravamento do quadro que já está caótico”, completa.

Além dessas motivações, que acabam por representar o pensamento e a atuação do Ministério Público em todo o Brasil, cada cidade tem questões específicas, que podem levar a um número de autuações maiores. Em Campinas há um descompasso entre a prefeitura e o Ministério Público e vários projetos estão embargados. Os licenciamentos ambientais estavam sendo feitos pela prefeitura sem análise estadual. Há vários projetos parados. No litoral paulista, são recorrentes os casos de obras embargadas por problemas ambientais.

Em São Paulo, por exemplo, a mudança na lei de zoneamento da capital, que diminuiu o adensamento das cidades, gera várias contestações. Antes de haver a mudança, muitas construtoras protocolaram um projeto ainda de acordo com a lei antiga, mas os lançamentos aconteceram na vigência da nova lei – muitos deles, segundo o MP, com novas alterações posteriores. O caso mais comum é de edifícios mais altos do que poderiam ser construídos pelo novo plano diretor. “Eles (construtoras) dizem que têm direito adquirido, mas esse é um caso claro de se contestar judicialmente”, afirma Carneiro. “Contra a lei, não há direito adquirido.”

Para os advogados, o problema é agravado porque as leis ambientais e urbanísticas são subjetivas e permitem diferentes interpretações “Por conta disso, passa a haver uma inversão de valores e um descrédito no parecer dos órgãos competentes”, afirma José Carlos Puoli. “O MP, muitas vezes, tem um entendimento diverso da prefeitura”, acrescenta.

Um termo recorrente quando se aborda o assunto, invariavelmente, é a insegurança jurídica. “O empresário precisa estar preparado para encontrar uma pedra no terreno, para uma resposta negativa da demanda ao seu projeto, até para uma crise financeira. São vários os riscos de um negócio, mas ele tem de ter segurança em relação ao marco jurídico do país”, afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP e representante das empresas nessa questão.

No fim do ano passado, o Secovi se reuniu com o promotor de habitação Ivan Carneiro e com Fernando Grella, então procurador-geral de Justiça do Estado de São Paulo, que recentemente afastou-se do cargo para disputar a reeleição. “Nós fazemos tudo dentro da lei, conseguimos todas as aprovações antes de lançar um empreendimento, precisamos prestar conta aos nossos investidores”, diz o dono de uma grande empresa de capital aberto. As empresas também reclamam que, muitas vezes, as denúncias são apresentadas por um grupo pequeno, que age a favor de interesses próprios, como vizinhos que estão preocupados com a desvalorização do próprio imóvel.

Um executivo de uma empresa média de capital aberto diz que o setor não tem tradição corporativista. “O movimento ainda está começando, mas é a primeira vez que vejo as empresas tão dispostas a se unir em prol de um interesse comum”, diz. Além dos encontros promovidos pelo Secovi, por exemplo, começam a pipocar reuniões informais entre os executivos e empresários. Alguns deles estiveram juntos recentemente para conversar sobre vários projetos embargados na mesma região de Campinas. No fim do ano passado, houve um jantar na casa de um importante empresário da capital. Os concorrentes deixaram as diferenças em casa e mesmo acompanhados de suas esposas o tema do jantar foi um só: a atuação do Ministério Público.

Para o MP, falta disposição do empresário e uma omissão da fiscalização do poder público. “Todo prefeito quer mostrar que a cidade cresceu no seu mandato, mas isso tem um custo para a sociedade”, afirma Carneiro, acrescentando que o poder público erra ao ser pressionado pelas empresas e acaba concedendo licenças que não deveria. “Há uma ganância excessiva do lado das empresas e ineficácia do órgão público. Quem deveria frear é a prefeitura, quando ela não faz isso, o MP tem de agir”, diz o promotor da cidade paulista.

Uma das saídas melhores para ambos os lados são os chamados de Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) – nada mais são do que acordos que exigem uma contrapartida de investimento da empresa. Eles normalmente acontecem antes que o MP entre com uma ação civil pública, mas o entendimento pode ocorrer somente depois de a obra ter sido embargada. Os pedidos vão desde o plantio de árvores, recuperação de áreas verdes e praças públicas – em regiões carentes, algumas vezes – até a recuperação de vias públicas, abertura de novas ruas. Fontes do setor dizem que nem sempre o MP está disposto a discutir uma contrapartida. Já o promotor Ivan Carneiro diz que as empresas não querem gastar. “O valor que o MP entende como certo pode inviabilizar o investimento”, diz o advogado Rodrigo Bicalho. “De maneira geral, no entanto, os acordos são benéficos e resolvem a questão de maneira mais rápida”, conclui.

O aumento do número de obras que viraram alvo do MP já começa a ter diversos reflexos. Executivos e advogados dizem que já começa a existir receio por parte dos próprios funcionários municipais, porque a prefeitura também vira ré nos processos por ter concedido alvará. Segundo o executivo de uma grande empresa, a Cetesb, por exemplo, está mais lenta nas aprovações “mesmo que todas as exigências tenham sido seguidas à risca”.

No caso de licenças ambientais, o medo é ainda maior. Isso porque a responsabilidade pode recair sobre o funcionário público que a concedeu. É que a lei de crimes ambientais prevê que o funcionário responda civil e criminalmente em caso de irregularidade. “Daí uma das razões pelas quais as licenças ambientais demoram tanto a sair.”

Empresários e os advogados das companhias estão pessimistas. “Se não tiver solução para o imbróglio, vai travar o mercado. Não é só o desgaste do prejuízo econômico, mas também para a imagem da empresa”, diz o advogado José Carlos Puoli. Um dos executivos ouvidos pelo Valor acredita que um dos efeitos colaterais é a redução do número de lançamentos na capital paulista e em regiões onde o cerco do MP é maior. “Em alguns casos, há um exagero do MP ao aplicar a lei com muito rigor”, afirma Rodrigo Bicalho.

Para Crestana, do Secovi, trata-se de um impasse muito sério, que deve prejudicar várias empresas e que pode lesar os consumidores. Uma das obras que está sendo investigada pelo MP, Domínio Marajoara, da Cyrela e Queiroz Galvão, em Interlagos, zona sul de São Paulo, ficou embargada por cerca de três meses e, embora as empresas tenham entrado com recurso, quem conseguiu suspender a liminar foi uma ação movida pelos compradores do imóvel sob alegação de boa fé. A obra prossegue e o juiz de primeira instância ainda não julgou o mérito.

O Ministério Público não pretende ceder às pressões. Ao contrário. Para Carneiro, as aprovações dentro do Minha Casa, Minha Vida estão acontecendo de forma muito rápida. “Ainda vai aparecer muita coisa embargada do Minha Casa, Minha Vida”, diz. O Ministério Público já ofertou 27 propostas para mudança da lei 11.977, criada no ano passado para instituir o programa habitacional do governo.

• Lei combate especulação, mas é limitada
• Impacto de vizinhança
• Manhattan 400 anos atrás
• Nível de incomodidade dos Evangélicos
• Transporte público no Google Maps

Nesse sentido, este texto tenta contribuir para minimizar os estragos causados por uma condução equivocada do processo, que teve início em 2006 e cujo principal símbolo foi o desmantelamento unilateral do núcleo gestor levado a cabo pela prefeitura no início do 2o mandato do prefeito reeleito. A partir de então, a tentativa de um processo participativo foi definitivamente deixada de lado, e as audiências públicas passaram a ser meramente informativas e, no melhor dos casos, consultiva. Nada de deliberação por aqui, pelo menos para a sociedade civil.

As oficinas, da mesma forma, não previram momentos de deliberação. O discurso foi mais ou menos assim: “nós apresentamos nossa proposta, vocês fazem as devidas considerações, e então nós as analisaremos e decidiremos se são pertinentes ou não”. Como se houvesse uma “neutralidade” técnica capaz de separar os fatos e dados, dos valores e objetivos. Falácia bastante comum e que já deveria estar superada há muito tempo.

De qualquer forma, optamos por contribuir no debate para tentar minimizar a possibilidade de manipulação das pessoas, e para tentar fazer aumentar, ainda que um pouquinho, o nível de consciência dos participantes sobre o que está sendo discutido.

Neste texto, vamos nos referir muitas vezes a “gabaritos”. Com isso, estaremos nos referindo ao número máximo de pavimentos permitido pelo zoneamento para uma determinada área. Se você tem dúvidas sobre o significado de outros índices urbanísticos, tais como coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação, não deixe de ler estes posts:

• Zoneamento e planos diretores;
• Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento.

Gabaritos x densidades

Qual a relação entre gabaritos e densidade populacional? Existe uma relação absoluta e direta, de forma que maior verticalização equivale necessariamente a maior densidade e menor verticalização equivale e menor densidade? Certamente que não. É possível ter densidades iguais com edifícios de alturas diferentes, contanto que as áreas liberadas nos terrenos sejam diferentes. É possível ter prédios mais altos e finos em uma área e prédios mais robustos e baixos em outras, e a densidade final ser a mesma. A figura abaixo demonstra isso claramente. À esquerda vemos prédios mais altos com maior área liberada no terreno; à direita temos prédios mais baixos com menos área liberada no terreno. Ainda assim, as densidades são equivalentes.

Configurações distintas com mesma densidade final. Fonte: Newman (1996)

A imagem seguinte também mostra o mesmo fenômeno. O mesmo volume poderia ser posicionado de formas diferentes sobre o terreno, resultando em ocupações distintas porém equivalentes em termos de número de metros quadrados construídos.

Configuração possível (mas não provável) de um mesmo volume construído com diferentes números de pavimentos: para isso acontecer, o coeficiente de aproveitamento deve ser mantido constante.

Entretanto, não é isso o que acontece na imensa maioria dos casos. O que podemos perceber nas cidades brasileiras é que o índice de aproveitamento tende a acompanhar o incremento no número de pavimentos, e a diminuição da taxa de ocupação raramente é suficiente para compensar esse aumento. Sendo assim, o que vemos é que há sim uma correlação bastante relevante entre verticalização e densidade populacional, ou seja, na maioria dos casos é verdadeira a afirmação de que maior verticalização equivale a maior densidade e menor verticalização equivale a menor densidade.

Por que isso ocorre? Vamos analisar, como exemplo, a tabela de zonas do Plano Diretor de Florianópolis (Lei Municipal 001/97). Nela vemos que, para 12 andares, o índice de aproveitamento é de 3, ou seja, é possível construir um total de metros quadrados equivalente a 3 vezes a área do terreno.

Via de regra, a gabaritos maiores correspondem índices de aproveitamento maiores. Fonte: Plano Diretor de Florianópolis (Lei 001/1997)

Já para o gabarito de 4 pavimentos, o índice de aproveitamento é de 1,3, ou seja, menos da metade. Ora, fica claro, portanto, que na zona de 12 pavimentos a densidade construtiva será maior e, por consequência, é muito provável que a densidade populacional também será maior. Afinal, onde cabe maior número de unidades residenciais, cabe maior número de pessoas.

A taxa de ocupação pouco influenciou na densidade, uma vez que, mesmo diminuindo de 33% no caso de 4 pavimentos para 25% no caso de 12 pavimentos, ainda assim a densidade aumentou. Para inverter essa lógica, é necessário que o coeficiente de aproveitamento não varie juntamente com o aumento do número máximo de pavimentos. Voltaremos a esse assunto mais adiante.

Gabaritos x especulação imobiliária x valor do solo

Um dos principais problemas na definição do número máximo de pavimentos é que ele não afeta apenas os aspectos urbanísticos, mas também os aspectos financeiros da produção da cidade. Nesse sentido, é óbvio que, do ponto de vista de um empreendedor imobiliário, é mais vantajoso que o seu lote ou gleba possua permissão para construir um maior número de metros quadrados, distribuídos em muitos pavimentos, do que possuir limitação a poucos andares. Quanto mais puder ser construído, maior é a possibilidade de tirar lucro daquele terreno.

O mesmo vale para os proprietários de imóveis que pretendem vendê-los para os empreendedores imobiliários.

Por isso, os processos de definição do número máximo de pavimentos costumam sofrer pressões por parte desses atores, interessados em aumentar suas expectativas de lucros através da maximização do número de pavimentos e do coeficiente de aproveitamento do lote que, em conjunto, serão os índices que mais influenciarão a quantidade total de metros quadrados a serem construídos e, como consequência, a densidade construtiva.

Não é à toa que grande parte dos financiadores de campanhas dos vereadores são de empresas ligadas ao ramo imobiliário.

Como resultado, muitas vezes uma alteração de zoneamento feita pelos vereadores, sem a devida discussão e participação popular, bem como sem critérios técnicos, acaba aumentando substancialmente o patrimônio de alguns poucos beneficiados, enquanto que toda a cidade paga pelo aumento indevido na densidade de certas áreas.

Como discutir e definir os gabaritos?

Diante disso, consideramos que um caminho menos arbitrário e mais democrático para a discussão sobre o número máximo de pavimentos deve partir de uma estimativa da quantidade de população a ser alocada em uma determinada área nos próximos vinte anos (BERKE et al, 2006), e da densidade prevista em função dessa quantidade.

A estimativa pode ser feita de várias maneiras, dependendo das condições específicas do local. A primeira providência deve ser estimar o crescimento demográfico “puro”, ou seja, a quantidade de crescimento decorrente das taxas de nascimento e mortalidade, somadas aos fluxos migratórios. Assim, há áreas com altas taxas de crescimento e áreas com baixa taxa de crescimento, ou até mesmo com diminuição da população.

Em um segundo momento pode ser necessário rever a estimativa demográfica tendo em vista limitações da infra-estrutura disponível, tais como água, luz, esgoto, etc. Se, por exemplo, sabe-se que a água disponível atualmente é suficiente para abastecer somente uma população X, não adianta prever uma quantidade 2X de pessoas para uma determinada área. O mesmo deve valer para o sistema de transporte, apesar de que, nesse caso, a determinação da quantidade máxima de pessoas que o sistema pode suportar é muito mais complexa e sujeita a polêmicas. O correto seria contratar uma equipe especialista em modelagem de transportes para realizar um estudo com base em uma perspectiva coerente sobre a quantidade de recursos que poderiam ser investidos nesse tipo de infra-estrutura e, por consequência, em qual seria a capacidade de suporte em um determinado horizonte de tempo.

Sobre essa quantidade preliminar de pessoas a serem alocadas, Berke et al (2006) recomendam adicionar um percentual de 20% a 100% para chegar a uma quantidade oficial estimada para a área. Segundo eles, isso é necessário porque, caso a definição de densidades ( e consequentemente o espaço disponível para ser ocupados pelas pessoas) seja feita exatamente sobre a população provável, o preço da terra tende a ser forçado para cima, por causa da relativa escassez de espaço urbanizável. Calculando com base em um número um pouco maior, garante-se que haverá espaço suficiente para todos sem haver valorização excessiva e artificial do solo urbano.
Tendo a quantidade total de pessoas a ser alocada na área, divide-se este número pela área urbanizável (em hectares), ou seja, pela área que é passível de ser urbanizada (excluindo, portanto, os morros, áreas de proteção ambiental, áreas já consolidadas sem possibilidade de adensamento, etc.). Com isso, temos a densidade prevista para a área. A partir desse número, é possível distribuir os índices (número máximo de pavimentos e coeficiente de aproveitamento, entre outros) pela área, intensificando a densidade em áreas mais acessíveis e diminuindo-a em áreas menos acessíveis ou mais frágeis do ponto de vista ambiental e/ou cultural.
Mossoró, no Rio Grande do Norte, tem uma experiência interessante: lá o coeficiente de aproveitamento foi definido em função da capacidade de suporte do abastecimento de água. Vale a pena conhecer a experiência, que está no banco de experiências do Ministério das Cidades:

Calculo do coeficiente de aproveitamento maximo a partir da capacidade de suporte da infraestrutura de abastecimento de agua e esgotamento sanitario

Os perigos de distorções sutis (ou nem tão sutis)

Em toda discussão sobre os gabaritos máximos, sempre há aqueles que defendem a idéia de aumentar os gabaritos para liberar maior quantidade de áreas verdes e/ou permeáveis no terreno. Apesar dessa idéia ter lógica, o grande risco de aceitá-la é abrir a porta para alterações posteriores no plano diretor que venham a deturpar esse intenção inicial. Modificar Taxa de Ocupação e Índice de Aproveitamente é muito mais fácil do que alterar gabaritos, uma vez que os primeiros são índices abstratos de de visualização mais difícil por parte da população. Já os gabaritos são mais concretos, e por isso as pessoas associam com facilidade gabaritos mais altos com densificação. Dessa forma, podem cobrar explicações técnicas para a alteração e até mesmo reclamar na justiça seus direitos.

Por isso, não recomendo, neste momento da nossa história, que se caia na argumentação de que os gabaritos serão aumentados para liberar área no terreno. Pela minha experiência, não é isso que costuma ocorrer.

A promessa de aumentar os gabaritos para liberar mais área no terreno raramente é cumprida.

Os riscos de uma definição incorreta dos gabaritos

Se aceitarmos que os gabaritos, na grande maioria dos casos, têm correlação direta com a densidade de uma área, ou que ao menos têm uma correlação potencial, devemos entender também que uma definição incorreta do número máximo de pavimentos pode trazer os malefícios de uma definição incorreta das densidades.

Sendo assim, teríamos as seguintes possibilidades:

Para densidades e gabaritos subdimensionados:

• Espalhamento excessivo da cidade, uma vez que menores densidades demandam mais área para acomodar um mesmo número de pessoas;
• Aumento artificial do preço da terra, que se torna escassa e por isso encarece;
• Possível “expulsão” de comunidades tradicionais e/ou de baixa renda, por causa da valorização do preço da terra;
• Conversão desnecessária de áreas rurais em áreas urbanas;
• Possível destruição de áreas verdes para transformação em área urbanizada;
• Imposição de maiores distâncias aos deslocamentos;
• Possível inviabilização de uma série de equipamentos comunitários, uma vez que a quantidade de pessoas talvez não seja suficiente para viabilizar o investimento necessário. O mesmo vale para as linhas de ônibus, que por causa da baixa densidade provavelmente terão que deixar grandes porções do território não atendidas.

Para densidades e gabaritos superdimensionados:

• Sobrecarga na infraestrutura, especialmente aquelas ligadas ao tratamento dos efluentes (esgoto) e ao tráfego (engarrafamentos, vias sem capacidade de escoar o tráfego, etc.), com consequente poluição ambiental (hídrica, do ar, sonora, etc.);
• Comprometimento das condições de salubridade (pouca insolação e ventilação nos apartamentos);
• Comprometimento de aspectos da paisagem;
• Desigualdade na ocupação do território: por haver muito espaço para edificar, e pouca demanda, algumas áreas tendem a ficar verticalizadas enquanto outras ficam vazias, esperando valorização (processo também conhecido como especulação imobiliária);
• Possível destruição de modos de vida tradicionais;
• Possível exclusão de pequenas empresas e construtoras, em favor de grandes conglomerados e empreiteiras.

Referências bibliográficas

BERKE, Philip; GODSCHALK, David R.; KAISER, Edward J.; RODRIGUEZ, Daniel. Urban land use planning. 5th edition. Urbana: University of Illinois Press, 2006.

• Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento
• Outorga Onerosa do Direito de Construir
• Ultrajes Urbanos #4
• Transferência do Direito de Construir
• Perguntas simples, respostas nem tanto

Segundo Jacobs, as calçadas desempenham papel fundamental para a manutenção da segurança nas cidades. Quando dizemos que uma cidade não é segura, estamos nos referindo às suas calçadas.

As calçadas e os desconhecidos

O principal ponto da argumentação de Jacobs é essencialmente diferente do de Newman. Ela defende a presença de desconhecidos como importante:

O principal atributo de um distrito urbano próspero é que as pessoas se sintam seguras  e protegidas na rua em meio a tantos desconhecidos (JACOBS, 2000, p. 30)

Jacobs defende que a manutenção da segurança não é feita pela polícia (ou pelo menos não apenas por ela, que também é necessária), mas …

[...]pela rede intrincada, quase inconsciente, de controles e padrões de comportamento espontâneos presentes em meio ao próprio povo e por ele aplicados. (JACOBS, 2000, p. 32)

As baixas densidades não são a resposta. Os subúrbios americanos, vistos por muitos como lugares seguros, nem sempre o são. Jacobs sustenta tal afirmação com dados sobre Los Angeles (de 1958), mostrando que, apesar das baixas densidades, apresenta taxas muito altas de criminalidade.

As três condições para a segurança

Jacobs propõe, então, três condições para que haja pessoas suficientemente nas ruas de forma que elas exerçam a vigilância natural sobre os espaços públicos e, com isso, diminuam a violência:

1. Deve ser nítida a separação entre o espaço público e o espaço privado;
2. Devem existir os olhos da rua;
3. A calçada deve ter usuários transitando ininterruptamente.

Separação entre espaço público e privado

Esse requisito não é muito aprofundado por Jacobs. Entretanto, ela diz explicitamente que a área a ser “vigiada” precisa ter limites claros e praticáveis. É uma crítica direta aos ideais modernistas, então em voga, de construir edificações sobre pilotis soltas sobre amplas áreas verdes, de forma que os espaços públicos permeassem todo o bairro. Jacobs parece entender que tal configuração é prejudicial à segurança porque “borra” os limites do que é visto como responsabilidade de cada pessoa no que diz respeito à vigilância natural.

Olhos da rua

Os olhos da rua são as pessoas que, consciente ou inconscientemente, utilizam o espaço público e/ou costumam contemplá-los de suas casas, exercendo uma vigilância natural sobre o que ali acontece. Jacobs cita como contra-exemplo alguns edifícios muito verticalizados, em que os corredores eram inacessíveis aos olhos, apesar de serem de acesso público, e por isso sofriam enormemente com a depredação e a violência.

Quando as ruas não possuem “olhos”, tornam-se inseguras. (Condomínos fechados em Campo Grande – MS)

Sob a aparente desordem da cidade tradicional, existe, nos lugares em que ela funciona a contento, uma ordem supreendente que garante a manutenção da segurança e a liberdade. É uma ordem complexa (JACOBS, 2000, p. 52).

Portanto, os edifícios precisam oferecer a possibilidade de contato visual entre o interior e o espaço público, para que os olhos possam atuar. Esse ponto é apenas rapidamente abordado por Jacobs, ao menos de forma explícita, mas fica claro na sua descrição sobre como os olhos da rua agem em determinadas áreas da cidade. Confusões, brigas e outros incidentes nesses bairros são rapidamente controladas ou inibidas pela ação de moradores que observavam o que acontecia de dentro de suas casas. Além disso, a necessidade de contato das edificações com o espaço público é um dos pontos de consenso entre Jacobs e Newman que, de resto, possuem concepções diferentes sobre os requisitos para a segurança nas cidades.

Os edifícios devem possibilitar os “olhos da rua”. Fonte: Flickr

Usuários transitando ininterruptamente

Esse requisito está intimamente ligado ao anterior, uma vez que uma quantidade significativa de pessoas transitando e utilizando as ruas é condição necessária para que haja olhos da rua. Tanto no sentido direto quanto indiretamente.

No sentido direto porque as próprias pessoas que usam e transitam pela rua acabam exercendo uma vigilância natural. Ruas com movimentação de pessoas tendem a tornar-se mais seguras (pelo menos até um certo nível de movimentação, uma vez que ruas com um número excessivo de pessoas pode favorecer alguns tipos de furtos. Mas Jacobs não trata desse aspecto). Jacobs descreve o que ela chama de “balé das ruas”, em que vários atores, com os mais diversos propósitos, saem às ruas em horários diversificados para as mais diferentes atividades. Essas atividades interagem entre si e de alguma forma acabam complementando-se, formando uma teia de interação social e cuidados mútuos.

Ruas bem movimentadas tendem a ser mais seguras. Fonte: (LYNCH, 1960)

Indiretamente, o movimento de pessoas atua como atrator para os olhares de quem não está na rua, uma vez que as pessoas costumam gostar de olhar quem passa.  Ruas desertas dificilmente atrairão a atenção de quem está dentro das edificações, o que acaba acentuando a sensação de insegurança.

Algumas observações adicionais

As idéias de Jacobs, apesar de terem sido formuladas há meio século, ainda parecem ser válidas, no seu conjunto, para as cidades atuais. A questão da interação entre estranhos e moradores locais ainda permanece significativa (vide o problema dos condomínios fechados), e longe de uma solução satisfatória. Os olhos da rua, uma das suas principais contribuições, permancece mais válido que nunca e, no entanto, cada vez mais presenciamos situações em que as edificações viram-se de costas para o espaço público, renegando-o. Talvez o “clima” de cidade pequena esteja irremediavelmente perdido na maioria dos lugares, mas a possibilidade de interação social e de manutenção coletiva das condições de segurança parecem viáveis.

Seria interessante discutirmos, nos comentários, alguns exemplos concretos que os leitores conheçam e os quais queiram compartilhar. Será que essas ideias da Jacobs aplicam-se a todos os lugares? Há exceções? Comentem!

Referências bibliográficas

JACOBS, Jane. Morte e vida de grandes cidades. São Paulo: Martins Fontes, 2000.

LYNCH, Kevin. The image of the city. Cambridge: The M.I.T. Press, 1960.

NEWMAN, Oscar. Creating defensible spaces. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, 1996.

• Segurança nas cidades: Oscar Newman e os espaços defensáveis
• Jane Jacobs e os parques de bairro
• Sintaxe Espacial
• Roma renascida
• Espaços públicos

Este ano acontece, em outubro, o XI Seminário de História da Cidade e do Urbanismo com o tema “A construção da cidade e do urbanismo: ideias têm lugar?”. Ele acontecerá em Vitória, de 05 a 08 de outubro de 2010.

A chamada de trabalhos começou no dia 15 de dezembro, e os artigos podem ser enviados até 30 de março de 2010. O calendário completo é o seguinte:

• 20/10/2009 – Chamada de Trabalhos – (site no ar para divulgação)
• 15/12/2009 – Abertura da página (site) para cadastro dos participantes e inscrição dos trabalhos
• 30/03/2010 – Último dia para submissão dos trabalhos (comunicações, painéis e painéis de iniciação científica)
• 30/04/2010 – Último dia para submissão de Sessão de Interlocução
• 15/06/2010 – Divulgação dos trabalhos selecionados (comunicação, painéis e painéis de iniciação científica)
• 30/06/2010 – Divulgação dos trabalhos de sessão de interlocução
• 10/07/2010 – Prazo final para inscrição e pagamento da taxa de inscrição dos participantes que vão apresentar trabalhos.
• 05/10/2010 – (terça-feira à noite) Abertura do XI SHCU
• 06/10/2010 a 08/10/2010- (quarta, quinta e sexta-feira) – Mesas-Redondas pela manhã e Sessões Temáticas à tarde – Sessões de Interlocução no início da noite.
• 09/10/2010 – Visitas e passeios (sábado). Itinerários e percursos urbanos, rurais e marítimos.

O site do evento é http://www.prppg.ufes.br/xishcu/

• Encontro Nacional da ANPUR – 2009 – Florianópolis-SC
• Mestrado em Urbanismo, história e arquitetura da cidade
• Enanpur 2009 – Florianópolis – SC
• Cursos gratuitos em planejamento urbano no MIT
• Artigos científicos disponíveis na Web