Condomínios fechados

cg_condominios_2007_julho_01 Visitando Campo Grande – MS, fiquei impressionado com a quantidade de condomínios fechados existentes. A maior parte deles está localizada em bairros de classe média e média alta, em áreas de expansão da cidade mas que nem por isso podem ser consideradas periféricas. A abertura de uma generosa “via-parque” mudou a acessibilidade de uma grande parte da cidade, gerando uma valorização quase imediata do local e, consequentemente, atraindo a atenção do setor imobiliário. Infelizmente, a forma preferida de ocupação do solo parece ser a dos condomínios.

Com isso, lembrei que existe um projeto de lei para substituir a Lei 6766/79, que trata do parcelamento do solo, e que prevê a regulamentação dos condomínios fechados, agora chamados Condomínios Urbanísticos. Interessante notar que, apesar de bastante difundido, o condomínio fechado não possui previsão legal.

O artigo 3o do PL 3057/2000 define os condomínios fechados da seguinte maneira:

XII — condomínio urbanístico: a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio;

O PL 3057 prevê o condomínio urbanístico como mais uma modalidade de parcelamento do solo, juntamente com loteamento e o desmembramento. Para que isso seja possível, as seguintes diretrizes devem ser obedecidas:

Art. 11. O percentual de áreas destinadas a uso público nos loteamentos, condomínios urbanísticos e desmembramentos, excluído o sistema viário, deve ser de, no mínimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso II do art. 10.
§ 1º As áreas destinadas a uso público em condomínios urbanísticos devem estar situadas fora do perímetro fechado e podem, a critério da autoridade licenciadora, situar-se em outro local dentro do perímetro urbano.

Art. 12. Respeitadas as disposições desta Lei, cabe ao plano diretor, quando houver, ou a outra lei municipal definir, para cada zona em que se divida a área urbana do Município:
I — os usos permitidos e os parâmetros urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo;
II — as modalidades de parcelamento admissíveis;
III — diretrizes para a articulação do parcelamento do solo com o desenho urbano.
§ 1º Observado o disposto no caput deste artigo e no § 4º do art. 10, cabe à legislação municipal determinar, em relação à implantação de condomínios urbanísticos:
I — a mínima distância que deve prevalecer entre os empreendimentos ou entre conjunto de empreendimentos contíguos;
II — as formas admissíveis de fechamento do perímetro e a máxima extensão murada;
III — outros requisitos julgados necessários para assegurar a integração com o sistema viário existente ou projetado, a mobilidade urbana e o acesso a equipamentos comunitários.
§ 2º Inexistindo as definições de que tratam o § 1º, fica vedada a concessão de licença para a implantação de condomínios urbanísticos.

cg_condominios_2007_julho_02 Fazendo uma rápida análise dessas diretrizes, podemos perceber que, de maneira geral, a situação tende a melhorar. O principal motivo dessa conclusão é a exigência de que as áreas destinadas a uso público estejam fora do perímetro. Isso traz duas implicações:

  1. Aumenta a acessibilidade a essas áreas, que atualmente ficam enclausuradas no perímetro fechado dos condomínios;
  2. Diminui o custo-benefício desse tipo de parcelamento, uma vez que os empreendedores terão que criar novas áreas de uso coletivo dentro do condomínio se quiserem manter a atratividade para os compradores, ficando com menos área para os lotes privados.

Sendo assim, isso pode ser considerado um avanço significativo em relação à situação existente atualmente.

cg_condominios_2007_julho_05

Entretanto, a lei não parece ser capaz de evitar que espaços como esses mostrados nas fotos se reproduzam . Os incisos I e II do parágrafo 1o do art. 11 tentam criar mecanismos para evitar grandes fachadas muradas e espaços sem urbanidade, com poucas relações entre os espaços públicos e privados, mas na prática não parece fácil viabilizar diretrizes que realmente consigam tal objetivo. Como explicar à população e aos empreendedores que em um determinado bairro a “cota” de condomínios fechados já esgotou? Como limitar a 20 ou 30m o muro de um condomínio que tenha 100m de lado?

Campo Grande - Condominios - 2007_07_17 - 01 A questão é complexa. Muitas pessoas defendem os condomínios fechados por questões de segurança. Entretanto, os malefícios trazidos para a cidade podem ser grandes:

  • Segregação urbana, mantendo a classe alta isolada em seus “castelos” inacessíveis;
  • Espaços públicos empobrecidos, devido à falta de relação entre os espaços públicos e privados;
  • Diminuição da acessibilidade, já que os sistemas viários são privatizados e os fluxos da cidade são obrigados a contornar os condomínios. Note na imagem aérea o tamanho das quadras geradas pelos condomínios, e como estes apresentam poucas conexões com o sistema viário existente);
  • Pobreza nas relações sociais, uma vez que os moradores só convivem com seus “iguais”;

A saída é uma ampla discussão pública, com participação de todos os interessados. Aparentemente isso já está acontecendo, visto que há uma publicação da Câmara dos Deputados que relata 4 audiências públicas já realizadas coma presença de importantes profissionais, tais como Marcelo Lopes de Souza, Raquel Rolnik e Nelson Saule Júnior.

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30 Comments

  • Gloria disse:

    O ponto de venda mais forte do condomínio era a sua segurança.
    Havia as belas casas, os jardins, os playgrounds, as piscinas, mas havia, acima de tudo, segurança.
    Toda a área era cercada por um muro alto. Havia um portão principal com muitos guardas que controlavam tudo por um circuito fechado de TV Só entravam no condomínio os proprietários e visitantes devidamente identificados e crachados.
    Mas os assaltos começaram assim mesmo. Ladrões pulavam os muros e assaltavam as casas.
    Os condôminos decidiram colocar torres com guardas ao longo do muro alto.
    Nos quatro lados. As inspeções tornaram-se mais rigorosas no portão de entrada. Agora não só os visitantes eram obrigados a usar crachá.
    Os proprietários e seus familiares também. Não passava ninguém pelo portão sem se identificar para a guarda. Nem as babás. Nem os bebês.
    Mas os assaltos continuaram.
    Decidiram eletrificar os muros.
    Houve protestos, mas no fim todos concordaram. O mais importante era a segurança. Quem tocasse no fio de alta tensão em cima do muro morreria eletrocutado. Se não morresse, atrairia para o local um batalhão de guardas com ordens de atirar para matar.
    Mas os assaltos continuaram.
    Grades nas janelas de todas as casas. Era o jeito. Mesmo se os ladrões ultrapassassem os altos muros, e o fio de alta tensão, e as patrulhas, e os cachorros, e a segunda cerca, de arame farpado, erguida dentro do perímetro, não conseguiriam entrar nas casas.
    Todas as janelas foram engradadas.
    Mas os assaltos continuaram.
    Foi feito um apelo para que as pessoas saíssem de casa o mínimo possível.
    Dois assaltantes tinham entrado no condomínio no banco de trás do carro de um proprietário, com um revólver apontado para a sua nuca. Assaltaram a casa, depois saíram no carro roubado, com crachás roubados. Além do controle das entradas, passou a ser feito um rigoroso controle das saídas.
    Para sair, só com um exame demorado do crachá e com autorização expressa da guarda, que não queria conversa nem aceitava suborno.
    Mas os assaltos continuaram.
    Foi reforçada a guarda. Construíram uma terceira cerca. As famílias de mais posses, com mais coisas para serem roubadas, mudaramse para uma chamada área de segurança máxima. E foi tomada uma medida extrema.
    Ninguém pode entrar no condomínio. Ninguém. Visitas, só num local predeterminado pela guarda, sob sua severa vigilância e por curtos períodos.
    E ninguém pode sair.
    Agora, a segurança é completa.
    Não tem havido mais assaltos.
    Ninguém precisa temer pelo seu patrimônio. Os ladrões que passam pela calçada só conseguem espiar através do grande portão de ferro e talvez avistar um ou outro condômino agarrado às grades da sua casa, olhando melancolicamente para a rua.
    Mas surgiu outro problema.
    As tentativas de fuga. E há motins constantes de condôminos que tentam de qualquer maneira atingir a liberdade.
    A guarda tem sido obrigada a agir com energia.

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    • Carlos. disse:

      Cada pessoa tem o direito viver como achar melhor, seja onde for. O principal e o respeito a pessoa e a propriedade alheia . Escolha o que lhe agrada, ajude quando possivel e tente viver em harmonia e ser o mais feliz possivel. Tenha um otimo dia.

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      • Renato Saboya disse:

        “Cada pessoa tem o direito viver como achar melhor, seja onde for.”

        Se fosse realmente assim, qualquer pessoa poderia viver em área de proteção ambiental, por exemplo, desde que fosse proprietário da área. O fato é que as escolhas pessoais possuem repercussões coletivas, por isso o direito de cada um pode e deve ser limitado em função das consequências sobre as demais pessoas. Quais são essas consequências, bem como a pertinência de limitar os direitos individuais em cada caso está aberto à discussão, obviamente.

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    • Thiago Maia (@thiagocmaia) disse:

      Reclusos pelo sistema!!!

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  • Gloria disse:

    Esqueci de citar: Segurança – Luís Fernando Veríssimo

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  • Renato Saboya disse:

    Boa!

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    • ROBERTO disse:

      Boa… Se voce tem condicoees de morar em um condominio fechado e se sente bem la. nao ha nada de errado.. ou se voce prefere morar em um sitio fora da cidade otimo Cada um escolhe o que melhor lhe convem…. Viva onde se sentir melhorrr…..

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  • [...] Condomínios fechados Tags: especulação imobiliária, instrumentos urbanísticos, iptu progressivo, outorga onerosa, planos diretores, política urbana, segregação urbana, tráfego [...]

  • Irene disse:

    Brigada pelo interessante post. Ainda que a problemática e circunstâncias são diferentes a América, em Europa é um tema muito debatido; sobretudo o da segurança e espaço público urbano.

    Recomento a leitura do livro do sociólogo polonês Zygmunt Bauman,
    2001: Comunidade: A Busca por Segurança no Mundo Atual (Community. Seeking Safety in an Insecure World. Cambridge: Polity. ISBN 0-7456-2634-3). Traduzido por Plínio Dentzien. Jorge Zahar Editor ISBN 85-7110-699-1

    Podem ver o resumo em
    http://redalyc.uaemex.mx/redalyc/src/inicio/ArtPdfRed.jsp?iCve=23802317&iCveNum=1996

    até mais :-)

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  • Christian disse:

    Renato,

    se você tiver links ou referências a respeito dessa publicação da Câmara dos Deputados, por favor me avise. O assunto é importante não apenas para arquitetos.

    Obrigado.

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  • Renato Saboya disse:

    Olá Christian:
    Infelizmente essa publicação, até onde sei, não está disponível on-line. Vou procurar aqui nas minhas coisas e posto aqui a referência completa, ok?

    Abraços.

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  • Jorge Silveira Lopes disse:

    Excelente, mesmo, a brilhante abordagem do post, com a qual concordo plenamente.

    A título de contribuição com o demais leitores interessados no assunto, permitem-me, aproveito para recomendar a leitura da obra LOTEAMENTO FECHADO ou CONDOMÍNIO DE FATO, do Mestre em Direito, Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho (Juruá editora – 2008).

    E, no mesmo sentido – buscando o incentivo – aproveito para transcrever aqui algumas poucas e tão importantes quão breves conclusões extraídas desse livro:

    [...]
    “n) O direito à segurança pública, inscrito no art. 6º da CF/88, deve ser sopesado e ponderado em face de outros direitos constitucionais, tais como a liberdade de locomoção, direito ao lazer, a solidariedade, a privacidade, a igualdade e a livre associação.

    o) Sobrepõe-se à segurança tais valores, princípios e direitos fundamentais, principalmente porque já foram previamente ponderados pelo legislador ordinário, na forma da Lei 6.766/79, devendo ser prestigiada em respeito ao Estado de Direito.

    p) Devem ser combatidos os pretensos condomínios ordinários que mascaram verdadeiros loteamentos, uma vez que tratam como espaços privados áreas que, em muitos casos, deveriam ser de uso comum do povo, como as áreas verdes e ruas que se formam no interior desses empreendimentos.” (pag.117)

    Mais uma vez, recebam os meus cumprimentos e boa leitura.

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  • Camila Sales disse:

    Ótimo post Renato,
    sou estudante de arquitetura e o meu tfg é sobre condomínios e as relações de bairro, pois moro em São Luís-MA e o que percebo é que os condomínios estão cada vez mais no espaço intra urbano e de uma forma desordenada… em uma única rua podemos encontrar mais de dez condomínios um ao lado outro… tanto verticais quanto horizontais…
    Se você tiver algum material que você possa postar aqui ou enviar por e-mail que possa contribuir eu agradeço… aceito sugestões de leitura também…

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  • Camila disse:

    olá Camila Sales, também sou aluna de arquitetura e estou fazendo um trbalho de urbanismo sobre condominios, se você pudesse me mandar algo sobre esse assunto eu agradeceria.
    obrigada

    Camila Aranha

    (mylacorreia@hotmail.com)

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  • Cristiane Dacanal disse:

    Colegas,
    Minha dissertação de mestrado trata sobre este assunto. Busquem por “DACANAL” em teses on line na Biblioteca da UNESP, Geografia de Rio Claro.
    Abraços,
    Cristiane

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  • Flávio disse:

    Renato, Boa Noite!

    A respeito do tópico condomínios fechados, qual o seu entendimento sobre a aprovação de loteamentos comuns, respeitando a lei 6.766 e alterações e posterior ato administrativo concedendo o uso de espaços públicos criado por este loteamento a sua associação de moradores, permitindo então a privatização de tais espaços? Há ilegalidade neste procedimento?
    Gostaria de ampliar a discussão sobre este assunto comos demais interessados. Por favor acessem meu blog: cidadesflavio.blogspot.com

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    • Renato Saboya disse:

      Olá, Flávio!
      Do ponto de vista urbanístico, sou totalmente contra qualquer tipo de privatização de espaços públicos. Estes são elementos importantes do espaço da cidade, onde as pessoas podem se encontrar e realizar trocas sociais, integrando-se e aprendendo a viver em comunidade (o que, entre outras coisas, tende a aumentar a tolerância com os diferentes). Portanto, os espaços públicos devem permanecer públicos.

      Do ponto de vista legal, eu não sou a melhor pessoa para opinar, mas arrisco dizer que é ilegal sim. Vejamos: o art 4° da lei 6766/79 diz o seguinte:

      Art. 4º – Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
      I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

      Note: “equipamento urbano e comunitário” e “espaços livres de uso público”. Portanto, a lei não está definindo apenas uma questão de propriedade, mas também a destinação que deve ser dada à área, certamente por um reconhecimento da necessidade do caráter público desses espaços.

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  • ricardo loiacone disse:

    olá, alguem pode esclarecer o que é topo de morro? pois vejam só, comprei um terreno em um condominío fechado na serra da cantareira que por sinal tenho vizinho em ambos os lados,pois bem,resolvi vender o terreno mas foi barrado a venda porque esta em topo de morro,o que devo fazer, pois pago o condominio e iptu e não posso fazer nada no terreno ,sendo que tenho vizinhos ao lado e o terreno não possui vegetação alguma, fui verificar na prefeitura de mairipora e ninguem sabe informar,fui no meio ambiente e ninguem sabe informar, se eu fizer o projeto e dar entrada na prefeitura nao me aprovam, o que devo fazer?

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    • ana paula disse:

      Boa noite Ricardo. Eu estava na internet buscando maiores informações referentes a este assunto. Também possuo um lote dentro de um condomínio na serra da cantareira e me informaram hoje que preciso de um laudo onde conste que o meu terreno não é topo de morro. Me passaram o endereço do “MEIO AMBIENTE” que fica na Av Emílio Ribas – Guarulhos – telefone 011 22290031 – eles atendem durante a semana. Preciso descobrir se o meu terreno também é topo de morro pois quero vender e ninguém quer comprar sem o laudo.
      Boa sorte!
      Atenciosamente. Paula

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  • [...] interação entre estranhos e moradores locais ainda permanece significativa (vide o problema dos condomínios fechados), e longe de uma solução satisfatória. Os olhos da rua, uma das suas principais contribuições, [...]

  • RAFAEL DIORIO NETO disse:

    Bom dia !
    Tenho um loteamento que os proprietários querem fazer um condominio fechado, como fazer e quais os primeiros passos, para o mesmo.

    Muito obrigado
    Sou do Espirito Santo, qualquer coisa estamos as ordens

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  • Marcos Aurelio Lemos disse:

    Preciso com urgencia da relação de documentos necessários para registrar um condomínio fechado, pois é pioneiro na cidade.
    Obrigado.

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  • ana maria disse:

    Olha só que legal o que leva a ter muitos condominios.

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  • Luana Lima disse:

    Olá Renato! Fiquei muito feliz em encontrar essa discussão encabeçada por você. Estou fazendo uma pós Direito Imobiliário, e provavelmente desenvolverei meu Artigo em cima deste tema. Acho que vai ser Interessante entrelaçar as opiniões dos arquitetos com o fundamento legal, pois muita das bibliografias que tenho lido acabam sendo opiniões de juristas, que não tem a visão de cidade que nós temos, e por outro lado nós arquitetos também não temos o conhecimento “jurídico” suficiente para entrelaçar nossas opiniões técnicas com as leis. Estou trabalhando na Prefeitura de Chapecó com parcelamento de solo, estou gostando bastante, mas vejo a cada dia que ainda tenho muito a aprender. A falta de legislação a respeito vem atrapalhando e muito o ordenamento da cidade, e acaba gerando uma pressão enorme sobre a gente- técnicos de órgãos públicos- ficando a cidade a mercê de pressão imobiliária e interesses políticos. Espero que possamos trocar umas idéias!!! Um grande abraço, Luca!

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  • Rodrigo Ferlin disse:

    Renato,

    Excelente o seu texto, estou fazendo curso de graduação em direito e me interesso muito sobre questões de direito imobiliário e urbanístico, inclusive estou desenvolvendo, junto com um grupo de estudos, um trabalho sobre o projeto de lei 3.057/00 e suas diversas atrocidades legislativas, entre elas, inclusive, o condomínio urbanístico. Fico muito feliz em ver que este assunto não é pauta apenas no meio jurídico, e seu texto me ajudou a ter uma visão do ponto de vista urbanístico desta questão. Com certeza vou expor seu texto ao meu grupo para desenvolvermos mais a questão.

    Muito obrigado,

    Rodrigo

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  • marcelo disse:

    Excelente texto. E ótima discussão. Seria o ideal não existir condominio fechado. Mas os problemas de segurança existem ( a crônica está exagerada no primeiro comentário). A segurança nem sempre é a questão de cidades, mas também em casa de veraneio, pois ela fica fazia e seus vizinhos também a maior parte do ano. Eu comecei a ler este tema de condominios justamente por isso. Estava pesquisando um condominio fechado na praia de Itapoá-SC. Mas pela internet descobri que o MP está com ação contra o disto condominio. Pois o empreendedor em acordo com a prefeitura fechou ruas projetadas. Ou seja ruas que existem no papel, mas na pratica elas não foram implantadas. E agora essa ação do MP obrigou o condominio a quebrar o muro justamente na projeção destas ruas. E assim existe a rua fisicamente na área do condominio e é só sair dele para virar mato. De qualquer forma as imobiliarias que comercializam os lotes deste condominio “enfatizam” que já tem advogado, médico, empresário, etc (gente “graúda”) no condominio e que juridicamente logo serão fechados os muros. Eu sei que o condominio antes da implantação realizou contrapartidas para a área publica, ou seja uma pracinha, uns jardins e coisas assim. E a partir de uma lei municipal estaria tudo de acordo. No post em determinado momento diz que se houver lei municipal a respeito do assunto dos condominios então tudo bem. Mas porque o MP entrou com ação assim mesmo? No final das contas tudo isso causou insegurança onde se buscava “segurança”! Insegurança de pagar mais caro e ter um custo de condominio mensal alto em algo que pode não ser o que é prometido. Enfim um tema complexo. Só para completar já viagei pela costa do chile, e cheguei a rodar mais de 100km sem ter acesso a praia devido a condominios fechados no litoral….

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  • Cecília Molina disse:

    Olá Renato!

    Sou arquiteta e urbanista e trabalho na Prefeitura de Atibaia-SP e há muito tempo estamos às voltas com esse tema. A Lei nº 11.977/09, Minha Casa Minha Vida, trouxe para si os capítulos referentes à regularização de parcelamento do solo, tanto fundiária quanto urbanística, que consta do PL 3057/200, mas nada trata de condomínios os quais, a rigor, não se enquadram como parcelamento do solo, à luz da Lei nº 6.766/79. Pois bem. No que tange à regularização, a CGJ de SP editou o Provimento CG Nº10/2004 que contempla a regularização de situações de fato, ou seja, onde houve registro de frações ideais na matrícula do imóvel. Com isso, há uma pressão enorme sobre a Prefeitura, por parte de adquirentes dessas frações ideais, para a regularização desses “condomínios edilícios de fato”. Regularizar esses verdadeiros mostrengos que não se incorporam ao tecido urbano é dar margem para a proliferação desses empreendimentos que, em nome da segurança, muito bem defendida por sinal por um lobby organizado dos empresários do setor e da indústria imobiliária, são feudos onde existem regras próprias e as relações vão ficando cada vez mais empobrecidas, à medida que o universo passa a ter dois planos: de dentro do condomínio e de fora dele. Triste. Assim como a crônica de Luis Fernando Veríssimo, cabe ver a animação “Os sem floresta”.

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  • Can Adah disse:

    Para se morar com segurança máxima, só é possível em uma singela penitenciária do Brasil…

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