Nabil Bonduki

Fonte: Folha de S.Paulo (artigo de Nabil Bonduki na Folha de S.Paulo de 12/07/2010)

A lei aprovada em São Paulo para combater a especulação com imóveis ociosos e subutilizados é importante, mas está atrasada e é insuficiente.
Os proprietários têm um ano após serem notificados para apresentar projeto de ocupação dos imóveis; caso não o façam, serão penalizados com imposto progressivo: a cada ano, a alíquota do IPTU será dobrada, até atingir 15% do valor da propriedade.

O dispositivo foi previsto no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2002, cuja redação final foi por mim formulada enquanto relator na Câmara Municipal. Embora detalhado, não pode ser aplicado imediatamente, porque o Estatuto da Cidade exige lei específica, retardando o combate à especulação.
Para evitar essa demora, a lei nº 13.885/2004, da qual também fui relator, deu um prazo de seis meses (até 4 de agosto de 2005) para que o Poder Executivo regulamentasse o instrumento. Os prefeitos Serra e Kassab, cujo descaso com a questão urbana é notória, não encaminharam o assunto.

O Ministério Público abriu uma ação civil pública contra o Executivo, por descumprimento do prazo. Coube, então, aos vereadores Paulo Teixeira (na legislatura de 2005-2008) e José Police a apresentação de projetos de lei que seguiam, na essência, o texto do PDE. O caso mostra que, neste tema, o Legislativo está mais avançado que o Executivo paulistano. A lei aprovada, entretanto, fica muito aquém do que pretende o PDE, que incluiu nas penalidades da lei todos os imóveis ociosos (inclusive edifícios com mais de 80% de sua área vazia há mais de 5 anos na área central), inseridos na macrozona de estruturação urbana, onde a cidade deve se desenvolver.

A lei aprovada limita a aplicação do dispositivo aos imóveis situados nas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis 2 e 3) e na Operação Urbana Centro, ou seja, a apenas 2% da macrozona. É bom para ocupar as Zeis, mas insuficiente para um correto combate à especulação fundiária e para redução significativa nos preços dos terrenos, pois nada mudará no restante da cidade.

É preocupante, ainda, o argumento do Secovi (sindicato do setor imobiliário) de que o dispositivo não valeria para edifícios vazios, como rege o PDE, que visa promover o repovoamento do centro. O argumento dos empresários não é correto, pois o Estatuto da Cidade delega ao PDE estabelecer onde o solo urbano não utilizado não cumpre a função social da propriedade; ora, no centro de São Paulo, é evidente que um edifício vazio, entregue aos ratos, é solo urbano não utilizado.

Espera-se que o prefeito seja ágil, iniciando imediatamente a notificação dos proprietários para forçá-los a apresentar projetos de ocupação nesses imóveis ociosos até o final de 2011. Assim, em 2012, o imposto progressivo poderá começar a ser aplicado, gerando os impactos esperados nas Zeis.
A lei repercutirá em todo o país, pois raros municípios colocaram em prática dispositivos para combater a especulação imobiliária. Sua aprovação mostra ao Legislativo e Executivo paulistanos que é melhor implementar o Plano Diretor Estratégico do que perder tempo com sua revisão ilegal. A cidade vai ganhar muito mais.

NABIL BONDUKI é arquiteto e professor de planejamento urbano da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP). Ex-vereador de São Paulo pelo PT (2001-2004), foi relator do Plano Diretor Estratégico na Câmara Municipal

“É impossível esperar que uma sociedade como a nossa, radicalmente desigual e autoritária, baseada em relações de privilégio e arbitrariedade, possa produzir cidades que não tenham essas características”. (MARICATO, 2001, p. 51)

Villaça (2001) argumenta que uma das características mais marcantes das metrópoles brasileiras é a segregação espacial das classes sociais em áreas distintas da cidade. Basta uma volta pela cidade – e nem precisa ser uma metrópole – para constatar a diferenciação entre os bairros, tanto no que diz respeito ao perfil da população, quanto às características urbanísticas, de infra-estrutura, de conservação dos espaços e equipamentos públicos, etc.

“[…] a segregação é um processo segundo o qual diferentes classes ou camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em diferentes regiões gerais ou conjuntos de bairros da metrópole.” (VILLAÇA, 2001, p. 142 – grifo no original).

E no entanto, a segregação urbana traz inúmeros problemas às cidades. O primeiro é, obviamente, a desigualdade em si. Camadas mais pobres da população, com menos recursos, são justamente as que gastam mais com o transporte diário, que têm mais problemas de saúde por conta da falta de infra-estrutura, que são penalizadas por escolas de baixa qualidade, e assim por diante. A própria segregação é não apenas reflexo de uma condição social, mas um fator que contribui para tornar as diferenças ainda mais profundas.

Além disso, a segregação tende a enfraquecer as relações sociais, o contato com o diferente e a tolerância. Crianças criadas em condomínios fechados muitas vezes não têm praticamente nenhum contato com as áreas mais pobres da cidade. Que tipo de visão ela terá sobre as desigualdades sociais no futuro? Como ela irá encarar essa desigualdade, e a que causas atribuirá? Será que terá o desejo de contribuir para diminuí-la, e como poderá fazer isso?

Com isso vem a violência. A segregação espacial aumenta a sensação de desigualdade e pode contribuir para uma maior violência urbana.

Tipos de segregação

Existem vários tipos de segregação: etnias, nacionalidades, classes sociais. Esta última é a que domina a estruturação das metrópoles brasileiras (VILLAÇA, 2001).

Lojikine (1997) identificou três tipos de segregação:

1. uma oposição entre o centro e a periferia;
2. uma separação cada vez mais acentuadas entre as áreas ocupadas pelas moradias das classes mais populares e aquelas ocupadas pelas classes mais privilegiadas;
3. uma separação entre as funções urbanas, que ficam contidas em zonas destinadas a funções específicas (comercial, industrial, resdencial, etc.)

É possível distinguir ainda entre a segregação “voluntária” e a “involuntária”. A primeira refere-se àquela em que o indivíduo ou uma classe de indivíduos busca, por iniciativa própria, localizar-se próximo a outras pessoas de sua classe. A involuntária, ao contrário, é aquela em que as pessoas são segregadas contra a sua vontade, por falta de opção. Ambos os tipos são as duas faces de uma mesma moeda: à medida que uma acontece, a outra também acaba acontecendo.

Como acontece a segregação

O padrão mais conhecido de segregação é o centro x periferia, seguindo uma organização em círculos concêntricos. Segundo esse modelo, as classes sociais mais ricas ficariam nas áreas mais centrais dotadas de infra-estrutura e com maiores preços, e as classes pobres ficariam relegadas às periferias distantes e desprovidas de equipamentos e serviços.

Esse padrão, entretanto, não é o mais comum nas cidades brasileiras. Aqui, o padrão existente é o de ocupação das camadas de mais alta renda em setores específicos da cidade, segundo uma lógica radial, isto é, partindo do centro principal.

[…] os bairros das camadas de mais alta renda tendem a se segregar (os próprios bairros) numa mesma região geral da cidade, e não a se espalhar aleatoriamente por toda a cidade. […] Se o principal móvel da segregação fosse a busca de posição social, do status, da proteção dos valores imobiliários, ou proximidade a ‘iguais’, bastaria haver a segregação por bairro[…]; uns ao norte, outros a oeste, outros a leste e outros ainda ao sul da metrópole. Isso não ocorre, porém. (VILLAÇA, 2001, p. 150)

Essa forma de ocupação do espaço pelas camadas de mais alta renda não acontece por acaso. Observando a figura abaixo, podemos começar a ter uma idéia do porquê.

Alternativas de segregação metropolitana. Fonte: (VILLAÇA, 2001, p. 340).

A estruturação interna das cidades obedece, prioritariamente, à lógica de localização das camadas de mais alta renda. Estas procuram se localizar em áreas com boa acessibilidade ao centro principal e, ao fazê-lo, pioram a acessibilidade das outras áreas. Com o deslocamento progressivo dos serviços e equipamentos urbanos na direção das áreas de mais alta renda, a localização das outras classes vai se tornando progressivamente (relativamente) pior.

Assim, inicialmente a localização das elites tende a ser uma área próxima ao centro. À medida que o sistema urbano vai se desenvolvendo, uma série de serviços e comércios tende a se deslocar do centro principal em direção à área ocupada pelas classes mais altas. Surgem então subcentros especializados em serviços destinados a essas classes.
Além disso, os investimentos públicos também tendem a se concentrar nessas áreas, principalmente aqueles relacionados à melhoria do sistema viário e, portanto, às condições de acessibilidade (do automóvel, não necessariamente do transporte coletivo). A mesma coisa acontece com relação aos serviços públicos e edifícios administrativos.

Nesse sentido, portanto, é mais viável para as elites manterem uma estrutura similar à figura da esquerda do que à da direita. Dessa forma, é possível controlar os investimentos públicos em uma área relativamente pequena, o que não seria o caso se essas áreas estivessem espalhadas pela cidade. A criação de um conjunto pequeno de vias arteriais já é suficiente para atendê-la.

Da mesma forma, a criação de muitos (pequenos) centros de serviços destinados às elites (delicatessens, antiquários, restaurantes e hotéis de luxo, etc.) em vários pontos da cidade não seria viável. Portanto, estes se beneficiam da proximidade entre elas para poderem manter todo um conjunto de benesses urbanísticas que, de outra forma, não poderia ser mantido.

Na minha cidade, Florianópolis, essa teoria de Villaça pode ser constatada, conforme comprovado por Maria Inês Sugai (2003) em sua tese de Doutorado. As áreas de renda mais alta têm se concentrado ao norte e a leste da parte insular, ou seja, um setor específico do Município, pelo menos desde a década de 50. Isso incluiu, por exemplo, a construção da Av. Beira Mar Norte, que induziu o crescimento nessa direção, mesmo contrariando o plano diretor que dava prioridade de implantação à Via Expressa Sul e à ocupação da porção sudeste da Ilha.

Seria interessante ouvia a opinião de moradores de outras cidades. Como acontece a segregação na sua cidade?

Referências bibliográficas

LOJKINE, Jean. O estado capitalista e a questão urbana. São Paulo: Martins Fontes, 1997.

MARICATO, Ermínia. Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana. Petrópolis: Vozes, 2001.

VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel: FAPESP: Lincoln Institute, 2001.

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El Lincoln Institute of Land Policy realiza diversas actividades de educación en América Latina, incluyendo cursos a distancia (gratuitos) por Internet. En esta ocasión anunciamos los próximos cursos que serán ofrecidos del 23 de marzo al 17 de mayo del 2009. El plazo para postular cerrará el 1 de marzo del 2009. Para obtener mayor información, por favor visite los enlaces (links) listados a continuación:

Multipurpose Cadastres in Defining Urban Land Policies
Aplicaciones del Catastro Multifinalitario en la Definición de Políticas de Suelo Urbano

Geographic Information Systems (GIS) Applications for Urban Studies
Sistemas de Información Geográfica (SIG) Aplicados a Estudios Urbanos

Property Taxes
Impuestos a la Propiedad Inmobiliaria

Urban Land Markets in Latin American Cities
Mercados de Suelo Urbano en Ciudades Latinoamericanas

Financing Latin American Cities with Urban Land
Financiamiento de Ciudades Latinoamericanas con Suelo Urbano

Access to Urban Land by/for the Poor in Latin America
Acceso y Gestión de Suelo Urbano por/para los Pobres en América Latina

Legal Dimensions of Land Policies
Dimensiones Jurídicas de las Políticas de Suelo

Real Estate Property Assessment Techniques
Técnicas de Valuación de Inmuebles

Cada uno de estos enlaces (links) incluye una breve descripción del curso, la vía para postular al mismo y un documento llamado Programa del Curso, en el cual se describe el objetivo, método de trabajo, contenido y cronología del curso, así como los términos de postulación y participación.

Esperamos que este curso sea de su interés y que nos haga el favor de difundir esta información entre sus colegas e instituciones afines.

Para consultas y mayor información, por favor dirigirse a:

Miguel Aguila (laconline@lincolninst.edu) para los cursos de:

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Rosario Casanova (rosario.casanova@gmail.com) para los cursos de:

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• Financiamiento de las ciudades latinoamericanas con suelo urbano

Mercados de suelo urbano en América Latina

Assistência Técnica para Implementação de Planos Diretores
Chamada Pública SNPU Nº 01/2007

O Ministério das Cidades, por meio da Secretaria Nacional de Programas Urbanos – SNPU, concentrou-se nos primeiros 4 anos em estimular e apoiar o poder público e a sociedade civil organizada no esforço nacional e descentralizado pela construção de Planos Diretores Participativos e para a promoção da regularização fundiária na linha do direito à cidade, do reconhecimento do direito à moradia e à posse segura.
Diante da atual conjuntura do país com a previsão de grandes investimentos nas cidades e o impacto da Campanha Nacional “Plano Diretor Participativo: Cidade de Todos” na elaboração dos planos pelos municípios brasileiros, a estratégia da SNPU se concentra na implementação dos Planos Diretores para a construção de uma Política Fundiária Urbana para o país sintetizada na plataforma da “TERRA URBANIZADA PARA TODOS”, em áreas centrais ou bem localizadas, regularizada, articulada à política de habitação de interesse social e às demais políticas sociais de inclusão social.
Atendendo a essa estratégia, a Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades torna pública a Chamada para apresentação de Projetos de Assistência Técnica para implementação de instrumentos dos Planos Diretores Participativos que viabilizem o acesso à terra regular, urbanizada e bem localizada, para implantação de projetos habitacionais de interesse social.
A Chamada Pública tem por objetivos estabelecer as condições necessárias para o apoio financeiro e convocar as instituições interessadas para apresentar os projetos de Assistência Técnica dentro da linha temática definida para esta Chamada Pública:

Implementação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

Podem participar da seleção Instituições Públicas de Ensino Superior, Pesquisa e Extensão e instituições privadas brasileiras sem fins lucrativos que possuam no mínimo 36 meses de existência legal e atribuições estatutárias ou regimentais para atuação nas áreas compatíveis com os objetivos e princípios desta Chamada Pública.
As instituições deverão enviar os documentos e propostas conforme definido no edital de Chamada Pública até o dia 28/09/2007. O edital completo com os critérios e parâmetros necessários à apresentação e seleção das propostas encontra-se disponível no sítio eletrônico do Ministério das Cidades: www.cidades.gov.br.

CHAMADA PÚBLICA PARA APOIO A PROJETOS DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA PARA IMPLEMENTAÇÃO DE INSTRUMENTOS DE ACESSO À TERRA URBANIZADA DOS PLANOS DIRETORES PARTICIPATIVOS.

Informações:
Secretaria Nacional de Programas Urbanos – Ministério das Cidades
Endereço: Esplanada dos Ministérios, Bloco A, 2º andar – Sala 242
CEP 70.050-901 Cidade: Brasília UF: DF
DDD / Telefone (61) 2108-1696
E-mail: snpu.chamada2007@cidades.gov.br
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