No post anterior vimos as modalidades de parcelamento do solo e alguns conceitos similares. Neste, discutiremos alguns aspectos urbanísticos dos parcelamentos, abordando suas implicações para as cidades, as diretrizes contidas na lei federal e algumas considerações sobre a sua regulamentação nos planos diretores visando a constituição de tecidos urbanos mais interessantes e adequados.

Requisitos urbanísticos exigidos por lei federal

A Lei 6766/79 estabelece diversos requisitos urbanísticos a serem observados pelos loteamentos e desmembramentos. Entretanto, como comentado no post anterior, é omissa quanto aos condomínios fechados e loteamentos com acesso controlado.

Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. [(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)](https://www.planalto.gov.br/ccivil03/Leis/L9785.htm#art3)_ II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. [(Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)](https://www.planalto.gov.br/ccivil03/Ato2019-2022/2019/Lei/L13913.htm#art2) III-A – ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Redação dada Lei nº 14.285, de 2021) III-B – ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município; (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021) IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Além disso, a Lei 6766/79 estabelece também alguns requisitos quanto à infraestrutura mínima necessária:

§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Lei 6766/79, Art. 2º; Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).

Vamos comentar melhor essas diretrizes instituídas pela lei federal na sequência, começando pelos locais nos quais é permitido parcelar e, portanto, crescer horizontalmente.

Crescimento e expansão: onde parcelar?

Uma das decisões mais fundamentais no planejamento urbano diz respeito a onde a cidade pode ou não pode crescer. Considerando que uma das principais maneiras (apesar de não ser a única) de a cidade crescer é horizontalmente por meio da ampliação da mancha urbanizada, essa forma de crescimento está diretamente relacionada à questão de onde permitir o parcelamento e onde não permitir. Onde permitir adensamento e ocupação urbana? Onde o meio natural e/ou atividades não urbanas devem permanecer resguardadas?

A Lei Federal 6766/79 estabelece que só é possível parcelar “em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.” (Art. 3º) Entretanto, essa diretriz é genérica e, portanto, cabe ao município estudar, para o seu contexto, onde essas áreas devem estar localizadas.

As áreas em que é permitido parcelar determinam boa parte da direção de crescimento da cidade e o quão compacto ou disperso esse crescimento será.

Aqui, é relevante a classificação proposta por Liu et al. (2010), segundo a qual cada nova inserção na mancha urbana pode ser do tipo “preenchimento interno” (infill), “expansão horizontal contínua” (edge) ou “expansão horizontal descontínua” (leapfrog). O preenchimento interno ocupa vazios urbanos em áreas já consolidadas; a expansão horizontal contínua ocupa áreas adjacentes à mancha urbanizada, estendendo-a; e a expansão horizontal descontínua realiza “saltos” na urbanização, ocupando áreas desconectadas da mancha urbana já existente.

Ocupações do tipo descontínuo (leapfrog) trazem muitos prejuízos para as cidades: – áreas residenciais de baixíssima densidade, esvaziadas e distantes de comércios e serviços essenciais.

• áreas residenciais de baixíssima densidade, esvaziadas e distantes de comércios e serviços essenciais.
• distâncias excessivas a serem percorridas diariamente, muito maiores do que precisariam ser caso a mancha urbana permanecesse compacta. Todas as áreas vazias entre esses parcelamentos e a porção mais consolidada precisariam ser percorridas diariamente sem atender ninguém no caminho, desperdiçando tempo e combustível.
• maiores custos de infraestrutura de água, esgoto e energia elétrica, bem como de coleta de lixo. A tubulação e o cabeamento necessários para atender a esses parcelamentos isolados ficarão ociosos em boa parte do seu comprimento, sem atender ninguém.
• dificuldades e maiores custos de implantação de transporte coletivo, que dependem de uma boa relação entre os custos e a quantidade de pessoas atendidas. Como resultado, essas áreas acabam ficando sem acesso ao transporte coletivo ou, na melhor das hipóteses, com poucas linhas e horários.

Por isso, é importante que o plano diretor determine com cuidado as áreas que podem ou não ser urbanizadas. Isso inclui considerações tanto qualitativas quanto quantitativas:

• Evitar áreas sensíveis do ponto de vista ambiental, sujeitas a inundações, de alta declividade, próximas a rios e outros cursos d’água, com vegetação a ser preservada, etc.
• Impedir o parcelamento de áreas distantes da mancha urbana já consolidada, o que aumentaria a fragmentação da área urbana e intensificaria os problemas já existentes causados por uma ocupação dispersa.
• Ainda que a área parcelável esteja junto à mancha urbana, é importante dimensionar seu tamanho de acordo com as reais tendências e demandas de crescimento. Caso contrário, se essas áreas forem excessivamente grandes, é provável que o padrão resultante também leve à dispersão da mancha urbana, uma vez que apenas uma pequena porção da área (provavelmente junto aos limites mais distantes) será parcelada.
• Áreas intermediárias, pelas quais já passa infraestrutura para atender localidades mais distantes, devem ser priorizadas no plano diretor. Isso permitiria aproveitar melhor a infraestrutura já existente, diminuir custos para a coletividade e diminuir a dispersão urbana.

As dificuldades na regulamentação das áreas parceláveis

Apesar de haver certo consenso entre os planejadores sobre a importância de restringir as áreas parceláveis e de expansão urbana para evitar os problemas advindos da dispersão urbana, na prática é muito difícil criar consensos entre os diferentes agentes urbanos sobre essa diretriz.

Isso acontece porque áreas parceláveis são mais caras do que áreas não parceláveis. Portanto, há bastante interesse em ampliar ao máximo as zonas parceláveis, não apenas entre os construtores e incorporadores, mas também – ou talvez principalmente – entre os proprietários de terras. Pela minha experiência em discussões sobre o plano diretor, zoneamento e perímetro urbano, a visão geral das pessoas é de que esse aumento do preço da terra traria mais “crescimento econômico” ao município, a despeito dos inúmeros prejuízos. É provável que essa crença esteja ligada à ideologia dominante, segundo a qual qualquer tipo de obra ou megaprojeto urbanos se justificaria por uma suposta “geração de emprego e renda.”

Santoro (2014) analisou 100 planos diretores de municípios paulistas que encontrou:

flexibilizações das normas para a expansão urbana em duas direções principais: possibilitar a expansão sobre áreas rurais, sob demanda do mercado, permitindo revisão de perímetro e urbanizações específicas nestes casos; e regularizar tipologias como o loteamento fechado, ao menos na esfera municipal. (Santoro, 2014, p. 14)

Recentemente, a Câmara de Vereadores de Joinville, Santa Catarina, aprovou a expansão da área urbana do município em 32 Km2, o equivalente a um aumento de 21% da área urbana total em uma só tacada. Esse aumento é completamente desproporcional ao crescimento populacional de Joinville, e está fadado a trazer enormes problemas ao município nas próximas décadas. Os proprietários dessas terras e as grandes incorporadoras, no entanto, agradecem.

No próximo post, discutiremos aspectos mais específicos da localização dos parcelamentos. Aqui, falamos sobre aspectos macro: quais áreas podem ou não ser parceladas e como isso influencia na forma da mancha urbana geral da cidade e sua dispersão. Na parte 3, falaremos sobre as nuances da localização dos parcelamentos dentro dessas áreas.

Referências

Liu, X., Li, X., Chen, Y., Tan, Z., Li, S., & Ai, B. (2010). A new landscape index for quantifying urban expansion using multi-temporal remotely sensed data. Landscape Ecology, 25(5), 671–682. https://doi.org/10.1007/s10980-010-9454-5

Santoro, P. F. (2014). Perímetro urbano flexível, urbanização sob demanda e incompleta: O papel do Estado frente ao desafio do planejamento da expansão urbana. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, 16(1), 169. https://doi.org/10.22296/2317-1529.2014v16n1p169

Nesta série de posts, vamos discutir seus aspectos mais centrais e algumas de suas implicações para o desenvolvimento urbano.

Algumas definições básicas e iniciais

O parcelamento do solo é a divisão de terras (normalmente glebas) em lotes para fins de urbanização (ou seja, ocupação para fins urbanos).

A Lei Federal 6766/79, que o regulamenta no Brasil em nível federal, define o lote como o “terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (Art. 2º, § 4º). Já Castello (2008, p. 101) o define como “porção de terra, autônoma, que resulta de loteamento ou desmembramento, e cuja testada é voltada para o logradouro público reconhecido ou projetado.”

Por ser a unidade básica no sistema de propriedade da terra, o lote serve como base e desempenha papel importante tanto no cadastro de imóveis das prefeituras quanto nos cartórios de registros de imóveis.

Já as quadras são abstrações compostas por um ou mais lotes contíguos rodeados por logradouros públicos. Portanto, sua divisão é, ao fim e ao cabo, dada pelo sistema viário. O conjunto de quadras em um determinado recorte é chamado de macroparcelamento, em contraste com o microparcelamento, que diz respeito à divisão das quadras em lotes.

Segundo Holston (1993), há quatro tipos de parcelamentos no que diz respeito à sua situação frente à lei: parcelamentos legais (ou regulares), irregulares, clandestinos e grilados. Os parcelamentos regulares são aqueles que passaram por todas as fases de aprovação junto aos órgãos públicos e cumpriram com todos os requisitos, obtendo licença final para sua implementação. Os parcelamentos irregulares são aqueles que, em algum momento, tramitaram pelas vias legais, mas que não cumpriram todas as exigências e, mesmo assim, foram implementados. Já os parcelamentos clandestinos são caracterizados por nunca terem passado por nenhuma parte dos trâmites legais, e terem sido construídos completamente à margem da legislação. Por fim, os grilados são aqueles em que os lotes são negociados e/ou registrados segundo procedimentos fraudados, tais como escrituras falsas ou até mesmo o uso da violência.

Onde é possível parcelar?

A Lei 6766/79 estabelece que o parcelamento para fins urbanos só pode acontecer em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme o que for definido pelo plano diretor municipal. Portanto, ela veda esse tipo de divisão de terras em zonas rurais. Além disso, determina diversas outras situações em que o parcelamento não é permitido, seja por razões ambientais, de saúde pública ou de infraestrutura:

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo: I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

É importante notar, entretanto, que algumas dessas vedações acima podem ser contornadas caso providências sejam tomadas previamente. Por exemplo, quanto às áreas alagáveis, é possível parcelá-las caso tenham sido “tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas.” Isso, obviamente, abre brechas para a urbanização de áreas que, talvez, não sejam propícias à urbanização. Por outro lado, isso pode – e deve – ser impedido pelo plano diretor municipal que, afinal de contas, é o principal responsável pela regulamentação do uso e ocupação do solo urbano.

Modalidades de parcelamento do solo (e alguns conceitos afins)

Segundo a Lei Federal 6766/79, o parcelamento pode acontecer através das seguintes modalidades: – loteamento; – desmembramento; – condomínio de lotes; – loteamento com acesso controlado.

Adicionalmente, há duas modalidades que, a rigor, não são parcelamento do solo segunda definição da Lei 6766/79, mas que são relevantes para esta discussão: o remembramento e o condomínio horizontal. Vamos começar por elas, porque depois iremos mencioná-las quando contrastarmos as formas de parcelamento propriamente dito.

Remembramento

O remembramento trata-se da junção, em um único lote, de dois ou mais lotes previamente constituídos. Ele é realizado especialmente quando há interesse em juntar vários lotes para viabilizar edificações maiores, tais quais edifícios em altura. No entanto, não é uma operação tão comum quanto o loteamento ou o desmembramento, principalmente porque exige que diferentes proprietários concordem em vender seus lotes para uma mesma pessoa.

Condomínio em edificações (ou edilício)

O condomínio edilício é uma modalidade de condomínio regida pela Lei 4.591/1964 na qual a gleba permanece sem parcelamento e as unidades autônomas são residenciais e não residenciais.

Para o nosso caso, interessa um tipo específico que é o condomínio de casas. Nessa modalidade, a construção do condomínio já inclui a construção de todas as casas, que serão compradas ou alugadas, e não há divisão em lotes a serem comprados independentemente. Portanto, não há parcelamento do solo. As áreas comuns são divididas por fração ideal, normalmente proporcionais à área da edificação, da mesma maneira como acontece em condomínios verticais de apartamentos.

A diferença para os condomínios fechados tradicionais é justamente essa: naqueles, o mais comum é que os lotes sejam vendidos separadamente, como unidades imobiliárias autônomas, e depois cada proprietário decide como e o que construir. Nos condomínios de casas, as unidades vendidas são as próprias residências. Isso tende a diminuir, em média, a escala do empreendimento, já que o custo para viabilizar é muito maior do que prover apenas os lotes vazios.

Loteamento

O loteamento é a “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” (Lei Federal 6766/79, Art. 2º, § 1º)

Ou seja, quando o processo de parcelamento cria novas ruas, trata-se de um loteamento. Essas novas ruas normalmente são necessárias para prover acesso público a todos os lotes a serem criados.

Por incluir o conjunto ruas – quadras – lotes, os loteamentos são “partes de cidade” quase completas. Alia-se a isso o fato de que, nessa modalidade, o proprietário precisa destinar uma porcentagem do terreno para áreas públicas: além das ruas propriamente ditas, uma porção da gleba será destinada a equipamentos urbanos e comunitários e áreas verdes de lazer.

Portanto, na medida do possível, é do interesse do parcelador evitar a abertura de ruas. Entretanto, muitas vezes Isso não é possível por causa da dimensão da gleba, seu formato e sua posição em relação ao sistema viário pré-existente. Frequentemente, por uma combinação dos três aspectos. Como todos os lotes criados precisam ter acesso por logradouro público, muitas vezes não é possível garantir essa condição sem criar novas vias, especialmente quando a gleba é muito grande e/ou quando os lotes são relativamente pequenos.

Desmembramento

O desmembramento é a “subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.” (Lei Federal 6766/79, Art. 2º, § 2º)

Assim, os desmembramentos costumam acontecer em glebas menores, ou que sejam especialmente bem atendidas por logradouros existentes, ou ainda quando resultam em lotes grandes que podem ser atendidos por poucos logradouros e, assim, aproveitar os já existentes.

Condomínio de lotes

Até 2017 não existia a figura do condomínio fechado na legislação brasileira. A rigor, o parcelamento do solo em lotes só podia ser realizado via loteamento ou desmembramento. Em ambos os casos, todos os lotes deveriam, obrigatoriamente, ter acesso por logradouro (rua) público. Não era o caso dos condomínios fechados, obviamente, nos quais apenas a entrada principal se conecta com um logradouro público, sendo os lotes atendidos por vias internas.

Em 2017, o Código Civil foi modificado para incluir a figura do “condomínio de lotes”:

 Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

A Lei 6766/79 também foi alterada para permitir essa figura:

§ 7o  O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Nesse formato, os lotes são “unidades imobiliárias integrantes de condomínio de lotes”, ou seja, podem ser compradas e vendidas como um lote convencional em um loteamento normal. As áreas comuns (ruas, calçadas, praças, espaços de uso coletivos, etc.), por outro lado, são divididas por fração ideal.

Na prática, funciona de modo muito parecido com um condomínio vertical tradicional, ou seja, um edifício multifamiliar, ou um condomínio de casas. As unidades imobiliárias como apartamentos e garagens podem ser vendidas separadamente, cada uma com sua matrícula no registro de imóveis, e as áreas comuns são divididas por fração ideal.

Essa figura ainda gera algumas dúvidas, porque a legislação é omissa em relação a muitos aspectos. Por exemplo, não há menção à possibilidade ou restrição a áreas comuns de acesso exclusivo dos moradores, ou à necessidade de que essas áreas sejam localizadas fora dos limites murados. Pelo modo como esses condomínios costumam acontecer, fica implícito que essas áreas seriam localizadas dentro dos muros e acessadas apenas pelos moradores.

Loteamentos com acesso controlado (Lei 6766/1979 – Art. 2º §8º):

§ 8o  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.            (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Nota: o parágrafo 1, citado acima, refere-se aos loteamentos “convencionais.”

Esta última figura é uma espécie de híbrido entre o loteamento convencional e o condomínio fechado. Apesar de também haver muitas imprecisões em sua definição, entende-se que seriam loteamentos com abertura de vias e espaços de uso comum acessíveis a todos, desde que os visitantes se identifiquem em algum tipo de guarita ou outro espaço destinado e monitorar o acesso das pessoas.

Também não é difícil imaginar que esse tipo de loteamento possa facilmente ser distorcido para se tornar inacessivel a não moradores, na prática funcionando como condomínios fechados.

Referências

Castello, I. R. (with Observatório das Metrópoles). (2008). Bairros, loteamentos e condomínios: Elementos para o projeto de novos territórios habitacionais (1a ed). Observatório das Metrópoles?: UFRGS Editora.

Holston, J. (1993). Legalizando o ilegal; propriedade e usurpação no Brasil. Revista Brasileira de Ciências Sociais, 21(ano 8), 68–89.

O plano de Cerdá e os miolos de quadra

Em seu plano para a expansão de Barcelona, realizado em 1859 (chamado Eixample), Cerdá previa que todas as quadras possuíssem pátios internos públicos, sendo que a grande maioria delas teriam apenas dois dos quatro lados ocupados por edificação; algumas previam três lados, como pode ser visto na imagem abaixo (clique para ampliar).

Plano original de Cerdá para o Eixample. (Fonte: Wikimedia Commons)

Entretanto, desde o início da implementação do plano de expansão, o jogo de forças políticas acabou resultando na ocupação quase que total dos quatro lados das quadras e de todos os seus miolos. Se olharmos uma imagem aérea atual vemos claramente que esse é o padrão dominante.

Fonte: Google Earth.

A recuperação dos miolos de quadra como espaços de lazer

Diante desse quadro, a municipalidade de Barcelona deu-se conta de que deveria fazer alguma coisa para modificar essa situação e, assim, passou a atuar para viabilizar a reconversão das áreas internas às quadras para espaços abertos de lazer. Em 1985 o pátio de les Aigües foi adquirido pelo Poder Público e, em 1987, foi completada a transformação do miolo de quadra em área pública, que preservou a bela Torre de Água ali existente. As imagens abaixo mostram a situação anterior, com os espaços interiores privatizados, e a situação após a renovação. É possível notar que ainda existe uma parcela significativa ocupada pelas unidades privadas, mas a parte mais central foi liberada como espaço público.

Pátio interno da Torre de les Aigües – antes da renovação (fonte: Pazos, 2014a).

Pátio interno da Torre de les Aigües – após a renovação (fonte: aqui).

Durante essa iniciativa, e animada pelos resultados já obtidos, a municipalidade aprovou a “Ordenanza de Rehabilitación y Mejora del Eixample“, plano que, além de proteger o patrimônio arquitetônico, passou a incentivar a liberação dos pátios internos. Dessa forma, as substituições de edificações e as ampliações deveriam deixar liberado o pátio central a partir de uma vez e meia a largura da edificação (o que explica a relação entre áreas privadas e a área pública na imagem acima). Para viabilizar as modificações pretendidas, são permitidos aumentos na intensidade de ocupação do solo. Além disso, como um dos objetivos é que as fachadas antigas sejam mantidas, em grande parte dos casos não há acesso direto da rua, como será visto mais adiante, sendo o acesso feito por meio de uma das edificações.

Em 1996 foi criada a ProEixample, uma empresa pública encarregada de promover o Eixample como espaço de atividades econômicas e organizar as ações para a recuperação dos pátios, incluindo a aquisição dos terrenos e a elaboração dos projetos.

Em 2000, o Plano General Metropolitano (PGM) é modificado para incluir um novo tipo de zona residencial dentro do conjunto do Eixample, a “zona de densificación urbana 13E” (Pazos, 2014b). A partir disso, fica instituída no plano geral a obrigatoriedade da manutenção do pátio livre, o que deu maior força à iniciativa e a tornou parte consolidada da política urbana de Barcelona. Ao todo, foram recuperados e/ou criados 46 pátios, como pode ser visto na imagem abaixo. Cabe ressaltar a sua distribuição pelo tecido, o que contribui para que todas as áreas do Eixample tenham acesso facilitado a alguma dessas áreas públicas.

Distribuição dos pátios e áreas ajardinadas recuperados desde 1987 no Eixample (Fonte: Pazos, 2014b).

Estrutura e funcionamento dos novos pátios internos

Segundo Teresa Pazos, que desenvolveu seu trabalho de mestrado sobre os pátios internos públicos em Barcelona, este são “recinto fechados, de uso público mas limitado ao horário diurno, com acesso a partir da rua por passagens por baixo da edificação ou aberturas estreiras. […] Seu tamanho é inferior a 40% da quadra, com uma superfície que varia entre 400 e 4.000 m2.” (Pazos, 2014b, p. 154). Ainda segundo essa autora, apesar de não possuírem um padrão uniforme, a maior parte deles possui jardins, áreas para crianças e quadras esportivas. Os principais usuários são crianças menores de 12 anos e os adultos que as acompanham.

A estrutura geral também varia. Algumas quadras, especialmente aquelas cujos miolos foram recuperados sem haver grande modificação nas edificações que compõem o perímetro, não possuem ligação direta com a rua. Esse acesso é feito através de usos públicos localizados em uma das edificações, como por exemplo uma biblioteca. Dessa forma é feito o controle de acesso, que é interrompido à noite.

As quadras mais recentes, que foram resultado de novas construções sobre, por exemplo, antigas fábricas, possuem funcionamento diferente. Foi uma dessas que eu visitei no Eixample. A imagem abaixo mostra a área infantil, com espaços para sentar ao redor, e os novos edifício ao fundo.

Pátio interno no Eixample. Foto: Renato Saboya

Pátio interno no Eixample. Foto: Renato Saboya

Ao contrário das outras quadras, esta possui ligação direta com a rua, feita através de três espaços deixados entre as edificações, e controlados por portões que são fechados à noite. Placas de sinalização indicam o período de funcionamento e algumas regras de utilização.

Pátio interno no Eixample. Foto: Renato Saboya

Pátio interno no Eixample. Foto: Renato Saboya

Por se tratar de edificações novas, essa quadra permitiu que os comércios situados em uma das faces se voltassem para o espaço interno. Nesse caso, entretanto, o que poderia ser um recurso super interessante acabou não sendo aproveitado, pois o uso instalado foi o de uma revendendora de automóveis, que não possui nenhuma relação com as atividades desenvolvidas internamente e não parece ter interesse em aproveitar-se desse espaço.

Pátio interno no Eixample. Foto: Renato Saboya

Pátio interno no Eixample. Foto: Renato Saboya

Tive a oportunidade de visitar também outros pátios internos semelhantes, porém situados na Vila Olímpica. A imagem abaixo mostra esses pátios, que foram pensados para se encadear através de seus acessos, que estão alinhados uns aos outros.

Quadras com pátio interno na Vila Olímpica de Barcelona. Fonte: Google Earth.

A estrutura é muito semelhante àquela mostrada acima, com a diferença que é uma área mais residencial e os usos comerciais que se estabelecem no térreo são de menor porte, tais como fotocopiadoras e papelarias. A relação desses usos com o pátio interno parece mais apropriada, apesar de não parecer haver alta interação entre eles. Os acessos à rua funcionam de forma semelhante à quadra do Eixample, mas ao contrário do que foi possível verificar lá, os edifícios residenciais possuem acessos também pelos pátios internos, possivelmente aumentando a integração entre edifício e espaço aberto.

Pátio interno na Vila Olímpica. Foto: Renato Saboya

Pátio interno na Vila Olímpica. Foto: Renato Saboya

Pátio interno na Vila Olímpica. Foto: Renato Saboya

Veja abaixo mais algumas imagens desses pátios internos (todas as fotos de autoria de Renato Saboya).

Referências

PAZOS ORTEGA, T. La  reconquista  urbana  del  espacio  de  proximidad: los patios interiores en el Eixample de Barcelona. QRU: Quaderns de Recerca en Urbanisme, v. 4, p. 152–161, 2014b.

As duas visões de planejamento urbano

A primeira linha de pensamento principal do planejamento diz respeito à tradição “Sitteana” de cidade como sistema visualmente ordenado, fruto do trabalho de uma única pessoa (o arquiteto artista) e não de um comitê. A segunda é uma abordagem mais pragmática, na qual pesquisas indicam as demandas por usos e a quantidade de área necessária para abrigá-los, assim como calculam as densidades e as distribuem entre zonas (supostamente) homogêneas. Obviamente, muitas vezes essas duas linhas são usadas simultaneamente pelos planejadores urbanos.

Jacobs critica ambas as visões por considerar que qualquer tipo de planejamento que busque qualquer tipo de ordem é essencialmente incompatível com a organicidade do sistema urbano. Planejamento, segundo ela, é artificial. Uma crítica semelhante foi feita por Christopher Alexander, que fez uma distinção entre as cidades “naturais” e “artificiais”. Martin contesta a visão de que todas as cidades antigas são orgânicas, fruto de desenvolvimento espontâneo, citando o estudo de Beresford (1967) que documenta várias cidades medievais no Reino Unido construídas sobre uma malha regular. Também nos Estados Unidos, há vários exemplos de cidades que usam uma base rigidamente ortogonal, e portanto artificial, e que no entanto funcionam bem até hoje, mesmo sofrendo forte influência das possibilidades e dificuldades impostas pelo desenho da malha.

Grelhas ortogonais permitiram o crescimento e a adaptação de novos padrões edilícios.

Entretanto, Martin reconhece que a essência do argumento de Alexander não é esse; refere-se, na verdade, a um tratamento das funções das cidades e suas complexas interrelações em “caixas” mais ou menos independentes e sem sobreposições e ambiguidades (por isso a metáfora da cidade como uma árvore). Nesse ponto, Martin concorda com a crítica. Por outro lado, ele destaca que a crítica implícita no trabalho de Jacobs, de que seria impossível que a complexa teia de relações da cidade se desenvolvesse sobre uma estrutura artificial pré-concebida, não se sustenta. Ao contrário, Martin defende que “crescimento orgânico” sem uma estrutura organizadora é caos (e não na acepção mais recente da palavra, relacionada à teoria da complexidade).

A grelha como “framework” da cidade

A partir dessa reflexão inicial, o autor coloca-se algumas questões: como funciona o “framework” de uma cidade? de que forma a grelha atua como geradora e influenciadora da forma da cidade? até que ponto ele tolera o crescimento e a mudança? Para respondê-las, ele faz um estudo do tipo de grelha considerada a mais artificial possível: a ortogonal. Três cidades que usam esse tipo de malha urbana (Savannah, Manhattan e Chicago) permitiram mudanças na forma e no estilo de suas edificações ao longo do tempo. Da mesma forma, todas elas permitiram o crescimento, seja pela intensificação do uso (adensamento) ou por extensão (crescimento horizontal).

Em Manhattan, por volta de 1850, as áreas mais densas apresentavam um padrão de quadras com edificações de 4 a 6pavimentos, construídas junto aos limites frontais e com jardins privados internos. Segundo o autor, essa configuração mantinha um equilíbrio entre o lote, a quantidade de área edificada que ele suporta e o sistema viário que o alimenta.

Manhattan: dois tipos de ocupação da quadra, com diferentes intensidades de utilização.

A intensificação da ocupação do solo

Entretanto, a pressão por crescimento trouxe modificações a esse padrão. Aos poucos, a forma das edificações foi substituída em certos lugares-chave por edifícios mais altos e profundos, que consumiram o espaço dos pátios internos. O único modo de ampliar o uso do espaço era através da criação de edifícios altos em cada quadra. O autor não deixa claro se isso implicava no remembramento dos lotes, mas tudo indica que sim: os lotes de uma quadra eram remembrados transformando-a em um só grande lote, de modo a maximizar as possibilidades de construção. Foi nessa época (por volta de 1915), aliás, e justamente por causa desse fenômeno, que os zoneamentos abrangentes foram instituídos em Manhattan, segundo Martin. Essa nova tipologia de quadras/edificação colocava em risco a oferta de iluminação nas ruas e edificações vizinhas. O equilíbrio havia sido rompido.

Manhattan: a intensa utilização do solo comprometeu o equilíbrio entre os elementos da forma urbana, assim como a disponbilidade de luz natural nas ruas e edificações vizinhas.

As críticas a essa grelha ortogonal resultaram em propostas (tais como os subúrbios jardins) com ruas curvas e intenções estéticas diferenciadas, mas segundo Martin impuseram uma rigidez às edificações que a grelha não possui. Por isso, as críticas e suas porpostas de soluções na verdade não resolveram os problemas fundamentais:

“É impossível negar a força por trás das críticas à grelha. Ela pode resultar em monotonia: o subúrbio curvilíneo também pode. Ela pode não funcionar: a cidade orgânica também. […] A decisão pela grelha permite que diferentes padrões de moradia se desenvolvam e que se elaborem diferentes opções. A grelha, ao contrário da imagem visual fixa, pode aceitar e responder à mudança.” (MARTIN, 1972, p. 75).

Portanto, Martin mostra que a suposta “organicidade” das linhas curvas não corresponde, necessariamente, a uma organicidade no sentido de maior sintonia com os processos dinâmicos de construção e reprodução da cidade e sua forma construída. Mesmo uma base ortogonal pode ser mais flexível na sua utilização do que um plano desenhado sob o ponto de vista estritamente visual. Afinal, este necessita da ordem embutida na ideia original para manter sua integridade compositiva; essa ordem acaba funcionando, portanto, como um fator que dificulta e diminui a flexibilidade na utilização de padrões construtivos diferentes do inicialmente concebido.

Assim, Martin faz um estudo de outras possíveis alternativas de ocupação da grelha ortogonal, tentando manter a intensa utlização do solo mas sem incorrer em seus prejuízos ao espaço urbano. Em outro post, vamos ver qual é essa alternativa.

Referência Bibliográfica

MARTIN, Leslie. the grid as generator. In: CARMONA, M.; TIESDELL, S. Urban Design Reader. [S.l.] Architectural Press, 2007. cap. 8. (publicado originalmente em 1972).