Renato Saboya
Complementando o post sobre zoneamento, gostaria de aprofundar um pouquinho as explicações sobre a taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA). Esses dois parâmetros podem gerar alguma confusão.
Taxa de Ocupação (TO)
A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavto térreo.
Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idéia do que representam taxas de ocupação diferentes.
Parâmetros de referência para a TO.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinaçõe de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
Para facilitar as discussões em processos participativos, preparei um pequeno guia que pode ser impresso ou fotocopiado em uma página e entregue para os participantes. Você pode baixá-lo aqui. [Update] Se você tiver problema com o link, utilize este download alternativo: Guia para a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento.
Agora entendi! Mas como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?
Aproveitando a grande quantidade de comentários com essa dúvida, resolvi atualizar este post para tocar em um ponto importante: os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos caso-a-caso, ou seja, não há uma regra geral nem uma lei federal (pelo menos até onde tenho conhecimento) que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar.
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:
- Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
- O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
- sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
- garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
- beirais;
- áreas abertas, tais como piscinas;
- áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.
Leia também:
- Operações urbanas consorciadas – uma introdução;
- Transferência do direito de construir;
- Outorga onerosa do direito de construir;
- Zoneamento e planos diretores;
- Ajuste de terras;
147 Comentários
Ola Renato, muito obrigado pelas dicas disponibilizada aqui, muitas informações ninguem quer passar, a não ser que vc pague por elas, pessoas assim como vc são muito importante para a comunidade, parabens.
Renato, aproveito para tentar tirar minha duvida, tenho um sobrado em um terreno de 100Mt2, este sobrado fica em São Paulo, zona Norte. queria reforma-lo , fazendo em cima da lage de minha garagem uma varanda,e uma pequena parte dela colado a parede de meu quarto gostaria de fazer um banheiro suite, ja projetei eu mesmo em 3D, fica muito bom, porem me falaram que tem que haver recuo, mais quem falou não é profissional. só que meu sobrado ja esta contruido, e ele contando com a garagem, tenho lage que pega o terreno inteiro desde a frente da rua , até o fundo do quintal, somente em um dos lados tem um corredor de 1 mt de largura, do outro lado é germinado. esta casa esta legalizada, e foi construida assim desde o inicio, ou seja foi aprovada pela prefeitura.
a duvida perdura sobre isso, se ja tenho a lage, o que me impede de construir este banheiro em cima da lage da garagem? sendo que ele não vai até a rua, pois aproveitarei parte como varanda. aonde eu posso colher informações sobre isso? sem ter que pagar po uma pergunta desta ? obrigaod e bom trabalho o seu.
Carlos,
é preciso observar as Leis de Zoneamento, pois essas delimitam recuos relacionados a altura da edificação.
O melhor a fazer é consultar um arquiteto, mesmo porque é necessário um responsável pela reforma e esta deve ser aprovada pela prefeitura.
Abraço
Fala Renato Saboya . Aliás eu acho que é Doutor Saboya. Querido arquiteto meu nome é Pedro e eu gostaria de aprender se quando o termo urbanistico “taxa de Ocupação ” é usado no texto da lei de ocupação solo, zoneamento, plano diretor , enfim, ele deve ser entendido como existindo ali pelo menos um numero diferente de zero?
Taxa de ocupação sempre será algum percentual. Ou existe taxa de ocupação sem ocupação? ou taxa de ocupação zero? obrigado pelos esclarecimentos postados ai.. valeu. um abraço.
OLÁ,GOSTARIA DE SABER O QUE CONTA PÁRA TAL ÁREA.
EX. SACADAS DEVEM SER CONSIDERADAS COMO PROJEÇÃO DA EDIFICAÇÃO?
Parabéns pelo prazer, disposição e competência para ensinar.
olá, estava navegando pela internet e descobri essa página, lendo sobre T.O e C.A
, vi que as dicas estão confusas para resolver dúvidas de alunos de arquitetura.
Isso não é uma crítica e sim uma observação.
Grato
Olá!
Obrigado pela observação. Se vc puder apontar quais partes específicas estão mais confusas, quem sabe eu possa melhorar. Estou pensando em uma nova versão para esse post num futuro próximo.
Att.
Renato.
Bom dia! Agradeço, pois me ajudou a resolver uma questão em defina taxa de acupação e exemplifique. Faço Tecnico em Edificaçoes.
Parabéns pelo prazer, disposição e competência para ensinar.
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