Operações urbanas consorciadas – uma introdução

Operações urbanas consorciadas são intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público e envolvendo a iniciativa privada, os moradores e os usuários do local, buscando alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.

Nesse instrumento, o Poder Público deve delimitar uma área e elaborar um plano de ocupação, no qual estejam previstos aspectos tais como a implementação de infra-estrutura, a nova distribuição de usos, as densidades permitidas, os padrões de acessibilidade, etc. Trata-se, portanto, de um plano urbanístico em escala quase local, através do qual podem ser trabalhados elementos de difícil tratamento nos planos mais genéricos (tais como altura das edificações, relações entre espaço público e privado, reordenamento da estrutura fundiária, etc.).

Por esse motivo, as operações urbanas possuem grande potencial de qualificação espacial para as cidades, na medida em que permitem tratamento quase arquitetônico dos espaços urbanos. Tal tratamento é dificilmente obtido apenas pelo Plano Diretor e pelo zoneamento, principalmente em cidades grandes. A necessidade de manter o plano inteligível obriga a adoção de parâmetros generalizantes para as diversas zonas, que não podem responder às situações especiais que, certamente, fazem parte do tecido. Através das Operações Urbanas, essas situações podem ser definidas e trabalhadas individualmente, com maior nível de detalhamento que no Plano Diretor.

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Foto: Lukaaz. Fonte: Wikipedia

Nessa operação, a grande moeda de troca do Poder Público é a concessão de aumento do Coeficiente de Aproveitamento ou de modificação dos usos permitidos para o local. Dessa forma, essas regalias podem ser concedidas aos proprietários privados em troca de uma contrapartida, que pode ser financeira ou de outra natureza (criação de espaços públicos ou habitação de interesse social, por exemplo).

Outra possibilidade é realizar o Ajuste de Terras juntamente com a Operação Urbana, possibilitando uma melhor distribuição das parcelas fundiárias, do sistema viário e dos espaços públicos.

De acordo com o Estatuto da Cidade (art. 33), a lei específica que aprovar a operação urbana consorciada deve conter no mínimo:

  • definição da área a ser atingida;
  • programa básico de ocupação da área;
  • programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
  • finalidades da operação;
  • contrapartida a ser prestada pelos beneficiados;
  • forma de controle da operação.

É necessário que os benefícios obtidos pelas OUCs sejam distribuídos de forma justa.

As Operações Urbanas podem acontecer em qualquer localização dentro do Município. É necessário atenção, entretanto, para garantir que os benefícios advindos da aplicação desse instrumento sejam distribuídos de forma justa pelos diversos setores da sociedade. Nesse sentido, alguns fatores podem trazer dificuldades. Em primeiro lugar, a exigência constante no Estatuto de que os investimentos dos recursos obtidos em uma operação urbana sejam feitos dentro da área definida para a operação. Outro fator é que a iniciativa privada só tende a se interessar pela operação urbana em áreas já atrativas do ponto de vista do capital imobiliário e que, portanto, não deveriam ser priorizadas pelo Poder Público para reurbanização.

Por esses dois motivos, não são raros os casos em que os resultados das Operações Urbanas Consorciadas acabaram valorizando e qualificando ainda mais as áreas já privilegiadas do ponto de vista da qualidade urbana (BRASIL, 2002).

9 thoughts on “Operações urbanas consorciadas – uma introdução”

  1. Prezado Renato.
    Concordo com seu texto a respeito da necessidade de distribuição dos benefícios advindos das operações urbanas consorciadas, inclusive este é o contexto da minha monografia para o curso de Especialização em Engenharia Urbana (UFRJ).
    Seu texto destaca o meu maior temor. Que este instrumento tão versátil e que permite a população participar junto com o poder público do desenvolvimento da cidade, não passe a ser simplesmente instrumento comercial a fim de agregar valor a empreendimentos e imóveis particulares.
    É preciso fiscalizar e acompanhar de perto o poder público para que as OUC tragam benefícios às classes mais necessitadas.

    Att., Denys

  2. coincido con el punto de vista de Denys, el proceso urbano no debe ser regulado por el capital financiero ni por las grandes empresas que puedan utilizar este mecanismo para lograr sus objetivos, estos son instrumentos de la política urbana y son muy importantes para que sean usados con fines exclusivamente de rentabilidad económica de las empresas, sin tener en cuenta los aspectos sociales, ambientales y de creación de ciudad.
    saludos.

  3. O problema da distribuição dos benefícios é real. Diante disso, gostaria de saber se há como fazer operações urbanas “casadas” – ou seja, duas áreas não contíguas seriam objeto de operação, com benefícios repartidos entre as duas áreas.

  4. Caro Renato, em primeiro lugar gostaria de dizer que, empenhado em estudar para um concurso público na área de desenvolvimento urbano, tenho recorrido frequentemente aos textos deste site, sobretudo pela forma simples e didática com que temas de arquitetura e urbanismo sao explicados. Isto tem sido para mim de grande valia, já que minha formacao é na Geografia. Assim, saiba que sou bastante grato ao Urbanidades.
    Bom, e agora, qual nao foi minha surpresa ao entrar no site da prefeitura de SP e me dar conta de que um texto (aparentemente institucional) abordando as “operacoes urbanas consorciadas” é na verdade uma cópia do conteúdo deste post! Confira : http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/infraestrutura/sp_obras/operacoes_urbanas/index.php?p=37057 .
    Abracos.

    1. Obrigado, Leandro. A intenção do Urbanidades é justamente compartilhar informações sobre esses assuntos, então não há problema em reproduzi-los por aí. Mas realmente seria de bom tom colocar um link para cá citando a fonte.

      Curiosamente, eles não incorporaram também a parte que fala sobre os possíveis problemas das operações urbanas.

      Abs,
      Renato.

  5. Olá Renato, inicialmente quero parabenizá-lo pelo excelente texto.
    Você sabe me dizer se o projeto de lei que visa instituir uma Operação Urbana Consorciada é de iniciativa privativa do Poder Executivo Municipal ou pode um vereador apresentar um projeto?
    Grato!
    André

  6. Discordo da parte final, que diz que o município não deve se valer desse instrumento para projetos de reurbanização.

    Esse instrumento, se bem utilizado, pode reurbanizar e trazer vida, beleza e desenvolvimento econômico e social para uma região degradada de uma cidade, vide o que está ocorrendo na região do porto do Rio de Janeiro, através da operação urbana consorciada Porto Maravilha.

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