Renato Saboya
Complementando o post sobre zoneamento, gostaria de aprofundar um pouquinho as explicações sobre a taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA). Esses dois parâmetros podem gerar alguma confusão.
Taxa de Ocupação (TO)
A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavto térreo.
Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idéia do que representam taxas de ocupação diferentes.
Parâmetros de referência para a TO.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinaçõe de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
Para facilitar as discussões em processos participativos, preparei um pequeno guia que pode ser impresso ou fotocopiado em uma página e entregue para os participantes. Você pode baixá-lo aqui. [Update] Se você tiver problema com o link, utilize este download alternativo: Guia para a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento.
Agora entendi! Mas como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?
Aproveitando a grande quantidade de comentários com essa dúvida, resolvi atualizar este post para tocar em um ponto importante: os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos caso-a-caso, ou seja, não há uma regra geral nem uma lei federal (pelo menos até onde tenho conhecimento) que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar.
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:
- Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
- O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
- sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
- garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
- beirais;
- áreas abertas, tais como piscinas;
- áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.
Leia também:
- Operações urbanas consorciadas – uma introdução;
- Transferência do direito de construir;
- Outorga onerosa do direito de construir;
- Zoneamento e planos diretores;
- Ajuste de terras;
80 Comentários
Olá,
Tenho um terreno de 26,00m x 7,60m de frente,quero encostatar minha edificação em um dos lados e no fundo do terreno,sabendo que esta tem 4,65m de profundidade e 20,60 de comprimento com 2 pavimentos de acordo com a prefeitura posso edificar assim,respeitando recuo de 5m de frente do terreno.Como calculo o “TO” e “CA” ?
TENHO UMA COBERTURA DE UMA ÁGUA QUAL A INCLINAÇÃO NECESSÁRIA?
A escada ficará do lado opsto com 1,5mde largura e meu pé direito é de 3,00m h com patamar de 1,20m para circulação.
Atenciosamente,
Sueli Ribeiro
Olá Sueli,
Você teve duvidas em relação a sua construção, já conseguiu solucionar seu proeblema?
Qualquer coisa me encontro a disposição para esclarecimentos, consultoria, projeto e execução de reforma e obra.
Atenciosamente,
Arq. Sheyla
Pessoal ,podem me dizer se a piscina entra no cálculo de T.O ?
Obrigado! É ótimo podermos contar com esse tipo de ferramenta para informações
olá, poderiam me informar como calcular ou como encontrar a área permeavel, de acordo com o macrozoneamento da minha cidade?
Olá,
Tenho dúvida na definição dos termos e na execução do cálculo de “área privativa” e “área total” de unidades, no caso de edifícios de apartamentos. Para área total de uma unidade devo considerar a área privativa somada à porcentagem de área comum equivalente? Como seria essa fómula?
Olá Pessoal;
Existe alguma lei, que não seja a de regulação do solo (Plano Diretor) que limite a taxa de ocupação do solo. Veja que na maioria das cidades esse índice não ultrapassa 60% (que já acho mto), esse critério veio através de estudos ou está limitado em alguma lei?
Obrigado Renato. Sou estudante de Arquitetura e tava me matando num projeto mas sem saber como era CA e TO, pior que o professor tb não responde o que é, só fala: Pesquisa!!!!!!! Entao obrigado a ele por me ensinar como aprender (como ele diz: não dar o peixe mas ensinar a pescar) e obrigado a vc pelo excelente blog!!!!!!!!
Olá,
resido em um edifício cujo o pavimento que esta no nível da rua é a garagem. Da face externa do muro da garagem ate o inicio do passeio de pedestres existe um jardim de 3 m de largura. O predio portanto é cercado por um jardim de 3 m. Alguem poderia me dizer se posso utilizar uma pequena área desse jardim rente ao muro para construção de uma pequena casa 2×2m.
Obrigada
Em um sobrado, a área da caixa de escada, para cálculo do coeficiente de aproveitamento, deverá ser considerada duas vezes (nos dois pavimentos) ou somente uma vez(em um único pavimento)?
Muito obrigado,
Cristian
Olá, Cristian!
Acredito que seja contado apenas uma vez, já que se somarmos a área de todos os degraus + patamares, teremos o equivalente a uma vez a área da caixa de escada (aproximadamente, dependendo de como a escada está desenhada).
Gostaria de saber se alguém pode me dizer, de maneira resumida e objetiva, quais são as áreas computáveies e não computáveis de um apartamento na cidade de São Paulo.
Olá Renato,
minha dúvida é semelhante a do Leandro Bohrer. Inclusive se você puder me passar o contato dele, gostaria de saber se ele conseguiu resolver o problema. Acho até que estamos falando do mesmo condomínio.
Resumindo meu caso, comprei recentemente uma cobertura horizontal em Florianópolis, com uma grande área livre e gostaria de ampliar a sala e fazer mais um quarto. Fui na SUSP e me falaram que o máximo que pode-se construir na cobertura é 50% da área total. Me falaram que antigamente esse limite era de 1/3, que foi o que foi construído na época. Então resolvi fazer uma consulta de viabilidade achando que iriam me informar exatamente quantos metros quadrados eu poderia ampliar. Pra minha triste surpersa a consulta de viabilidade não me foi muito útil. Dizia apenas que o índice de aproveitamente era de 1.3 e que a taxa de ocupação era de 37-NP (número de pavimento). Informaram também a distância pra rua que eu poderia construir (afastamentos). Pelo que entendi eles estão falando do terreno e não especificamente da minha cobertura. Voltei lá com a consulta em mãos e falei com uma arquiteta de plantão da prefeitura. Ela disse que pra eu saber a metragem a construir na cobertura eu teria que contratar alguem para fazer o cálculo. E que como a construção é antiga, de uma época em que se podia ocupar mais a área do terreno, ela disse que provavelmente no meu caso não daria, pois a TO é muito baixa.
Bom, minha dúvida é se preciso realmente desse estudo, que levaria em consideração a área total do terreno, o número de blocos, número de pavimento para poder calcular o quanto posso construir na cobertura ou se posso fazer esse cálculo apenas pela área total da cobertura, caso fique dentro dos 50% da área.
Desde ja agradeço.
Olá Eduardo,
Estou participando a poucos dias deste site, e li suas duvidas.
Primeiramente, quando falamos de C.A e T.O ambos estão relacionados ao edifício, são estas informações que nos ajudam, como arquitetos, a projetar dentro dos limites permitidos.
Como não tenho em mãos dados necessários para informá-lo com exatidão sobre seu caso, se faz:
Planta (para analisarmos os recuos, número de pavtos, etc), assim podemos descobrir quantos metros quadrados a mais você teria a disposição e depois disso você junto com a profissional saberiam quantos comodos ou ambientes poderiam ser criados e legalizados na prefeitura.
Estamos a disposição para esclarecimentos, consultorias, projetos e execução reforma e obra.
Atenciosamente,
arq. Sheyla Reuter
Olá, gostaria de parabenizar o renato pela iniciativa e tbem a Ana Carolina
pois são generosos e se preocupam com a cultura arquitetônica do nosso País.
Oi Renato.
Sobre este tema, construí uma ferramentinha para simular simplificadamente edifiícios sobre lotes, a partir dos regimes construtivos entrados de forma numérica.
Funciona direitinho.
Tá lá no :
http://urbanismo.arq.br/metropolis/2009/04/30/sistema-para-simulacao-grafica-de-regimes-construtivos/
Ou entrando direto no urbanismo.arq.br e procurando o “Sistema para Simulação Gráfica de Regimes Construtivos”.
Abraço.
Bom dia Renato,
O coeficiente de aproveitamento especifica a metragem quadrada máxima a ser construída em um lote. Essa metragem quadrada é a bruta (sem descontos) ou a líquida (com descontos). Como exemplo, áreas de varanda e garagem que são consideradas como 50% e 25% respectivamente para a área líquida serão consideradas suas áreas brutas ou líquidas.
Obrigado.
Bom dia!
Sou funcionária da Secretaria de Obras da minha cidade e faço parte da comissão de análise de projetos, Eu e a outra arquiteta que trabalha comigo discordamos do que devemos computar na taxa de ocupação. Eu acho que deve-se computar qualquer área de construção, a não ser varanda totalmente aberta e em balanço, como dita nosso código de obras. Ela acha que só se deve computar as áreas construídas cobertas. Pode me esclarecer esta questão, por favor?!
Obrigada!
Olá, Sylvia:
Poderia explicar melhor a diferença entre a sua interpretação e a dela? Quando vc diz “qualquer área de construção” está se referindo também a áreas não cobertas, como piscina?
Boa noite Renato,
O coeficiente de aproveitamento especifica a metragem quadrada máxima a ser construída em um lote. Essa metragem quadrada é a bruta (sem descontos) ou a líquida (com descontos). Como exemplo, áreas de varanda e garagem que são consideradas como 50% e 25% respectivamente para a área líquida serão consideradas suas áreas brutas ou líquidas.
Obrigado.
Gostaria de saber se existe uma lei federal que ampare uma taxa de ocupação maior que o previsto em uma lei do plano diretor de minha cidade, o caso foi que construi um prédio de 3 pavimentos o meu arquiteto nao entrou com projeto e achava que estava tudo certo, minha surpresa que dois anos depois (hoje) o predio pronto ele entrou com regularização e não foi aceito pela Prefeitura, porque a taxa de ocupação era permitido 66% e foi ocupado 82% e não estou conseguindo o Habite-se, como posso ter um amparo em alguma lei federal já que a mesma também foi omissa e nunca fiscalizou a obra durante estes 02 anos, favor me dar uma luz para o email ebs@alternet.com.br obrigado
Gostaria de parabenizá-lo pela iniciativa em elucidar dúvidas básicas quando da elaboração de projetos. Tenho uma dúvida: o que vem a ser quadro condominial e quais são os elementos que o compoem?
O que são índices condominiais?
Olá!!
Vi que essa pergunta já foi feita, mas gostaria de saber se alguem puder me informar, se a piscina e o subsolo entram no na conta da taxa de ocupação.
obrigada
Olá Adriana,
No Município de São Paulo, conforme a Lei 11.228/92 a Piscina não é considerado área computável conforme a tabela 10.11 – Mobiliária e não entra para TO ou CA e não há restrição quanto a medida máxima ou mínima, porém deve ser descontado para o calculo de Permeabilidade. Quanto ao Subsolo, as áreas de vaga de garagem e manobra são não computável em relação aos índices, porém neste andar, caso haja outro uso (ex: depósito, dep. de empregados, etc) estes entram como área construída computável.
Arqª Ana Carolina de Oliveira Faria
Caros colegas, sempre estou atento quanto a TO e CA e acompanho frequentemente as perguntas e respostas, mas nesta semana apos muita reflexão, decidi compartilhar com voces a minha duvida, pois não encontrei subsidios na Prefeitura nem no cartorio. Por isto pregunto a quem possa me ajudar, a questão é simples: Quando queremos desmembrar um lote, os lotes desmembrados podem ser denominados no memorial descritivo como Lote A e Lote B, correto? Então quando queremos UNIFICAR dois lotes, sendo por exemplo o lote 12 e o lote 13, como devo proceder para denominar esse novo lote…? 12-13 ?
muito obrigado
Comentar