ATENÇÃO: Há uma versão atualizada e expandida deste post aqui:
Há também um vídeo no YouTube explicando esses conceitos em linguagem didática:
Complementando o post sobre zoneamento, gostaria de aprofundar um pouquinho as explicações sobre a taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA). Esses dois parâmetros podem gerar alguma confusão.
Taxa de Ocupação (TO)
A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavto térreo.
Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idéia do que representam taxas de ocupação diferentes.
Parâmetros de referência para a TO.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinaçõe de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
Para facilitar as discussões em processos participativos, preparei um pequeno guia que pode ser impresso ou fotocopiado em uma página e entregue para os participantes. Você pode baixá-lo aqui. [Update] Se você tiver problema com o link, utilize este download alternativo: Guia para a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento.
Agora entendi! Mas como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?
Aproveitando a grande quantidade de comentários com essa dúvida, resolvi atualizar este post para tocar em um ponto importante: os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos caso-a-caso, ou seja, não há uma regra geral nem uma lei federal (pelo menos até onde tenho conhecimento) que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar.
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:
- Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
- O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
- sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
- garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
- beirais;
- áreas abertas, tais como piscinas;
- áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.
Olá, bom dia! Aqui em Criciúma os afastamentos das edificações estão condicionados á altura das mesmas, onde h/5>=1,5m. Ao buscar o melhor aproveitamento do terreno, consigo chegar a quase 100% do I.A., no entanto não consigo fugir do formato retangular (imposto pelos afastamentos). Existe aguma forma de ocupar, fugindo dessa limitação??
Grata.
Bom dia, eu tenho um terreno na ilha e quero construir, o recuo de 1,5 m dos laterais são com as paredes ou são livres, por eje. parede da estrema de 0.15 cm + 1.50 de recuo ou 1.50 total com as paredes.
Atenciosamente Ezequiel
o recuo eh medido a partir da llinha de divisa do lote. ou seja, a parede eh descontada do recuo. Ex: um recuo de 1,5m da edificacao ateh a divisa do lote, menos a parede de divisa (normalmente com 15cm), temos um corredor de 1,35m.
1,50 da face externa do muro, porem muitas vezes o alinhamento das divisas não são traçadas corretamente, portanto é mais seguro cotar 1,50 da face interna do muro até a parede da edificação.
POR GENTILEZA COMO POSSO CALCULAR OUTORGA ONEROSA DO VALOR VENAL 77.000
ZAP 1.5 A 2.0
POR GENTILEZA COMO FAÇO PARA CALCULAR OUTORGA ONEROSA DO VALOR VENAL 77.000
ZAP 1.5 A 2.0
Olá…por gentileza tirar uma duvida… tenho um terreno zr4 coeficiente 1,5 com aquisição de potencial construtivo 2,0, o que exatamente isso segnifica, quanto custa pra adquerir esse potencial.
Att
Ola Renato, muito obrigado pelas dicas disponibilizada aqui, muitas informações ninguem quer passar, a não ser que vc pague por elas, pessoas assim como vc são muito importante para a comunidade, parabens.
Renato, aproveito para tentar tirar minha duvida, tenho um sobrado em um terreno de 100Mt2, este sobrado fica em São Paulo, zona Norte. queria reforma-lo , fazendo em cima da lage de minha garagem uma varanda,e uma pequena parte dela colado a parede de meu quarto gostaria de fazer um banheiro suite, ja projetei eu mesmo em 3D, fica muito bom, porem me falaram que tem que haver recuo, mais quem falou não é profissional. só que meu sobrado ja esta contruido, e ele contando com a garagem, tenho lage que pega o terreno inteiro desde a frente da rua , até o fundo do quintal, somente em um dos lados tem um corredor de 1 mt de largura, do outro lado é germinado. esta casa esta legalizada, e foi construida assim desde o inicio, ou seja foi aprovada pela prefeitura.
a duvida perdura sobre isso, se ja tenho a lage, o que me impede de construir este banheiro em cima da lage da garagem? sendo que ele não vai até a rua, pois aproveitarei parte como varanda. aonde eu posso colher informações sobre isso? sem ter que pagar po uma pergunta desta ? obrigaod e bom trabalho o seu.
Carlos,
é preciso observar as Leis de Zoneamento, pois essas delimitam recuos relacionados a altura da edificação.
O melhor a fazer é consultar um arquiteto, mesmo porque é necessário um responsável pela reforma e esta deve ser aprovada pela prefeitura.
Abraço
Fala Renato Saboya . Aliás eu acho que é Doutor Saboya. Querido arquiteto meu nome é Pedro e eu gostaria de aprender se quando o termo urbanistico “taxa de Ocupação ” é usado no texto da lei de ocupação solo, zoneamento, plano diretor , enfim, ele deve ser entendido como existindo ali pelo menos um numero diferente de zero?
Taxa de ocupação sempre será algum percentual. Ou existe taxa de ocupação sem ocupação? ou taxa de ocupação zero? obrigado pelos esclarecimentos postados ai.. valeu. um abraço.
OLÁ,GOSTARIA DE SABER O QUE CONTA PÁRA TAL ÁREA.
EX. SACADAS DEVEM SER CONSIDERADAS COMO PROJEÇÃO DA EDIFICAÇÃO?
Parabéns pelo prazer, disposição e competência para ensinar.
olá, estava navegando pela internet e descobri essa página, lendo sobre T.O e C.A
, vi que as dicas estão confusas para resolver dúvidas de alunos de arquitetura.
Isso não é uma crítica e sim uma observação.
Grato
Olá!
Obrigado pela observação. Se vc puder apontar quais partes específicas estão mais confusas, quem sabe eu possa melhorar. Estou pensando em uma nova versão para esse post num futuro próximo.
Att.
Renato.
Sou estudante e achei bem simples, as imagens são bem explicadas 🙂
Bom dia! Agradeço, pois me ajudou a resolver uma questão em defina taxa de acupação e exemplifique. Faço Tecnico em Edificaçoes.
Parabéns pelo prazer, disposição e competência para ensinar.
Bom dia, Renato!
Estamos com dúvidas do seguinte entendimento: Como poderemos considerar a T.O. em relação ao sub-solo? Poderá ser entendido como projeção da construção, uma que, a Lei de Uso e Ocupação do solo define que T.O. “é a relação entre a área correspondente à projeção horizontal da construção e a área total do terreno.”
Obrigada
Olá Renato!
Estamos com dúvidas do seguinte entendimento: Como poderemos considerar a T.O. em relação ao sub-solo? Poderá ser entendido como projeção da construção, uma vez que, a Lei de Uso e Ocupação do solo define que T.O. “é a relação entre a área correspondente à projeção horizontal da construção e a área total do terreno. Escrevendo por mim, entendo que sim, principalmente porque aqui tem a exigência de permeabilidade.Desculpem-nos a insistência.
Obrigada
Olá!
Até onde eu sei, não há consenso sobre essa questão, portanto deve ser uma decisão a ser discutida e negociada em cada Município, e definida explicitamente na lei municipal.
Caso isso não esteja explicitamente contemplado na lei municipal, meu entendimento é pela interpretação literal da definição (considerando que a lei provê essa definição como vc citou), o que incluiria o subsolo na TO, afinal o subsolo faz parte da edificação.
Por outro lado, caso eu estivesse em um processo de elaboração de plano diretor e/ou código de obras e essa questão surgisse, minha argumentação iria na seguinte direção:
1. A TO não é o melhor instrumento para controlar a permeabilidade do terreno (é possível uma taxa de ocupação pequena, mas com a área não edificada completamente pavimentada); para isso há o coeficiente de permeabilidade, que vai mais direto ao ponto.
2. A TO presta-se mais ao controle da dimensão da edificação, quando comparada ao tamanho total do lote, no que diz respeito especialmente ao conjunto dos afastamentos (laterais, frontais e de fundo); em outras palavras, a TO funciona melhor para prever edifícios mais “gordinhos” ou mais “magrinhos”.
3. Sendo assim, minha argumentação seria de que o subsolo ficasse de fora do instrumento da TO, mas que fosse regulado indiretamente pelo instrumento do coeficiente de permeabilidade. O mesmo valeria para embasamentos, que costumam ter uma TO diferente da torre (???). Isso exigiria, obviamente, uma definição da TO similar à atual, mas com ajustes para que fosse possível atribuí-las a partes diferentes da edificação.
(Melhor mesmo seria abolir esses instrumentos excessivamente quantitativos e adotar um modelo como os Form-Based Codes).
Renato
Parabens por sua iniciativa de explicar didaticamente conceitos fundamentais de urbanismo. Também gostei muito do conjunto do seu sítio, um dos melhores que já tive oportunidade de conhecer na área de planejamento urbano. Apenas uma sugestão, a explicação do índice de aproveitamento nessa página está um tanto truncada, ela está muito mais bem explicitada e mais fácil de entender no folheto guia. Assim, para melhorar é só acressentar o exemplo mais detalhado que está no folheto e não nesta página. Parabens mais uma vez pelo trabalho primoroso.
Bom dia Renato,
Parabéns pelo seu trabalho, procurei muitos essas informações na internet e só aqui encontrei de uma forma bem explicada.
Mas estou com uma dúvida sobre altura e recuo em um zoneamento em São Paulo,
de acordo com esse quadro:
http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/penha/478%20QUADRO%2004%20do%20Livro%20XXI.pdf
a altura é calculada usando o recuo frontal, mas não entendo a diferença entre recuo frontal e frente mínima.
O meu terreno fica em uma Zona mista 1, com coeficiente básico e máximo 1, mas queria saber se tem algum limite de altura para a construção ou vai depender apenas da largura da via e do recuo, a largura da via é de 14 metros, se puder me ajudar ficarei grato.
Obrigado
Bom dia!
Gostaria de saber como posso aplicar a lei de uso de ocupação do solo na área de eventos?
Parabens pelo exemplo de generosidade
Bom dia!
Mt legal mesmo as dicas. Pode tirar uma pequena duvida: tenho um terreno de 20 x 40 = 800m². taxa de ocupação solo = 60%, ou seja, A.C = 480m². Sendo dois pavimentos, os recuos mínimos: Frontal = 5m, laterais = 1,5 e nos fundos = 1,5. Mas, gostaria de entender quais as dimensões que ficam de fato z X y , tirando todos esses recuos padrões? Desde já agradeço pela atenção. mt Obg.
Tenho um apatartamento em Recife no bairro de Boa Viagem e o fator de correção da taxa de ocupação para o exercício de 2013 foi de 1,36.
Tenho um amigo que tem dois imóveis, semdo que os fatores de correção da taxa de Ocupação foram 1,18 e 1,15.
Acreditava que os percentuais fosseis iguais.
Prezado Renato,
Estou com dúvidas sobre a utilização de um terreno, situado na Ilha do Governador, com fundos para o mar, acrescido de área de marinha. Possui área total de 3.635,00 m², sendo 42,20 de frente e 84,40 nas laterais, fundos com o mar com 42,20 também. Ou seja retangular.
A lei diz que devo obedecer 33 metros contados do mar para dentro do terreno, que trata-se de área acrescida de marinha.
Minhas dúvidas são as seguintes:
1- Qual é o coeficiente de aproveitamento do terreno?
2- Se tenho que descontar a área de marinha antes de calcular o coeficiente de aproveitamento ou posso usar os 3635,00 m² como base para área construída.
3- Se posso transferir a área não aedificandi de marinha para a área a ser construída.
4- Se posso transferir a taxa da área permeável obrigatória de 0,50% para a área de marinha.
Boa tarde!
Sou engenheiro mecânico, e estou construindo alguns tanques de armazenamento de combustíveis, além de uma praça de bombas com cobertura, e algumas modificações no terreno para a empresa a qual trabalho.
Tive um problema com a projetista e a mesma não calculou os CA, TO e TP e agora estou precisando calcular para colocar no projeto e findar este caso.
Minha dúvida é se os tanques, que possuem diâmetros aproximados de 7 metros, e altura próximas à 9 metros, contam para o efeito do cálculo da taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento, assim como a cobertura para a praça de bombas.
A localidade em questão é Itajaí-SC, e estou com o código de obras em mãos, lei 2763 de 26 de outubro de 1992, mas não encontrei nada a respeito, definindo quais casos devo utilizar para os cálculos.
Agradecido desde já.
E parabéns pelo site. Muito bem explicado, de forma rápida e eficiente.
Carlos Alberto Dias Junior
Boa noite. Li a matéria e fiquei com dúvida:
Em um terreno de 1027 m2, com ARM 5,5, taxa de ocupação de 50% e coeficiente de aproveitamento mínimo de 0,25 o total da área a ser construída é de 4.108m2? Area terreno / CAproveitamento = área a ser construída?
Se estiver correto a área a ser construída de 4.108m2 essa área tem que ser distribuída em 05 pavimentos?
Se vc puder ajudar eu agradeço. Estou confusa.
Rosângela
Olá!
Na verdade é o contrário: a área referente ao coeficiente de aproveitamento é 1027 x 0,25 (multiplicado) e não 1027 / 0,25 (dividido).
Renato,
Excelente!!!
Muito Obrigada,
Leila
Olá Renato, muito obrigada pelas informações!
Ainda estamos confusos com relação à garagem. Você poderia nos esclarecer uma dúvida?
Pesquisamos na legislação de são paulo e verificamos que em terrenos com desnível maior do que 2 m com relação à profundidade do terreno, o nível térreo pode ser considerado em qualquer cota.
Segue o trecho da legislação:
Art. 187. Para fins do disposto nesta lei, o nível do pavimento térreo não
poderá exceder a cota de 1 (um) metro acima do nível médio entre as cotas das extremidades da testada do lote, quando o desnível na testada for menor ou igual a 2 (dois) metros.
§ 1º – Quando o desnível na testada do lote for superior a 2 (dois) metros, o
piso do pavimento térreo poderá estar situado em qualquer cota intermediária
entre os níveis, mais elevado e mais baixo;
§ 2º – O disposto no parágrafo anterior se aplica também, para os casos de
desníveis superiores a 2 (dois) metros em relação à profundidade do lote.
Também verificamos, com relação à garagem em subsolo que:
Art. 191. A taxa de ocupação máxima do lote não será aplicada à parte dos
subsolos utilizados para estacionamento de veículos, sem prejuízo do atendimento da taxa de permeabilidade mínima exigida.
Portanto entendo que em um sobrado do qual o acesso se dá por escada, o térreo pode ser considerado na cota acima da rua, onde está a chegada da escada e o acesso ao primeiro pavimento. Então a garagem será considerada um subsolo? E portanto, de acordo com o Art.191 não entraria no cálculo da taxa de ocupação?
Segue uma imagem como exemplo da situação.
Agradeço muitíssimo,
Andressa
https://www.google.com.br/maps/@-23.537823,-46.686279,3a,75y,120.37h,89.25t/data=!3m4!1e1!3m2!1s12k-X6CTovmu2WfZ1_duDQ!2e0
Gostaria de resolver uma dúvida: a TO e o CA são calculados em relação a metragem quadrada do terreno estabelecido na escritura ou no real (no terreno existente)?
Grata,
Bom Dia a todos !
Gostaria de poder salientar também, que os mesmos itens que não são computados no coef. de aproveitamento, também não são computados na taxa de ocupação, ou seja:
SACADAS, até um limite máximo de área ou de balanço ( no município de Votuporanga, 1,20m de projeção transversal do piso);
GARAGENS, descobertas ou construídas em pavimentos subsolo;
TELHADOS E BEIRAIS, ( em Votuporanga, até 1,20m de projeção transversal da cobertura);
PISCINAS DESCOBERTAS
Via de regra, o que não é considerado área construída, não entra nem na T.O e nem no C.A.
Abraços
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
Prefeitura de Votuporanga – SP.
Olá,
Quem define o número exato da TO e do CA? Esses números são uma norma?
Por exemplo, meu professor pediu pra Eu projetar num terreno de 10m X 25m com TO=0,7 e CA=1,5… Esses valores 0,7 e 1,5 vem da onde?
Desde já obrigado.
Rodrigo Menezes
Email: rod.menezes@hotmail.com
Olá!
Normalmente eles estão no zoneamento.
Gostaria de projetar uma habitação com famílias de diferentes rendas no centro de São Paulo. Me lembro de uma ferramenta que possibilitava isso junto com o pagamento de outorga onerosa em situações de construção acima do C.A. básico; essa ferramenta existe mesmo ou me confundi? E se ela não existe, qual você acha um bom jeito de conseguir essa mistura em um mesmo edifício?
Olá Júlia ,
Bem.. Cada município possui a sua própria legislação ( Código de Posturas / Código de obras e Edificações… etc ) porém, normalmente o que ocorre nesses casos em que o empreendimento supera o limite máximo do Coeficiente de Aproveitamento ( C. A. ), é a exigência do pagamento de um “imposto”, que nos dá o direito de construir além do limite permitido pela lei de zoneamento.
Desse modo, podemos entender que a construção de edifícios é “gratuita” até o limite definido pelo Coeficiente Básico de cada zona de uso.
Acima do limite / Coeficiente Máximo de cada zona de uso, você deverá pagar a “Outorga Onerosa do Direito de Construir”.
A destinação desses recursos cobrados pelo Poder Público, normalmente respeitam as leis municipais, que garantem o seu repasse para fundos de desenvolvimento urbano, melhorias na cidade… etc.
O cálculo da outorga onerosa, ( B = Vt / Cab ), normalmente é feito considerando-se:
Vt = valor do metro quadrado de terreno fixado na Planta Genérica de Valores e
CAb = coeficiente de aproveitamento básico.
O interessado em alguns casos, deve solicitar à Prefeitura, uma Certidão do Valor Venal, que consta na Planta de valor Genérico.
Abraço.
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
Olá, tenho um projeto em um terreno inclinado onde o primeiro pavimento é apenas um pátio aberto e embaixo dele há um pavimento inferior, esse é fechado, ou seja a laje desse pavimento inferior é um pátio aberto em cima dele, entendeu?!
Como contabilizo a área desse projeto?
Se o pátio em cima é aberto, ele entra no cálculo de área total construída?
Ele entra também na taxa de ocupação?
Obrigada!
O pavimento superior entrará na conta de área construída desde que seja uma área considerada “habitável”, ou seja, se esse pátio que você mencionou seja usado como um terraço, área de lazer, jardim, solário etc…
Se por exemplo o seu térreo tem 100m² e o “pátio” em cima (considerando que seja habitável e não coberta) for exatamente igual com os mesmos 100m² de área, sua área construída total será de 200m².
Porém, somente o térreo nesse caso será usado para calcular a taxa de ocupação, neste caso do exemplo, 100m². A área total é utilizada para calcular o índice de aproveitamento.
Se você mandar as dimensões talvez possamos ajudar melhor. Espero ter sido claro e ajudado!
Peço por gentileza que me tire uma dúvida: possuo um lote de terreno em Guarulhos, de 1.600 metros quadrados. Nesse município, qual é o coeficiente de Aproveitamento?
Se for para construir apartamentos de 70 metros quadrados, quantos poderei construir?
Certo da atenção, desde já meus agradecimentos.
Boa noite. Quando o prédio e construído a área permeável faz parte da área comum do mesmo? Pois tenho um apartamento que a construtora colocou a área permeável de 84m² como parte do apartamento, eu construir uma espaço gourmet e agora estou sendo processada por eles.
ATENÇÃO para um fato: os quadrados de construção no centro do lote dão uma impressão de que um percentual como o de 50 ou 60 ocupa quase tudo do lote: isso é uma ilusão de ótica, ok? o motivo é que o anel de espaço na borda é super eficiente pra absorver área…
Vejam também que isso NÃO é um estímulo para o edifício ser ‘solto’ no lote: nossos estudos mostram que o desempenho urbano (para efeito da presença do pedestre e de atividades comerciais nos térreos) é melhor quando o edifício cola nas divisas laterais do lote – e no vizinho.
Veja https://www.academia.edu/2429995/_Buscando_Os_efeitos_da_morfologia_arquitet%C3%B4nica
Olá!
Garagens térreas com pilotis, ou seja abertas, contam no índice de aproveitamento?
Depende da legislação específica de cada município. Em alguns conta, em outros, não.
Boa noite, tenho um jardim de inverno dentro da minha casa e ele é aberto do chão ao teto, como ele não está coberto ele não conta como área construída certo?
Olá Adriano
Você está certo.
Os jardins de inverno, que nós também chamamos de “Recortes na Edificação”, possuem a função de permitir a iluminação e ventilação naturais, junto às divisas do lote.
Muitas Prefeituras adotam como área mínima para esses “Recortes”, 6,00m² ou seja ….
( 2,00m X 3,00m ).
Lembrando-se que a menor dimensão, sempre será a transversal (largura) que é contada, a partir do lado externo do muro de divisa e a maior (3,00m), sempre será a dimensão longitudinal (comprimento).
Mesmo que ele seja aberto apenas na sua parte superior (o que possibilita receber também as águas pluviais), e fechado com vidro nas duas laterais e frontalmente, não é considerado área construída.
Vale sempre lembrar também, que por questão de segurança, a parte superior (por ser descoberta), deve sempre possuir uma grade de ferro para impedir a indesejada invasão de domicílio… rsrsrs
Abraço
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
boa tarde sou estudante do 5º ano de Arquitectura tenho uma duvida.
eu tenho um lote de 10.000 m2 e que a aréa de impermeabilização não pode ser superior a 70% da área total do terreno, 70% é a área máxima.
E tenho como densidade habitacional máxima 60 fogos/hectar, e tenho o índice de utilização máximo do solo de 0.80 em relação a área total do terreno, com a cerceá máxima de 12m. neste caso quantos edifícios eu teria de ter e o numero de pisos? Se cada fogo tivesse 120 m2.
Agradeceria se me poderem ajudar obrigado
Caro Fábio
Os termos que você usou, (normalmente utilizados em Portugal), equivalem para nós brasileiros aos termos:
Fogo: Uma parte ou a totalidade de um edifício. Uma unidade habitacional autônoma (apto.) com acesso independente.
Cércea: Gabarito Máximo = Altura máxima permitida para um prédio/edifício.
O procedimento é o mesmo que eu orientei ao Marcos.
Logicamente, poderá haver alguma diferença em relação à Legislação local, onde o edifício será construído.
Abraço.
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
bom dia, poderia me ajudar ?
tenho um terreno com metragem de 287mts
coef. Aprov 2,4
tx ocupa 0,6
ZR2
A minha pergunta, quanto posso construir nele ? E quantos andares ?
Olá Marcos !
De acordo com os seus dados, a sua edificação poderá ocupar no máximo, 60% da área do seu lote, o que resulta na área máxima de 172,20m².
Por outro lado, a área máxima a ser construída, será de 688,80m², uma vez que é permitido construir 2,4 vezes a área do seu lote.
Para sabermos o número de pavimentos, ( Índice de elevação) basta dividirmos a área máxima de construção permitida, pela área máxima de ocupação permitida… Desse modo, como a sua edificação está limitada a uma área de 172,20m² por pavimento, você poderá construir no máximo, (com essa área de ocupação), 04 pavimentos.
Caso você opte por uma área menor por pavimento, (por exemplo 110,00m²), teremos 688,80m² / 110,00m² resultando em uma construção em 06 pavimentos.
No entanto, o índice de elevação, também está sujeito às leis municipais, que podem limitar desde a área do pavimento, em função dos recuos obrigatórios, até mesmo o seu gabarito (altura do prédio), de acordo com cada zona de uso em que o respectivo lote se encontra.
Abraço.
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
Bom dia ! Sou Conselheiro de um condominio residencial e gostaria de saber se a ÁREA CONSIDERADA PERMEÁVEL pode ser mudada/adaptada para outras funções, tipo adaptar uma pista de caminhada para uma pista de skate ? Ficaria grato se puder responder.
Olá Luiz !
Em atenção à sua questão, o que posso dizer é que quando uma edificação/prédio residencial tem o seu projeto aprovado na Prefeitura, ela emite o respectivo Alvará de Construção e após alguns meses quando a obra já se encontra concluída, a Prefeitura somente emitirá o “Habíte-se”, no caso da obra ter sido executada respeitando fielmente o Projeto aprovado.
Se o Projeto foi aprovado com área permeável de “Xm²” , então, na obra acabada deverá apresentar a mesma área aprovada.
Agora… se após a obtenção do “Habíte-se” o Condomínio pretende alterar uma situação regularizada, a única forma dessa alteração não tornar a obra irregular perante à Municipalidade, é procurar propor um novo uso para essa área (como é o caso por você mencionado, para pista de caminhada, skate…) sem alterar a sua função que é justamente a absorção das águas (inclusive pluviais).
De que modo ? Substituindo o material atual, (se for gramado por exemplo) por outro que possua as mesmas funções/propriedades de solo permeável.
Existem no mercado, vários tipos de pisos cimentícios, que possuem índice garantido pelo fabricante, de até 100% de permeabilidade.
Portanto, tecnicamente é possível ser resolvida a questão.
Entretanto, (como o caso pode requerer um Projeto de Adequação a ser realizado por um Arquiteto), eu oriento que seja feita uma consulta junto à Prefeitura e também à Construtora (Empresa/Responsável Técnico(a) pelo Projeto Arquitetônico) visando à autorização de ambos, para a mencionada alteração no que já se encontrava aprovado.
Abraço
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
Olá!
Necessito saber qual a legislação federal que descreve as sacadas, garagens subterrâneas, telhados e beiras não são computados no índice de aproveitamento. Podes me ajudar?
Olá!
Até onde sei, não há legislação federal regulando essa matéria. Esta é responsabilidade dos municípios. Por essa razão, isso muda de uma cidade para outra.
Olá, se eu estou fazendo um projeto de um Centro de Atenção Psicossocial (CAPS) em um terreno de 6000m², cujo I.A. é 1,0, mas o I.A. Máximo é de 1,5, qual dos dois eu devo considerar? Posso construir até 6000 ou 9000m², a princípio? É muito difícil conseguir com a prefeitura o direito de usar o I.A. Máximo, ou é algo que deve ser considerado ao invés do I.A. comum?
Me ajudou muito! Obrigada