Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento

Complementando o post sobre zoneamento, gostaria de aprofundar um pouquinho as explicações sobre a taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA). Esses dois parâmetros podem gerar alguma confusão.

Taxa de Ocupação (TO)

A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.

zoneamento_t_ocup
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.

Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.

to_muda_nao_muda
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavto térreo.

Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idéia do que representam taxas de ocupação diferentes.

to_referencias_10_a_60%
Parâmetros de referência para a TO.

Coeficiente de Aproveitamento (CA)

O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.

Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.

ia-2-50%

ia-2-25%
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.

Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinaçõe de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).

guia_parametros Para facilitar as discussões em processos participativos, preparei um pequeno guia que pode ser impresso ou fotocopiado em uma página e entregue para os participantes. Você pode baixá-lo aqui. [Update] Se você tiver problema com o link, utilize este download alternativo: Guia para a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento.

Agora entendi! Mas como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?

Aproveitando a grande quantidade de comentários com essa dúvida, resolvi atualizar este post para tocar em um ponto importante: os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos caso-a-caso, ou seja, não há uma regra geral nem uma lei federal (pelo menos até onde tenho conhecimento) que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar.

Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.

Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o  plano diretor,  a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:

  • Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
  • O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.

Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:

  • sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
  • garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
  • beirais;
  • áreas abertas, tais como piscinas;
  • áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;

Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.

Leia também:

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Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, 4.8 out of 5 based on 22 ratings

161 Comments

  • Hélen disse:

    Olá, bom dia! Aqui em Criciúma os afastamentos das edificações estão condicionados á altura das mesmas, onde h/5>=1,5m. Ao buscar o melhor aproveitamento do terreno, consigo chegar a quase 100% do I.A., no entanto não consigo fugir do formato retangular (imposto pelos afastamentos). Existe aguma forma de ocupar, fugindo dessa limitação??

    Grata.

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  • ezequiel disse:

    Bom dia, eu tenho um terreno na ilha e quero construir, o recuo de 1,5 m dos laterais são com as paredes ou são livres, por eje. parede da estrema de 0.15 cm + 1.50 de recuo ou 1.50 total com as paredes.
    Atenciosamente Ezequiel

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    • Vinicius disse:

      o recuo eh medido a partir da llinha de divisa do lote. ou seja, a parede eh descontada do recuo. Ex: um recuo de 1,5m da edificacao ateh a divisa do lote, menos a parede de divisa (normalmente com 15cm), temos um corredor de 1,35m.

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  • NILZA disse:

    POR GENTILEZA COMO POSSO CALCULAR OUTORGA ONEROSA DO VALOR VENAL 77.000
    ZAP 1.5 A 2.0

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  • silmara Queiroz disse:

    Olá…por gentileza tirar uma duvida… tenho um terreno zr4 coeficiente 1,5 com aquisição de potencial construtivo 2,0, o que exatamente isso segnifica, quanto custa pra adquerir esse potencial.
    Att

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  • Carlos disse:

    Ola Renato, muito obrigado pelas dicas disponibilizada aqui, muitas informações ninguem quer passar, a não ser que vc pague por elas, pessoas assim como vc são muito importante para a comunidade, parabens.

    Renato, aproveito para tentar tirar minha duvida, tenho um sobrado em um terreno de 100Mt2, este sobrado fica em São Paulo, zona Norte. queria reforma-lo , fazendo em cima da lage de minha garagem uma varanda,e uma pequena parte dela colado a parede de meu quarto gostaria de fazer um banheiro suite, ja projetei eu mesmo em 3D, fica muito bom, porem me falaram que tem que haver recuo, mais quem falou não é profissional. só que meu sobrado ja esta contruido, e ele contando com a garagem, tenho lage que pega o terreno inteiro desde a frente da rua , até o fundo do quintal, somente em um dos lados tem um corredor de 1 mt de largura, do outro lado é germinado. esta casa esta legalizada, e foi construida assim desde o inicio, ou seja foi aprovada pela prefeitura.
    a duvida perdura sobre isso, se ja tenho a lage, o que me impede de construir este banheiro em cima da lage da garagem? sendo que ele não vai até a rua, pois aproveitarei parte como varanda. aonde eu posso colher informações sobre isso? sem ter que pagar po uma pergunta desta ? obrigaod e bom trabalho o seu.

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    • Patrícia disse:

      Carlos,
      é preciso observar as Leis de Zoneamento, pois essas delimitam recuos relacionados a altura da edificação.
      O melhor a fazer é consultar um arquiteto, mesmo porque é necessário um responsável pela reforma e esta deve ser aprovada pela prefeitura.
      Abraço

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  • Pedro disse:

    Fala Renato Saboya . Aliás eu acho que é Doutor Saboya. Querido arquiteto meu nome é Pedro e eu gostaria de aprender se quando o termo urbanistico “taxa de Ocupação ” é usado no texto da lei de ocupação solo, zoneamento, plano diretor , enfim, ele deve ser entendido como existindo ali pelo menos um numero diferente de zero?
    Taxa de ocupação sempre será algum percentual. Ou existe taxa de ocupação sem ocupação? ou taxa de ocupação zero? obrigado pelos esclarecimentos postados ai.. valeu. um abraço.

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  • GUILHERME disse:

    OLÁ,GOSTARIA DE SABER O QUE CONTA PÁRA TAL ÁREA.

    EX. SACADAS DEVEM SER CONSIDERADAS COMO PROJEÇÃO DA EDIFICAÇÃO?

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  • Parabéns pelo prazer, disposição e competência para ensinar.

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  • marcos misson disse:

    olá, estava navegando pela internet e descobri essa página, lendo sobre T.O e C.A
    , vi que as dicas estão confusas para resolver dúvidas de alunos de arquitetura.
    Isso não é uma crítica e sim uma observação.

    Grato

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    • Renato Saboya disse:

      Olá!
      Obrigado pela observação. Se vc puder apontar quais partes específicas estão mais confusas, quem sabe eu possa melhorar. Estou pensando em uma nova versão para esse post num futuro próximo.
      Att.
      Renato.

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  • Inês disse:

    Bom dia! Agradeço, pois me ajudou a resolver uma questão em defina taxa de acupação e exemplifique. Faço Tecnico em Edificaçoes.

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  • Lu CandaL disse:

    Parabéns pelo prazer, disposição e competência para ensinar.

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  • Rosa Sasaki disse:

    Bom dia, Renato!

    Estamos com dúvidas do seguinte entendimento: Como poderemos considerar a T.O. em relação ao sub-solo? Poderá ser entendido como projeção da construção, uma que, a Lei de Uso e Ocupação do solo define que T.O. “é a relação entre a área correspondente à projeção horizontal da construção e a área total do terreno.”

    Obrigada

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  • Rosa Sasaki disse:

    Olá Renato!

    Estamos com dúvidas do seguinte entendimento: Como poderemos considerar a T.O. em relação ao sub-solo? Poderá ser entendido como projeção da construção, uma vez que, a Lei de Uso e Ocupação do solo define que T.O. “é a relação entre a área correspondente à projeção horizontal da construção e a área total do terreno. Escrevendo por mim, entendo que sim, principalmente porque aqui tem a exigência de permeabilidade.Desculpem-nos a insistência.

    Obrigada

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    • Renato Saboya disse:

      Olá!
      Até onde eu sei, não há consenso sobre essa questão, portanto deve ser uma decisão a ser discutida e negociada em cada Município, e definida explicitamente na lei municipal.

      Caso isso não esteja explicitamente contemplado na lei municipal, meu entendimento é pela interpretação literal da definição (considerando que a lei provê essa definição como vc citou), o que incluiria o subsolo na TO, afinal o subsolo faz parte da edificação.

      Por outro lado, caso eu estivesse em um processo de elaboração de plano diretor e/ou código de obras e essa questão surgisse, minha argumentação iria na seguinte direção:

      1. A TO não é o melhor instrumento para controlar a permeabilidade do terreno (é possível uma taxa de ocupação pequena, mas com a área não edificada completamente pavimentada); para isso há o coeficiente de permeabilidade, que vai mais direto ao ponto.

      2. A TO presta-se mais ao controle da dimensão da edificação, quando comparada ao tamanho total do lote, no que diz respeito especialmente ao conjunto dos afastamentos (laterais, frontais e de fundo); em outras palavras, a TO funciona melhor para prever edifícios mais “gordinhos” ou mais “magrinhos”.

      3. Sendo assim, minha argumentação seria de que o subsolo ficasse de fora do instrumento da TO, mas que fosse regulado indiretamente pelo instrumento do coeficiente de permeabilidade. O mesmo valeria para embasamentos, que costumam ter uma TO diferente da torre (???). Isso exigiria, obviamente, uma definição da TO similar à atual, mas com ajustes para que fosse possível atribuí-las a partes diferentes da edificação.

      (Melhor mesmo seria abolir esses instrumentos excessivamente quantitativos e adotar um modelo como os Form-Based Codes).

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  • Mário Tompes disse:

    Renato
    Parabens por sua iniciativa de explicar didaticamente conceitos fundamentais de urbanismo. Também gostei muito do conjunto do seu sítio, um dos melhores que já tive oportunidade de conhecer na área de planejamento urbano. Apenas uma sugestão, a explicação do índice de aproveitamento nessa página está um tanto truncada, ela está muito mais bem explicitada e mais fácil de entender no folheto guia. Assim, para melhorar é só acressentar o exemplo mais detalhado que está no folheto e não nesta página. Parabens mais uma vez pelo trabalho primoroso.

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  • Hiago disse:

    Bom dia Renato,

    Parabéns pelo seu trabalho, procurei muitos essas informações na internet e só aqui encontrei de uma forma bem explicada.
    Mas estou com uma dúvida sobre altura e recuo em um zoneamento em São Paulo,
    de acordo com esse quadro:
    http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/penha/478%20QUADRO%2004%20do%20Livro%20XXI.pdf

    a altura é calculada usando o recuo frontal, mas não entendo a diferença entre recuo frontal e frente mínima.
    O meu terreno fica em uma Zona mista 1, com coeficiente básico e máximo 1, mas queria saber se tem algum limite de altura para a construção ou vai depender apenas da largura da via e do recuo, a largura da via é de 14 metros, se puder me ajudar ficarei grato.

    Obrigado

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  • Osvaldo disse:

    Bom dia!
    Gostaria de saber como posso aplicar a lei de uso de ocupação do solo na área de eventos?

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  • Tony disse:

    Parabens pelo exemplo de generosidade

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  • Daniel Braga disse:

    Bom dia!
    Mt legal mesmo as dicas. Pode tirar uma pequena duvida: tenho um terreno de 20 x 40 = 800m². taxa de ocupação solo = 60%, ou seja, A.C = 480m². Sendo dois pavimentos, os recuos mínimos: Frontal = 5m, laterais = 1,5 e nos fundos = 1,5. Mas, gostaria de entender quais as dimensões que ficam de fato z X y , tirando todos esses recuos padrões? Desde já agradeço pela atenção. mt Obg.

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  • Rômulo Gama disse:

    Tenho um apatartamento em Recife no bairro de Boa Viagem e o fator de correção da taxa de ocupação para o exercício de 2013 foi de 1,36.
    Tenho um amigo que tem dois imóveis, semdo que os fatores de correção da taxa de Ocupação foram 1,18 e 1,15.
    Acreditava que os percentuais fosseis iguais.

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  • Claudio Melo disse:

    Prezado Renato,

    Estou com dúvidas sobre a utilização de um terreno, situado na Ilha do Governador, com fundos para o mar, acrescido de área de marinha. Possui área total de 3.635,00 m², sendo 42,20 de frente e 84,40 nas laterais, fundos com o mar com 42,20 também. Ou seja retangular.
    A lei diz que devo obedecer 33 metros contados do mar para dentro do terreno, que trata-se de área acrescida de marinha.
    Minhas dúvidas são as seguintes:
    1- Qual é o coeficiente de aproveitamento do terreno?
    2- Se tenho que descontar a área de marinha antes de calcular o coeficiente de aproveitamento ou posso usar os 3635,00 m² como base para área construída.
    3- Se posso transferir a área não aedificandi de marinha para a área a ser construída.
    4- Se posso transferir a taxa da área permeável obrigatória de 0,50% para a área de marinha.

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  • Carlos Alberto Dias Junior disse:

    Boa tarde!
    Sou engenheiro mecânico, e estou construindo alguns tanques de armazenamento de combustíveis, além de uma praça de bombas com cobertura, e algumas modificações no terreno para a empresa a qual trabalho.
    Tive um problema com a projetista e a mesma não calculou os CA, TO e TP e agora estou precisando calcular para colocar no projeto e findar este caso.
    Minha dúvida é se os tanques, que possuem diâmetros aproximados de 7 metros, e altura próximas à 9 metros, contam para o efeito do cálculo da taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento, assim como a cobertura para a praça de bombas.
    A localidade em questão é Itajaí-SC, e estou com o código de obras em mãos, lei 2763 de 26 de outubro de 1992, mas não encontrei nada a respeito, definindo quais casos devo utilizar para os cálculos.

    Agradecido desde já.

    E parabéns pelo site. Muito bem explicado, de forma rápida e eficiente.

    Carlos Alberto Dias Junior

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  • Rosângela disse:

    Boa noite. Li a matéria e fiquei com dúvida:
    Em um terreno de 1027 m2, com ARM 5,5, taxa de ocupação de 50% e coeficiente de aproveitamento mínimo de 0,25 o total da área a ser construída é de 4.108m2? Area terreno / CAproveitamento = área a ser construída?
    Se estiver correto a área a ser construída de 4.108m2 essa área tem que ser distribuída em 05 pavimentos?
    Se vc puder ajudar eu agradeço. Estou confusa.
    Rosângela

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    • Renato Saboya disse:

      Olá!
      Na verdade é o contrário: a área referente ao coeficiente de aproveitamento é 1027 x 0,25 (multiplicado) e não 1027 / 0,25 (dividido).

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