Usos do solo: uma introdução à localização dos usos comerciais

Entender a lógica de localização dos usos comerciais é essencial para entender e planejar cidades. É importante porque permite que as ações de planejamento e intervenção sobre elas, com especial destaque para os planos e projetos urbanísticos, dialoguem com essa lógica, em vez de tentar impor a esses usos uma lógica que lhes é estranha. É o que vemos, por exemplo, em propostas que preveem usos comerciais em locais que não possuem vocação para isso, como se o plano diretor ou o zoneamento tivessem o dom de determinar localizações desconsiderando as necessidades peculiares e diversas que esse tipo de uso possui.

Por outro lado, ainda que dialogar com as vocações locacionais dos usos comerciais implique em não ignorá-las, tampouco significa submeter-se acriticamente a elas, o que também é um erro comum. O próprio sentido de “planejar” traz embutida uma descrença na ideia de que apenas a lógica própria da cidade, ou a lendária “mão invisível do mercado” (imobiliário, neste caso), serão suficientes para gerar resultados satisfatórios. Portanto, planejar significa interagir com essa lógica para orientá-la em direções consideradas mais adequadas do que as tendências existentes.

Neste post, discutimos alguns aspectos importantes para entendermos a localização de usos comerciais.

Foto: Salva Barbera

A pergunta-chave: o que está sendo vendido?

Como não poderia deixar de ser, o fator crucial para estudarmos a lógica de localização dos usos comerciais é o tipo de produto que está sendo vendido. É ele que define os três aspectos mais determinantes para entendermos essa lógica:

• a frequência com que esse produto costuma ser comprado e/ou consumido;
• a tendência ao agrupamento com outros usos comerciais;
• o público alvo, isto é, o perfil do consumidor típico.

Frequência de consumo / compra

A frequência com que um determinado tipo de mercadoria é consumida é definida por uma série de fatores:

• • inserção na vida cotidiana e na cultura de um local: dependendo dos hábitos de uma determinada população, alguns produtos são mais ou menos frequentemente consumidos. Por exemplo,  croissants são muito mais consumidos em Paris do que em São Paulo.
  • nível de especialização: produtos básicos, tais com pão, leite, feijão e arroz são usados por todos e, por isso, tendem a ser consumidos mais frequentemente. No mínimo, como são consumidos por um maior número de pessoas, podem se espalhar por áreas com densidade relativamente baixa. Por outro lado, produtos raros ou especializados são usados por poucas pessoas, e portanto precisam de maiores raios de abrangência e/ou maiores densidades de potenciais consumidores para se sustentar.
  • vida útil do produto: produtos que se deterioram com facilidade ou são consumidos rapidamente precisam ser repostos com maior frequência. Produtos que duram muitos anos (carros, móveis, etc.) são (ou podem ser) comprados apenas de tempos em tempos.
  • facilidade de transporte: bens de fácil transporte tendem a ser consumidos mais frequentemente. Podem ser adquiridos no caminho de volta para casa, ou entre atividades realizadas no centro da cidade.
  • facilidade de armazenamento: bens que exigem muito espaço para serem armazenados e/ou que exigem equipamentos especiais, ou ainda que estragam rapidamente, costumam ser comprados com maior frequência. Um exemplo simples é o leite comum, que até algumas décadas atrás só podia ser comprado em embalagens comuns, de saquinho, que não podiam ser armazenadas por longos períodos. Com o advento do leite longa vida, tornou-se possível comprar grandes quantidades de uma só vez e ir consumindo aos poucos.

De forma geral, quanto maior a frequência com que um tipo de produto é vendido, maior a quantidade de pessoas que o compram e mais interiorizados na malha podem ser os estabelecimentos que os vendem. A imagem abaixo, de Sevtsuk (2010), mostra uma rede de centralidades na qual os círculos maiores indicam locais com lojas que vendem produtos comprados com pouca frequência, e portanto necessitam de maiores áreas de cobertura. Os círculos menores indicam locais em que emergem estabelecimentos que vendem produtos com maior frequência de compra, e que por isso conseguem se sustentar mesmo com áreas de cobertura relativamente pequenas.

Sobreposição de áreas atendidas por comércios de diferentes portes. Fonte: Sevtsuk (2010, p. 16)

Agrupamentos de conveniência simples, de complementaridade e de competição

Usos comerciais tendem a se agrupar por duas razões principais: primeiro, porque são especialmente seletivos quanto à sua localização e, por isso, não são muitos os locais que atendem a todos os requisitos necessários para que um local seja atrativo ao comércio e no qual este possa prosperar. Essa relativa escassez de locais tem como consequência o agrupamento e a competição por locais que atendem a esses requisitos e geram as condições mais favoráveis possíveis. Segundo, porque o fluxo de pessoas atraídas por uma ou várias atividades comerciais acaba funcionando como um atrator para outras atividades comerciais. Estas podem se aproveitar do movimento de pessoas já existentes e tentar captar clientes que passem por suas vitrines ou que tomem contato com seu produto de alguma maneira. Chamamos esses agrupamentos de “agrupamentos de conveniência simples“.

Há também um tipo de agrupamento que, além de se aproveitar do fluxo de consumidores de outros comércios, tira proveito também da complementaridade existente entre o seu produto e o das lojas do entorno. Estamos chamando-os aqui de agrupamentos de complementaridade, para diferenciá-los do agrupamento simples, que não envolve, necessariamente, essa complementaridade direta entre produtos. Por exemplo, ao redor de hospitais costumam aparecer floriculturas, clínicas e funerárias; ao redor de estádios de futebol, aparecem lanchonetes e vendedores ambulantes.

Por fim, há o agrupamento de competição, no qual lojas que vendem produtos semelhantes se localizam próximas umas às outras. A concentração de usos similares parece, à primeira vista, um paradoxo: por que se posicionar ao lado de uma outra loja que vende produtos similares, e assim dividir a clientela? O que acontece é um embate entre dois fatores antagônicos, dos quais o primeiro e mais óbvio é essa competição com os negócios vizinhos e a possível perda de clientes para os concorrentes. Entretanto, há um segundo fator cuja lógica é mais velada: uma certa concentração de lojas similares consegue atrair uma quantidade maior de possíveis clientes, que vão ao local para comparar preços e modelos. O significado de “maior”, nesse caso, é que é o fator explicativo chave para entendermos esse fenômeno: a quantidade total de clientes atraídos pelo agrupamento de lojas similares deve ser maior que a simples soma dos clientes que seriam atraídos por cada uma das lojas caso elas estivessem isoladas e distantes entre si. Ou seja, o benefício trazido por esses potenciais consumidores extras deve ser maior que o prejuízo causado pela perda para os concorrentes vizinhos.

Sevtsuk (2010) aponta que, de acordo com essa lógica, não são todos os tipos de atividades comerciais que se agrupam. Eles incluem, principalmente, aqueles que dependem de interação presencial com o produto para que a qualidade e/ou adequação deste possa ser avaliada, em vez de permitirem pesquisas rápidas pela internet, catálogos ou por telefone. Exemplos do primeiro caso são lojas de roupas e sapatos, nas quais experimentar o produto pode fazer muita diferença; no segundo estão  bebidas como whisky e vodka, que não variam praticamente nada de uma loja para outra (considerando as mesmas marcas, obviamente).

Público alvo

Por fim, há o fator do público alvo do produto. Lojas tendem, na medida do possível, a se localizar próximo (ou no caminho) do tipo de consumidor a quem o produto se destina. Isso é especialmente claro nas diferentes localizações das lojas de grife e no comércio popular. Enquanto as primeiras buscam regiões e ruas localizadas próximas aos bairros nobres, as últimas buscam regiões com população de mais baixa renda e também áreas centrais, que são altamente acessíveis para esta população, que usualmente possui restrições de mobilidade. Mesmo para atividades comerciais básicas, tais como padarias e mercados, é possível observar que o tipo do estabelecimento é diferente em áreas de alta e baixa renda.

Referências

SEVTSUK, A. Path and Place: A Study of Urban Geometry and Retail Activity in Cambridge and Somerville, MA, 2010. s.l.: Massachusets Institute of Technology.