Transferência do Direito de Construir

A Transferência do Direito de Construir confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário. Deve ser utilizada, portanto, em áreas que o Poder Público tenha, por qualquer motivo, interesse em manter com baixa densidade. Obviamente, as áreas que podem receber o potencial construtivo devem ser aquelas em que a densificação seja desejável ou, ao menos, tolerável.
O Estatuto da Cidade, no seu artigo 35 estabelece que esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público considere necessárias para:

  1. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
  2. preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
  3. servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Um exemplo são aquelas áreas que, por imposição da necessidade de preservação ambiental ou do Patrimônio Histórico, devem ter seu potencial construtivo limitado. Nesses casos, a Transferência do Direito de Construir atua como um fator de amenização da pressão imobiliária nos terrenos, diminuindo a pressão pela sua ocupação.

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Dessa forma, proprietários de imóveis tombados que estão localizados em zonas com potencial construtivo muito maior que o efetivamente utilizado poderão transferir a diferença para outro lote, minimizando ou mesmo anulando as perdas financeiras. A intenção é evitar que o proprietário deixe de fazer as manutenções necessárias à edificação e de dificultar o trabalho de preservação, por estar insatisfeito com as possibilidades de ganhos financeiros com o seu imóvel. Dessa forma, ele pode vender o potencial construtivo sobre o qual ele teria o direito, caso a edificação fosse comum, sem interesse histórico.

Um raciocínio semelhante vale para as áreas de interesse ambiental. No Plano Diretor de São José, por exemplo, além das áreas de preservação cultural, também as áreas sujeitas a inundações foram definidas como passíveis da Transferência do Direito de Construir. Dessa forma buscou-se minimizar a pressão da indústria imobiliária sobre a área e, ao mesmo tempo, incentivar a baixa densidade.

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Caso o município considere adequado utilizar a Transferência do Direito de Construir, devem constar do Plano Diretor a definição das áreas nas quais os proprietários podem transferir o potencial construtivo e das áreas aptas a receber esse potencial.

É importante que essa transferência seja feita sob certos critérios. A Resolução 34 do Conselho das Cidades estabelece no seu artigo 1º, inciso IV, que os instrumentos do Estatuto da Cidade devem estar vinculados aos objetivos e estratégias do plano. Portanto, a aplicação do instrumento deve estar de acordo com as estratégias mais amplas definidas para a cidade e para o Município como um todo.

Além disso, é importante definir índices de equivalência entre os diversos setores da cidade, para evitar distorções. Senão, seria possível transferir inteiramente áreas baratas da periferia da cidade para áreas adensadas (e mais valorizadas) do centro, o que não seria um cenário desejável. É mais adequado que uma quantidade X de área transferida de uma zona menos valorizada seja convertida em uma quantidade Y (menor que X) de área a ser exercida em uma zona mais valorizada, para evitar o mal uso do instrumento.

Outra consideração que deve ser feita diz respeito à relação entre a Transferência e o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Visto que está última também diz respeito ao exercício de índices construtivos acima do coeficiente de aproveitamento básico, eles podem entrar em conflito se não forem bem administrados. Pelo que eu entendo, uma pessoa interessada em construir até o coeficiente de aproveitamento máximo teria essas duas alternativas: ou comprar o índice por transferência do direito de construir, ou via OODC. As leis do mercado definiriam os preços para a transferência, enquanto que o Executivo Municipal poderia regular os preços da OODC dependendo das condições. Se perceber que a especulação com a transferência está alta, pode reduzir os preços e forçar um alívio. Se perceber, por outro lado, que as transferências estão correndo bem, pode aumentar o preço da outorga porque, assim, consegue aliviar a pressão imobiliária de áreas que têm essa necessidade.

Esse debate, entretanto, ainda está em aberto. Essa relação ainda não foi bem resolvida, como bem observou Fernanda Furtado. Como já havia recomendado antes no post sobre a outorga, vale a pena ler o texto da Prof. Fernanda Furtado e, principalmente, ouvir a palestra disponível em áudio.

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Transferência do Direito de Construir, 4.0 out of 5 based on 4 ratings

25 Comments

  • Bruno disse:

    Acredito que a melhor maneira de se entender os instrumentos urbanísticos expressos no Estatuto da Cidade é conhecê-los na prática, ou seja, como foram implantados nos municípios. O mais interessante é que cada cidade consegue adaptar os instrumentos de acordo com a sua realidade. Talvez assim é possível preencher alguns “buracos” deixados pela lei e aprender com novas idéias.
    No mais, ótimo artigo. Esclarecedor como sempre. Parabéns!

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  • Renato Saboya disse:

    É isso aí. O problema é que essa experiência de implementação, além de escassa, não está muito bem documentada. Mas aos poucos vamos nos inteirando do que já foi feito e tentando melhorar o que está sendo feito agora.

    Obrigado pelo comentário!

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  • renata disse:

    Realmente concordo que o uso deste instrumento não é bem documentado, senti isso na pele no período de levantamento de dados para a minha monografia, onde faço uma analise do uso deste instrumento na minha cidade (Salvador), confrontando o previsto na lei com a forma como é aplicado. Porém a o uso dele não é nada escarso em Salvador, muito pelo contrário nos ultimos dez anos é um dos instrumentos mais utilizados, é a “menina dos olhos” das grandes construtoras e incorporadoras e proprietários fundiários.

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    • Fabio Adaly disse:

      Renata, vi que você fez uma monografia sobre o Direito de Construir em Salvador. Estou prestes a comprar um terreno em Salvador e o dono do terreno me exigiu que eu tranferisse pra ele o direito de construir. Gostaria de obter mais informações sobre essa transação, você poderia me ajudar?

      Abraço,

      Fábio Adaly

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      • Renato Saboya disse:

        Isso está muito estranho. Se vc vai comprar o terreno, provavelmente quer construir nele, certo? Estude com muito cuidado a situação.

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  • Prezados: revirando, os meu computador, e vi um assunto que ja aquae 20 anos tenho me debatido, para saber com precição, o que é TAXA DE OCUPAÇÕA, li esta parte onde fala Tranferencia em direiro de construir, entendi em partes, gostaria se é possivel, alguem, me detalhar , por menor, a respeito da TAXA DE OCUPAÇÃO, vou dizer da minha nescessidade de saber, estes detalhe, é que a 20 ano adquiri uma casa da CHoapar, e um BNH, junto Caixa Economica e A CHOAPAR , E e pagamos 13 meses e paguei taxa de ocupação, e a CHOAPAR, não considera isso como prestaões, e nos vem negando o direito de nos somarmos este 13 meses, com prestações das qual seria de 25 anos, enfim estamos perdendo 13 meses ou seja um ano e dois meses, que n conta para completar o 25 ano, vejamos: eles o pessoal da CHOAPAR , n expilca, na liguagem que nos possamos entende, poriço e que eu gostaria saber, sob esta TAXA DE OCUPAÇÃO, se eu posso ou nao brigar pelos meus direito, Fico muito grata em poder contar com seu auxilio, isso vai me ajudar e muito,Obrigado Neusa, moro em Cascavel no Paraná

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  • obrigado, por ter me respondido, fico lhe muito grata Neusa

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  • Olivier disse:

    Parabens pelo site…
    Realmente muito bem apresentado e com um conteudo de facil interpretação.
    Abraços.
    Olivier Sauze

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  • Flávio disse:

    Parabéns pelo site. Realmente é de fundamental importância a discussão sobre planejamento de nossas cidades… Sou arquiteto urbanista de um município e estou passando por um “aperto” com uma construtora: ela possui uma grande área para loteamento, porém a mesma se encontra em zona de recuperação ambiental segundo o plano diretor do município (que ainda está na câmara municipal). Neste caso o que fazer? Propor a transferência do direito de construir, mesmo sem o plano diretor estar aprovado, ou liberar a construção mediante apresentação de licenciamento ambiental estadual e baseando-me também na lei 6766? Parabéns pelo site!

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  • Adriano Sekine disse:

    Adriano Sekine

    Seja um lote de 900 m2 numa zona que não admite outorga onerosa e cujo CA = 2. Sabendo-se que existe uma edificação de 800 m2 no local, acrescida de garagens subterrâneas de 100 m2, qual seria, em tese, o potencial virtual desse lote ? Explique a resposta.

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  • Luiz Vilson disse:

    Tenho uma dúvida, qual a natureza jurídica da “transfrencia do direito de construir”? Por exemplo. Se eu tenho um imóvel, o qual o estado limita minha área de construção e com isso me concede a “transferência do direito de construir”, eu vendo esta “transferêcia” para terceiros, estou vendendo um bem imóvel ou um direito?

    Atenciosamente e grato.

    Luiz Vilson

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    • Renato Saboya disse:

      Boa pergunta. Eu acredito que esteja vendendo um direito, uma vez que o direito de construir e o direito de propriedade são coisas distintas. Entretanto, a venda do direito de construir deve necessariamente ser lavrada no registro de imóveis, para que não seja mais exercida nem vendida novamente. E, é claro, para que a próxima pessoa que comprar o imóvel saiba de antemão que uma parte do direito de construir naquele terreno já foi alienada.

      O ideal seria consultar alguém especializado em direito urbanístico.

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  • Romulo Amorim disse:

    Minha duvida é a seguinte…

    A tranferencia do titulo do direito de construir se limita ao município que o emitiu?
    Poderia ser utilizado em outro municipio ou estado?
    Obrigado

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    • marla disse:

      Ele só poderá ser passado dentro do município, foi criado para atender as necessidades de cada cidade, algumas cidades fazem divisões de zonas, zona de maior crescimento e de menor crescimento, assim ele pode ser usado para desenvolver mais uma região da cidade e proteger outra.

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  • Renato Saboya disse:

    Apesar de o Estatuto da Cidade não especificar isso, acredito que o Direito de Construir só possa ser transferido para o próprio Município de onde ele foi originado. Senão, um dos municípios ficaria apenas com o ônus (densificação), enquanto que o outro ficaria apenas com as vantagens (não densificação de uma área + o pagamento pelo DC).

    Além disso, os requisitos práticos dificilmente seriam cumpridos, tais como coordenação entre os registros de imóveis dos dois municípios, regras de aplicação do instrumento, que devem ser compatíveis nos dois planos diretores, etc.

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    • Néia Uzon disse:

      Gostaria de esclarecer aos leitores do blog alguns princípios que me pareceram pouco evidentes no texto inicial. A Transferência do Direito de Construir é um INSTRUMENTO URBANÍSTICO. Assim, é utilizado para a regulação da cidade pelo Poder Público. Não é um direito que está nas mãos privadas, ou seja, eu não posso “resolver” vender o direito de construir no meu terreno num momento de necessidade financeira, por exemplo. A possibilidade de transferi-lo é outorgada pela administração municipal desde que prevista nas leis do Município, SEMPRE QUE HAJA INTERESSE PÚBLICO NA OPERAÇÃO. Em caso de desapropriação do imóvel, por exemplo, a indenização pode ser feita através dessa autorização. Isto poderá ocorrer em imóveis atingidos por obra viária, necessários à implementação de praças, escolas, tombados pelo patrimônio histórico da cidade ou com área de preservação permanente onde haja interesse público inequívoco de que não receba edificação. Desta forma não há que falar em “vender” o índice de aproveitamento a um terceiro a não ser que tenha recebido essa autorização/direito do Município por força de desapropriação e MUITO MENOS transferir o potencial para outro município! Mesmo quando há essa autorização ela vem acompanhada de restrições que tem a finalidade de regular as densidades nas regiões da cidade. Caso contrário, a administração pública estaria abrindo mão de seu poder/dever de regular e controlar as edificações em seu território, bem como prever e controlar o uso de infraestrutura, gerando o caos para seus habitantes.

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  • Emilio disse:

    Parabéns pelo site .
    Pergunto, como o garantir que o recursos da TDC seja aplicado por exemplo , num restauro. A prioridade é o restauro do imóvel , mas se o proprietário tiver dividas com garantir que o recurso seja usado na obra do restauro.

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  • [...] a área tiver sido toda explorada, será necessário “comprar” mais área através da Transferência do Direito de Construir e aprovar o acréscimo na prefeitura ou 2) caso contrário, o projeto apenas deverá ser submetido [...]

  • [...] Transferência do Direito de Construir, Renato Saboya [...]

  • PRISCILLA PESSOA GUERRA disse:

    olá,
    em regra a transferência de potencial ocorre para bairros adensáveis, onde existem coeficientes minimos e máximos. Em um determinado bairro, que é de adensamento básico, ou seja, só pode construir o coeficiente mínimo, existe uma quantidade x de metros quadrados que ele suporta em razão da infraestrutura para o qual foi dotada. Caso, por decisão do poder público, metade deste bairro seja considerado uma zona de conservação, onde não é permitida a construção. Nesse caso específico, como metade do bairro não poderá ser construído, poderá haver a transferência desse potencial construtivo para outra parte deste mesmo bairro, mesmo que seja de adensamento básico, tendo em vista que não estará havendo sobrecarga na infraestrutura, mas tão somente concentração desse potencial que já estava previsto para todo o bairro??? se puder me ajudar enviando qualquer material de estudo, desde já agradeço.

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    • Aldo Tinoco Filho disse:

      Priscila: Acho corretíssima a sua colocação:
      Sou engenheiro civil, trabalho com projetos de abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem urbana e mobilidade há algum tempo. O Estatuto da Cidade é claro quando fixa no § 3º do Art. 28: “O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área”. Se, como voce coloca, a unidade de planejamento foi o bairro e o coeficiente ( seja máximo ou básico ) fixado para o bairro, teve reduzida, para o seu exemplo, a densidade a metade ( metade do bairro passou a ser preservada não permitindo mais construção ). O coeficiente de aproveitamento caiu a metade.A população foi reduzida a metade. Temos, a possibilidade de transferir esse adensamento para cobrir o déficit imposto para a outra metade aonde continua se podendo edificar. Nos, engenheiros hidráulicos, quando dimensionamos nossos sistemas de abastecimento de água e esgotos, precisamos da população e do per-capita de água. Se essa população foi reduzida a metade, os meus sistemas ficaram ociosos exatamente a metade. O cuidado que se precisa tomar, é que essa ociosidade não é distribuida de forma uniforme na outra metade aonde se pode construir. Acho que essa autorização “especial”, deve ficar a cargo da área de planejamento urbano do município e que esses profissionais devem, para cada quadra ( ou rua ) específica aonde a licença de se construir acima do coeficiente básico ou do máximo ( na realidade não importa ) for solicitada, devem consultar as concessionárias de água, esgoto e energia para informar se tem condiçõces de atender e a Secretaria de Mobilidade do município exigir um ´relatório de impacto no transito. Se a infra-estrutura suporta, se as prescrições urbanísticas (recuos, taxa de ocupação, coeficiente de permeabilidade, gabarito…), visuais etc…estão sendo obedecidas, tanto as zonas de adensamento básico como as de coeficiente máximo, podem ter os seus coeficientes sendo ultrapassado para aquele imóvel específico, naturalmente mantendo o coeficiente máximo que o Plano Diretor estabeleceu para aquela unidade de planejamento ( bairro ). Voce está apenas transferindo as pessoas de um lado (preservaçao) para outro aonde continua podendo edificar.
      Infelizmente, os coeficientes de aproveitamento em muitos planos diretores são fixados sem considerar as capacidades suportes das infra-estruturas e isso leva a inseguranças e desconhecimentos desse poderoso instrumento que desonera as administrações públicas nas desapropriações.

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  • marla disse:

    Não compreendi uma coisa, apesar de já ter feito várias pesquisas, as regiões da minha cidade possum índices, que variam de 1 a 3, por exemplo uma determinada região possue indíce máximo de dois, e em uma determinada rua da tal região ela possue 0,8 de aproveitamento, para chegar ao máximo dos dois você precisaria comprar 1,2 de índices, o que poderia ser feito junto a prefeitura que financia em 10 vezes ou de terceiros. Até ai tudo bem, mas se eu já construi e não usei esse 0,8, isso poderia ser vendido a um vizinho que quisesse construir uma casa maior?

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  • Marla disse:

    Quando você tem o terreno desapropriado pode optar por receber em índices que serão usados dentro de sua macrozona ou uma indenização, conforme já foi mencionado. Você pode usar esses índices para construir no seu próprio tereno, ou seja, construir na vertical o que perdeu na horizontal, ou pode transferir para outra pessoa, pega o requerimento na prefeitura e junta a cópia da matrícula, especificando comprador e vendedor, lá já deve estar constando a averbação dos índices, ai tranfere para quem tem um terreno, ou seja, ele vai para outra matrícula, do outro imóvel, pode vender todos os índices ou parte dele. O novo comprador apresenta projeto com os índices anexados para aumentar o potencial de sua obra. Eu se tivesse terreno desapropriado iria optar por índices pois eles são ouro no mercado das construtoras, você pega o terreno, faz o projeto com os índices e vende o projeto para a construtora, o lucro é bem grande.

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