• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 1
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 2
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 3
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 4

Como o zoneamento funciona?

O zoneamento busca alcançar seus objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso do solo e a forma (tamanho, altura, posição, etc.) das edificações e, com menor preponderância, do parcelamento do solo (especialmente no que diz respeito ao tamanho mínimo dos lotes).

A forma típica de apresentação de um zoneamento é um mapa contendo as zonas, representadas por cores e siglas, complementado por uma parte textual que define os parâmetros urbanísticos vigentes para cada uma delas, normalmente em forma de tabela. Os nomes das zonas constam tanto do mapa quanto das tabelas, e realizam a vinculação entre as duas partes. Por exemplo, no mapa de zoneamento de São Paulo, abaixo, as cores representam as diferentes zonas, e a legenda indica qual cor corresponde a cada uma delas (uma combinação que não é das mais amigáveis ao leitor, diga-se de passagem; o melhor é indicar os nomes das zonas diretamente no desenho, como faz Nova Iorque, também mostrado neste post).

Adaptado do mapa disponível aqui.

A essas zonas mostradas no mapa correspondem alguns parâmetros urbanísticos, conforme tabela abaixo, também disponível aqui (Quadro 3 – Parâmetros de ocupação dos lotes, exceto de Quota Ambiental):

A lógica, portanto, é simples. O único aspecto que pode confundir um pouco, além, obviamente, do que significa cada parâmetro, é que usualmente o mapa e a tabela não estão no mesmo documento, apesar de funcionarem em conjunto. O mais comum é que sejam anexos diferentes da lei do plano diretor, que por sua vez está em um arquivo separado, em texto formatado como um projeto de lei (com artigos, parágrafos, alíneas, etc.).

Seguem, abaixo, mais alguns exemplos de zoneamentos pelo mundo:

Zoneamento atual de Nova Iorque. Fonte: aqui.

Zoneamento de Paris. Fonte: aqui.

Qual é a lógica por trás da definição de um zoneamento?

O zoneamento é, em essência, uma simplificação da realidade, uma maneira de reduzir a complexidade da cidade a níveis gerenciáveis. Se olharmos com atenção qualquer situação urbana, veremos que a quantidade de detalhes, nuances, elementos em interação, aspectos relevantes, relações de influência que se propagam no tempo e no espaço,  e mais uma infinidade de outros aspectos são tão numerosos quanto estivermos dispostos a incluir em nossas análises. Mesmo em uma pequena praça em um bairro residencial, há uma série de dinâmicas complexas envolvidas: pessoas que a usam em determinados horários do dia e dias da semana, padrões de encontros e desencontros, fluxos por dentro e ao seu redor, a pé, de automóvel, ônibus e bicicletas, atividades de manutenção, usos diversificados, horários de funcionamento, etc. O próprio meio natural muda ao longo do dia e ao longo do ano: temperaturas sobem e descem, a luz muda, as sombras se deslocam, as folhas caem, mudam de cor e nascem novamente.

O mesmo vale para quaisquer outros recortes que nos proponhamos a analisar: cada um deles é único e possui características que não são iguais às de nenhum outro lugar do planeta.

O que fazer, então? A resposta é simplificar. Isso vale para qualquer intervenção urbana, e significa restringir a quantidade de fatores a serem levados em consideração àqueles que são mais importantes e viáveis de serem trabalhados em cada escala e por cada instrumento. No caso do zoneamento, especificamente, a simplificação acontece especialmente com:

• O estabelecimento de zonas consideradas, para todos os efeitos, homogêneas internamente, apesar de claramente não o serem. A divisão em zonas permite reduzir uma infinidade de possíveis recortes a uma quantidade com a qual é possível trabalhar.
•  A desconsideração de aspectos que não possam ser adequadamente tratados nessa escala e segundo essa estrutura por zonas, como por exemplo arborização urbana, larguras e leiautes de passeios, desenho de espaços públicos específicos, programas de investimentos, ações em políticas setoriais, etc. Nessa estrutura, o que cabe incluir são limites à forma e ao tamanho das edificações, ao tamanho dos lotes, às distâncias entre edificações vizinhas e entre elas e a rua, à superfície do terreno que pode ser ocupada, etc. Em suma, aquilo que diz respeito aos limites às ações individuais. Isso não quer dizer que os outros aspectos não possam ou não devam ser levados em consideração no zoneamento. Este inevitavelmente possuirá repercussões em praticamente todos os outros elementos do sistema urbano, uma vez que a forma edificada é um aspecto extremamente importante da estrutura urbana (é só pensar em densidade populacional e construtiva e padrões de uso do solo, por exemplo). Uma outra consideração é que o zoneamento, apesar de não tratar desses outros aspectos, pode e deve servir de referência espacial para eles, quando pertinente. Por exemplo, uma política setorial como a de educação poderia estabelecer prioridades para algumas zonas, como as ZEIS, tendo em vista suas características.

Ambas as simplificações trazem algumas perdas inevitáveis e alguns riscos que podem ser maiores ou menores, dependendo das escolhas específicas realizadas (por exemplo, com relação à quantidade e ao desenho das zonas, bem como a quais parâmetros incluir, e de que forma). A opção por essa estratégia assume que o que se ganha com a simplificação é maior e vale mais a pena do que o que é perdido.

Esse é um primeiro princípio por trás de todo zoneamento. Um segundo, diretamente derivado daquele, é que ele representa um diálogo entre o que existe e o que desejamos que passe a existir. Entre o que é e o que pode – ou deveria – ser. Entre a história – tudo que aconteceu até aqui para aquele lugar ser como é – e o futuro, os próximos passos nessa transformação constante que caracteriza todas as cidades. Ou seja: nenhuma intervenção no espaço, seja através de zoneamento ou qualquer outro instrumento, pode funcionar se não levar em consideração os mecanismos mais profundos que regem o funcionamento dos sistemas urbanos, porque são eles, em última análise, que definirão como a cidade continuará sua transformação. Por mais óbvio que isso seja, não é raro nos depararmos com situações em que o senso comum e as aparências parecem bastar para justificar ações de intervenção urbana. Isso certamente é mais cômodo do que dedicar a energia e todas as horas de estudo necessárias para entender a dinâmica urbana e desvendar esses mecanismos mais profundos, ou contratar os profissionais que detêm esse conhecimento e fomentar os diálogos e debates necessários para estruturar o problema e encontrar soluções coletivamente negociadas.

Quando cruzamos essa necessidade com a natureza do zoneamento, que é a de propor direções para o desenvolvimento urbano (daí o termo “diretrizes”), muitas vezes esse diálogo é esquecido, resultando em zoneamentos que se limitam apenas a reconhecer o que existe, por um lado, ou então que vão ao extremo oposto e se arvoram a propor diretrizes utópicas que ignoram a realidade tal como ela é. Poderíamos esquematizar essas possíveis combinações da seguinte maneira:

1. Essa é a combinação ideal: propõe diretrizes negociadas coletivamente que consideram e estão adaptadas aos mecanismos segundo os quais as cidades funcionam, bem como às condições de cada local.
2. Utopia: propõe diretrizes coletivas mas que não se aderem à realidade da cidade. Tendem a ser bem intencionadas mas nunca saírem do papel, na melhor das hipóteses. Na pior, podem ter resultados não previstos catastróficos. Um exemplo (do tipo não catastrófico) é a lei 2262/1977, de Blumenau, que dava incentivos fiscais às construções que imitassem o típico estilo germânico conhecido como enxaimel:
   

   Art. 1º Fica o Executivo autorizado a conceder favores fiscais ás edificações que forem construídas dentro do perímetro urbano de Blumenau, para fins comerciais, residenciais, isoladas ou conjuntamente, e que apresentarem os estilos arquitetônicos típicos conhecidos como “Enxaimel” e “Casa dos Alpes”, nas seguintes bases:

   a – 50% (cinqüenta por cento) do Imposto Predial Urbano – IPU – para as edificações residenciais;

   b – 1/3 (um terço) do IPU para as edificações destinadas ao comércio, obedecendo ao critério de lançamento estabelecido pelo “Código Tributário do Município”;

   Essa limitação ao que é superficial abre mão de aproveitar-se de mecanismos mais profundos de funcionamento, bem como de tirar proveito deles para alcançar resultados mais eficazes e eficientes. Veiga (2014) mostra um antes e depois de uma rua central de Blumenau após a aplicação dessa lei:

   

   
   Antes e depois da lei 2262/1977, na área central de Blumenau. Fonte: Veiga (2014)

3. Status quo: essa combinação, bastante comum, abstém-se de propor mudanças e limita-se a reconhecer a cidade como ela é e aceitar o que já existe e as tendências para o futuro. Sua ocorrência é muito clara quando vemos a criação de corredores de comércio nas ruas que já possuem esse tipo de uso, independentemente da sua (in)adequação ao local, ou a liberação do número de pavimentos naquelas áreas que interessam ao mercado imobiliário, mesmo que isso implique em problemas ambientais para áreas sensíveis do entorno. O problema dessa combinação é reificar a dinâmica da cidade sem reconhecer que, em muitos casos, suas consequências não são as mais desejáveis para a maioria da população.
4. Cenário: quando o zoneamento apoia-se apenas nas aparências e se furta a estabelecer diretrizes para o futuro, acaba caindo na geração de cenários com pouca ou nenhuma aderência às reais necessidades da cidades e, ao mesmo tempo, que não propõe mudanças.

No próximo post desta série, vamos discutir algumas das maneiras pelas quais os zoneamento controlam o uso e a ocupação do solo.

Referências

VEIGA, M. B. Arquitetura neoenxaimel em Santa Catarina: a invenção de uma arquitetura típica. Revista Confluências Culturais, v. 3, n. 1, p. 81–98, 31 mar. 2014.

Entretanto, o assunto não é nada fácil de ser trabalhado teoricamente e incorporado à nossa prática, tendo em vista a enorme quantidade de aspectos envolvidos na questão. Mesmo a definição de densidade está sujeita a polêmicas e ambiguidades, com vários trabalhos dedicados a estudá-lo (veja, por exemplo, Churchman, 1999).

“Space, Density and Urban Form” (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009) é um trabalho recente sobre o tema que, a meu ver, traz uma abordagem realmente inovadora e com um nível de rigor no tratamento da questão que raramento se vê por aí. Acredito que, em um futuro próximo, será considerado a principal referência quando se falar em densidades urbanas.

Os problemas dos indicadores tradicionais de densidade

Berghauser pont e Haut (2009) fazem uma revisão das medidas de densidade tradicionalmente usadas e mostram que nenhuma delas, por si só, é capaz de representá-la adequadamente. Um dos principais problemas na medição da densidade é a área utilizada como base para o cálculo. Diferentes critérios de demarcação podem introduzir distorções significativas nos resultados, uma vez que, quanto maior a área, maior é a sua heterogeneidade e maior é a quantidade de áreas não construídas (ruas, estradas, parques, corpos d’água, etc.), o que acabada impossibilitando a comparação entre áreas de tamanhos diferentes. Nesse sentido, embora existam os conceitos  de densidade bruta e líquida, os autores afirmam que esses conceitos ainda assim são ambíguos, dependendo das definições específicas adotadas em cada situação. Por isso, estabelecem neste trabalho uma série de unidades espaciais rigorosas sobre as quais construir os índices de densidade, e dentro das quais as comparações entre lugares diferentes seriam feitas adequadamente.

“Nós observamos que a intensidade da ocupação do solo (Índice de Aproveitamento) é mais eficaz mas ainda não nos permite diferenciar padrões diferentes de layouts. O mesmo pode ser dito sobre os outros índices de densidade discutidos aqui. Todos são, em certa medida, informativos, mas nenhum deles pode ser usado sozinho para descrever adequadamente propriedades espaciais na direção da definição de tipos urbanos através do uso de densidades” (BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 84)

Para uma explicação das medidas mais tradicionais de densidade, consulte o trabalho original de Berghauser pont e Haut (2009) e o post Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, aqui no Urbanidades.

Outras medidas de densidade

Além das medidas mais tradicionais (Índice de Aproveitamento, Taxa de Ocupação e Número de Pavimentos), Berghauser pont e Haut (2009) utilizam outras medidas, algumas delas não muito conhecidas no contexto brasileiro. São elas:

Índice de Espaços Abertos (Open Space Ratio – OSR) – mede a proporção entre as áreas não construídas e a área total construída em um recorte, e busca dar uma indicação da pressão das áreas construídas sobre as áreas abertas. A figura abaixo ilustra o cálculo dessa medida: à esquerda estão as áreas abertas; à direita as áreas construídas. O OSR é calculado dividindo a primeira pela segunda.

(Fonte: BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 96)

Densidade da Rede (Network Density) – definida como a quantidade de ruas dividida pela área, é expressa em metros (lineares) / metro quadrado. A Figura abaixo ilustra esse cálculo: a medida é resultante do comprimento total das vias (imagem da esquerda) dividida pela área total da unidade espacial (à direita).

(Fonte: BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 94)

Largura (média) das ruas (b) e das quadras (w) (Mesh and profile width) – a largura média das quadras mede a distância média entre as vias em um tecido, e a largura média das ruas mede, como não poderia deixar de ser, a larguma média das ruas contidas no recorte de interesse, como pode ser visto na figura abaixo.

(Fonte: BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 97)

Uma definição multivariada da densidade

Uma definição precisa das unidades espaciais

Conforme comentado anteriormente, Berghauser pont e Haut (2009) introduzem definições bem precisas das unidades espaciais utilizadas para calcular densidades, o que permite que, quando comparações forem feitas, elas mantenham um mínimo de coerência no que está sendo medido.

Antes de descrever as unidades, entretanto, é importante explicar um conceito muito interessante que os autores introduzem e que perpassa todas as definições, sendo crucial para entendê-las e para compreender o porquê da necessidade de manter a coerência na definição das áreas-base: a Tara.

Tara – Apesar do nome soar estranho em português, nós usamos essa palavra num sentido muito parecido com o que eles estão utilizando. Segundo o Houaiss, “tara” significa, entre outras coisas, “desconto oferecido a cada mercadoria em função do peso de sua embalagem; o peso dessa embalagem; peso da carroceria de caminhão ou vagão de trem, quando vazios“. Tara, em restaurantes por quilo, é o peso do prato, descontado quando pesamos o prato juntamente com a comida e precisamos saber apenas o peso desta última. Dentro do SpaceMatrix, a Tara é usada para denotar os espaços que são acrescentados a uma unidade espacial quando considerada a unidade espacial mais ampla da qual a primeira faz parte. Por exemplo, quando passamos da unidade espacial “ilha” (quarteirão) para a unidade espacial “tecido”, adicionamos à primeira os espaços destinados a ruas, calçadas, calçadões, etc., que são a tara. O mesmo vale quando passamos do tecido para o bairro, quando passam a ser incorporados espaços como parques, praças, áreas de preservação, corpos d’água, etc.

Em termos mais específicos, a Tara é a relação entre a área que “sobra” e a área total (área da esquerda dividida pela área da direita, na imagem abaixo).

(Fonte: BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 96)

A partir disso, fica claro o porquê de não podermos (ou não devermos) comparar densidades calculadas, por exemplo, em cima de uma medida de tecido e uma medida de bairro. Esta última terá uma tara muito maior que a primeira, e portanto a densidade estará mais “diluída” na comparação. Comparando medidas calculadas sobre a mesma base minimiza esse risco.

Vamos, então, à explicação das unidades espaciais:

Lote – a parcela de propriedade. Não há muito que explicar aqui – refere-se ao lote como conhecemos e estamos acostumados a trabalhar, isto é, uma parcela de terra entendida como uma unidade imobiliária.

Ilha – ou quarteirão, é definida por um conjunto de lotes circundados por vias. Às vezes a ilha possui tara, mas isso não é comum no Brasil (a não ser, talvez, nas superquadras de Brasília, onde há uma porção das quadras que não faz parte dos “lotes” dos edifícios).

Tecido – um conjunto mais ou menos homogêneo de ilhas, incluindo portanto a rede viária que as separa. Não inclui, entretanto, grandes avenidas exclusivamente de passagem, viadutos, parques, grandes corpos d’água, campos esportivos, etc. Esses elementos são considerados a tara da próxima unidade espacial em relação ao tecido.

Bairro – Composto por tecidos mais os elementos citados acima.

SpaceMatrix

O SpaceMatrix é uma maneira engenhosa criada pelos autores para representar, em um único gráfico, várias características da densidade das áreas analisadas.Pela imagem abaixo podemos ver que uma área qualquer pode ser representada pelas três principais dimensões (Índice de Aproveitamento, Taxa de Ocupação e Densidade da Rede) em um ponto no espaço tridimensional, como uma espécie de “impressão digital da densidade” que representa uma combinação única dessas três medidas.

(Fonte: Adaptado de BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 98)

Entretanto, como o SpaceMatrix pode não ser facilmente entendido quando visualizado assim, os autores utilizam duas representações, equivalente a duas “faces” ou projeções do diagrama original, para comunicar melhor as relações entre as medidas.

O diagrama SpaceMate

O diagrama SpaceMate é uma das projeções do SpaceMatrix (e provavelmente a principal), correspondente à face FSI (ìndice de Aproveitamento) x GSI (Taxa de Ocupação). Conforme pode ser visto na figura abaixo, o eixo vertical apresenta o ìndice de Aproveitamento, enquanto que o eixo horizontal apresenta a Taxa de Ocupação. Um terceiro “eixo”, oblíquo, representa a quantidade média de pavimentos da área, obtida a partir da relação entre IA e TO. Pegue, por exemplo, a linha dos 5 pavimentos e percebemos que há infinitas combinações de IA e TO que poderiam ser feitas com 5 pavimentos, desde prédios mais “magrinhos” e com menor área construída (porção à esquerda e abaixo da linha) até prédios mais gordinhos e com maior IA (na porção à direita da linha). Inversamente, poderíamos ter lotes com um mesmo índice de aproveitamento e diferentes TOs. No caso, isso seria representado por uma linha horizontal que, à medida que fosse da esquerda (menor TO) para a direita (maior TO) cruzaria as linhas do número médio de pavimentos, sendo que estes últimos diminuiriam (resultando em edifícios mais “gordinhos e baixos ao invés de “magrinhos” e altos.

(Fonte: Adaptado de BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 99)

Outra visualização interessante permitida pelo SpaceMate é a da figura abaixo, que mostra as densidades de um mesmo tipo de ocupação calculadas com base em diferentes unidades espaciais. Note que nos pontos 1 e 2 a representação é a mesma, visto que não há tara quando se passa do lote à ilha. Entretanto, quando passamos para o tecido a área das vias é adicionada ao cálculo, o que acarreta uma diminuição da TO e do IA, sem entretanto diminuir o número médio de pavimentos. O mesmo acontece quando passamos para a representação 4, ao nível do bairro. Aqui fica ainda mais clara a importância, destacada anteriormente, de comparar lugares com base em unidades espaciais semelhantes para manter a consistência das medidas.

(Fonte: BERGHAUSER PONT; HAUPT, 2009, p. 100)

Muito interessante também são essas duas visualizações oferecida por van Nes et al (2012) (abaixo). Na primeira vemos três tipos de ocupação bastante distintos mas com mesmo IA e suas correspondentes localizações no SpaceMate. Os pontos mantêm-se em uma linha horizontal, por conta do IA constante, mas variam em TO e Número de Pavimentos.

(Fonte: van NES; BERGHAUSER PONT; MASHHOODI, 2012, p. 4)

Através dela fica claro que o diagrama consegue captar características importante dos tipos edilícios e urbanos, de uma forma que nenhuma das medidas consegue fazer isoladamente.

Na segunda vemos uma tentativa de estabelecer uma classificação de tipos edilícios e de tecido. Cada área do diagrama representaria um dos tipos, indo desde aqueles mais baixos e com pouca área construída até os mais altos e muita área construída, passando por diversas situações intermediárias.

(Fonte: Adaptado de van NES; BERGHAUSER PONT; MASHHOODI, 2012, p. 14)

Através do SpaceMate, portanto, bem como das demais definições oferecidas por Berghauser e Haupt (2009), é possível analisar as densidades urbanas de forma muito mais precisa do que vem sendo feito usualmente.

Referências

Enquanto isso, por outro lado, o Estatuto da Cidade estabelece como uma de suas diretrizes (art. 2):

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

[…]

c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;

d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;

[….]

g) a poluição e a degradação ambiental;

Sendo assim, como é que a liberação total de gabaritos estaria contribuindo para a qualidade de vida? Simplesmente não faz nenhum sentido. Que tipo de argumento foi dado, no momento de deliberação sobre os parâmetros urbanísticos, para justificar essa decisão? Será que a comunidade foi ouvida? Será que isso está de acordo com o que a sociedade de Balneário deseja para seu Município?

As imagens a seguir mostram as definições para as zonas ZACC-I-A e ZACC-I-B, bem como a localização dessas zonas no mapa.

Fragmento do mapa de zoneamento de Balneário Camboriú (Fonte: PMBC)

Note que na linha referente a “Gabaritos”, está escrita a palavra “Livre”. Isso quer dizer que apenas o índice de aproveitamento e a taxa de ocupação ficam responsáveis por limitar a volumetria dos edifícios, o que gera resultados no mínimo esdrúxulos visto que edifícios excessivamente altos são instalados em lotes desproporcionalmente pequenos. Abaixo, a volumetria resultante desses parâmetros:

Isso sem falar na sombra que os prédios fazem sobre a praia, que já são lendárias. A partir de um certo horário da tarde as sombras praticamente inviabilizam a permanência na praia. Esse efeito nefasto, tão criticado, ao invés de ser combatido no atual plano diretor foi intensificado pela liberação do número máximo de pavimentos.

Fonte: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=837008

Se alguém souber onde posso acessar as atas e registros das audiências públicas que definiram esses parâmetros, me avise nos comentários.