O que é especulação imobiliária?

Este é um termo muito utilizado em praticamente todas as considerações sobre os problemas das cidades atualmente. No entanto, tenho percebido que não são muitas as pessoas que conseguem definir com clareza o que seja especulação imobiliária. Na maioria dos casos, elas associam o termo à construção de prédios em altura e, mais especificamente, a uma intensa ocupação do solo urbano. Mas será que é isso que significa especulação imobiliária?

Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como

[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[…].

A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

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Terreno à espera de valorização em Campo Grande MS. À esquerda é possível ver sua localização central  (em amarelo estão destacadas as duas principais avenidas da cidade). Fonte: google Earth

A forma básica da especulação

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.).

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Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária. Elaboração: Renato Saboya.

Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos com boa infra-estrutura são mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de acessibilidade. Seu preço, por consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.

Outra forma de melhoria da localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, o que por si só torna sua acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.

Por que a especulação imobiliária é injusta?

Como vimos, o que se chama de “melhoria” de uma localização é o processo através do qual a qualidade da localização de um terreno em relação à disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a outras atividades e centros de interesse) é aumentada. Dessa forma, os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-los, sem que nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser, é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no caso das infra-estruturas,  e por outros proprietários privados.

Muitos contribuem para a valorização, mas poucos ficam com os lucros.

Para entender esse ponto de vista, é interessante fazer uma comparação: imagine um empreendedor qualquer, que queira ter lucro através da realização de uma determinada atividade. Para conseguir isso, ele tem que investir uma certa quantia de capital e correr um risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Os ganhos, por sua vez, também serão proporcionais ao risco corrido. Ele presta um serviço que, de uma maneira ou de outra, é útil à coletividade e, em troca desse serviço prestado, recebe sua compensação financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.

Por outro lado, o especulador imobiliário que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso não está contribuindo em nada para a sociedade. Não gera empregos, não presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros prejuízos para a coletividade, conforme será visto mais adiante. Ainda assim, por causa da valorização imobiliária conseguida através de investimentos feitos por outros setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.

A dispersão urbana e a especulação

Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.

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Especulação imobiliária decorrente da “periferização”. Elaboração: Renato Saboya.

Com isso, o “ranking” de localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma nova “pior” localização. As outras localizações, por consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais “distantes” da pior localização e mais próximas das áreas mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano. Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela adição de novas piores localizações, seu preço sobe automaticamente.

Na maioria das vezes, esse mecanismo está associado também à forma mais básica da especulação imobiliária, uma vez que deve ser feita provisão de infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem localizados, valorizando-os ainda mais.

Os problemas urbanos gerados pela especulação imobiliária

Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais. A infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e subutilizada em outras, tornando-se, em ambos os casos, mais cara em relação ao número de pessoas atendidas.

A especulação gera maiores distâncias a serem percorridas, subutilização da infra-estrutura e aumento artificial do preço da terra.

As dificuldades de deslocamento da população de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades, também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa, que aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A urbanização de “piores” localizações empurra a ocupação para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que os novos moradores têm que percorrer acabam aumentando.

Outra possível consequência da retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de deslocamento gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se desloca. Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de não estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.

Possíveis soluções

Diante da constatação desse problemas advindos da especulação imobiliária, alguns instrumentos urbanísticos vêm sendo utilizados para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados pelo Estatuto da Cidade.

O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infra-estrutura.

A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder público em infra-estrutura decorrentes do aumento de densidade acarretado por aquelas edificações cuja área ultrapasse a área do terreno (coeficiente 1).

A contribuição de melhoria permite que o poder público cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do investimento.

Entretanto, a aplicação de tais instrumentos nem sempre são implementadas, mesmo com a nova leva de planos diretores participativos, principalmente por causa de hábitos e crenças há muito tempo arraigados na cultura do brasileiro. Como explicar a alguém que sempre viu seus pais e avós segurando a venda de terras para esperar os melhores preços que agora ele não poderá mais fazer isso, sob pena de pagar mais impostos? Tarefa difícil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja possível modificar essa mentalidade e criar cidades mais justas para todos.

Referências bibliográficas

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

Veja também:

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35 Comments

  • Jurandir Cláudio D'adda disse:

    Muito Bom esse artigo, já havia lido outros, mas este é o que melhor transmite a idéia sobre o assunto.
    Parabéns Renato.

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  • Daniela Rizzi disse:

    Obrigada pelo artigo! De forma simples e ilustrativa, os mecanismos da especulação são explicados. Até as crianças podem entender!!! Aliás, acho muito importante que esse tipo de texto seja discutido nas escolas.
    É justamente porque muitos crescem achando o assunto complicado e não se incomodam em entender o que acontece nas próprias cidades que a manipulação e o não exercício da cidadania resultam num território disperso e desintegrado.
    As cidades de cidadãos conscientes são necessariamente melhores para viver do que as cidades onde os cidadãos importam em se informar sobre tipos de mecanismos como esse, que sabotam o ambiente urbano.

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  • Renata disse:

    Parbéns pelo artigo…Estou fazendo uma monografia sobre o tema Especulação Imobiliária, porém em minha faculdade não se encontra livros sobre este assunto..Gostaria de saber se vcs tem livros ou materias sobre este assunto para vender..

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  • Catherine disse:

    Muito bom, bem didático.
    Parabéns

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  • Norton disse:

    Adorei o teu texto, muito bem expplicado e tirou muitas dúvidas sobre o assunto. Mas fiquei com uma dúvida. Se uma pessoa física compra um apartamento em uma região de pouco valor e vende após a valorização, pode ser chamado de especulação imobiliária ?

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    • Renato Saboya disse:

      Olá, Norton:
      Sua pergunta não é fácil de ser respondida. Se pensarmos no rigor do conceito, é especulação imobiliária sim, especialmente se a intenção foi, desde o início, de vender o imóvel após a valorização (ou seja, não houve intenção de morar no local, o que caracterizaria valor de uso).

      Por outro lado, há a questão da escala. Um pequeno comprador não causa os mesmos malefícios que um mega-investidor causaria se comprasse vários apartamentos na planta (que ele não vai usar) só para revender depois que eles estiverem prontos, por um preço bem mais alto.

      Abraços.

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  • Matheus Gomes disse:

    Muito bem explicado! Explica de maneira bem clara, sem enrolações.

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  • Marcela nunes disse:

    hauhuahuahauhuahuha

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  • Nilton Alves da Silva disse:

    Matéria muito boa sobre a especulação imobiliária.
    Temos visto esta prática sendo usada como forma de ganho de rendimento, ou seja, especuladores que em nada contribuem e ganham em consequencia de outros que de boa intenção, investem em seus patrimonios e contribuem com a valorização de seu próprio bem gerando beneficios a outros.
    Parabéns pela matéria.

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  • […] outro post, falei um pouco sobre a especulação imobiliária e a segregação urbana.Neste, quero compartilhar a entrevista que concedi ao Jornal do Trem, de […]

  • natalia disse:

    muito legal…blz ok

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  • larissa disse:

    gente eu quero saber o que é [ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA] ?

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  • Boa tarde,
    Sou acadêmica do curso de Geografia da Universidade Estadual de Maringá (UEM) e estou em fase de pesquisa para a elaboração do meu Trabalho de Conclusão de Curso.
    Achei muito didática a explicação sobre Especulação imobiliária, ao passo que não deixa de ser científica. Me ajudou muito. Com certeza será citado em minha monografia!

    Abraço

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  • […] urbanos em áreas com infraestrutura disponível. O modelo atual de ocupação do solo incentiva a retenção especulativa de imóveis dentro do tecido urbano, enquanto que ao mesmo tempo as “franjas” da cidade são empurradas […]

  • eliashenrique disse:

    Gostei do texto, conciso e esclarecedor. No Brasil fala-se muito em justiça social. se esse conceito existe de fato, acho que um de seus elementos constituintes deve ser o direito a moradia. Os terrenos urbanos e rurais devem cumprir suas funções sociais.

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  • breno nunes reis disse:

    gostei muinto mim ajudo bastante

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  • Hugo Brazil disse:

    Está bem claro sua explicação sobre os temas propostos!

    Estou fazendo monografia e vou usar suas publicações sobre especulação e planejamento estratégico. Será devidamente citado.

    Grande Abraço

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  • david disse:

    Olá Renato Saboya.
    Você errou completamente o conceito de especulação imobiliária. A especulação não é a valorização e muito menos é a causa da valorização – ela é um dos efeitos da valorização imobiliária. A palavra especulação deriva do radical indo-europeu spec, o mesmo de espelho, esperança, esperar. Um cientista, por exemplo, especula um resultado, ou seja, ele espera que seu experimento tenha um sucesso (ou fracasso). Do mesmo modo, uma pessoa que compra um terreno para especular esperando por sua valorização, espera no futuro vender aquele terreno e ganhar um lucro. É o mesmo que qualquer outro empreendedor ou mesmo qualquer outra pessoa que aja; ela espera, especula, que sua situação futura seja mais satisfatória que a situação original, caso contrário ela jamais teria agido. Se a especulação imobiliária por si só gerasse valorização, seria necessário questionar o fato de as pessoas não especularem com outras coisas que possuem maior liquidez, como carros, roupas etc. Por que especular com terrenos e imóveis?
    Pra responder a essa pergunta tenho que esclarecer mais uma confusão que você está fazendo: o valor não é objetivo, não é inerente ao terreno ou ao imóvel, ele não surge da construção na vizinhança e nem mesmo dos investimentos públicos. Muito pelo contrário, o valor é subjetivo, é o consumidor que, ao agir, determina qual o valor de algo. Se o valor fosse objetivo quem determinaria o valor seria o dono do imóvel e por que ele venderia por $500 mil se poderia determinar o preço de $800 mil? (Caso você questione esse fato, sugiro procurar o livro princípios de economia política de Carl Menger, você adquiri pdf gratuito na internet). Quem determina o preço é o consumidor e é claro que ele valorizará mais o terreno que para ele tiver maiores qualidades, entre elas toda a infraestrutura, a diversidade da região, a qualidade ambiental, a vizinhança etc. Mas não é por esse fato que o valor será determinado objetivamente, como se fosse uma característica agregada do imóvel. Quem valora é o indivíduo, aquele que compra. Se o valor dos terrenos aumentasse pelos investimentos públicos no entorno, seria interessante perguntar às pessoas de uma vizinhança pacata e familiar se elas gostariam de um presídio ao lado de suas casas. Os recursos seriam tão públicos quanto os recursos para a construção de um parque ou de qualquer outro serviço público, mas será que eles aumentariam os preços desses imóveis? Certamente não. Esse pequeno exemplo baseado na teoria subjetiva do valor destrói a falácia dos investimentos públicos que você citou.
    Você poderia dizer que os especuladores, quando consumidores de terrenos, aumentam a demanda e assim forçam os preços a subir. Você estaria certo, mas para ter lucro ele teria que vender e ao vender, toda essa demanda não estaria sendo agora revertida em oferta, o que forçaria os preços a cair? Certamente que sim, pois é impossível haver mais especuladores que imóveis, por definição.
    Aqui entra uma outra questão chave – a relação entre oferta de dinheiro fiduciário na forma de crédito e a oferta imobiliária.
    Veja bem. Em uma economia livre, quase certamente a moeda de troca seria o ouro e ela não seria manipulável como ocorre com o dinheiro estatal. Nessa economia, não haveria financeirização de bens de consumo, como imóveis por exemplo. Caso a demanda por imóveis fosse grande e gerasse uma valorização, outros setores da economia tenderiam a sofrer redução de preços, pois o dinheiro é um bem escasso e existe uma lei econômica chamada de Lei de Say. Caso algumas cidades tivessem uma grande procura devido à migração, as cidades que sofreram redução de população teriam que demonstrar uma queda de preços pela maior oferta imobiliária. O problema é que os preços dificilmente caem, apenas sobem e por quê? Porque o governo imprime dinheiro do nada, frauda a moeda, e oferece esses recursos na forma de crédito sem um lastro em produção anterior – como se papel pintado fizesse a mágica de produzir edifícios. Esse dinheiro sem lastro entra na economia majoritariamente nos setores financeiro – bolsa de valores – e imobiliário. A partir desse momento começa a haver uma grande valorização imobiliária, o que ascende a possibilidade de lucros na compra de imóveis como investimento, passa a existir uma financeirização imobiliária e muitas pessoas retiram sua poupança de outros investimentos produtivos para investirem em imóveis, especularem que no futuro venderão com lucro. Lembre-se, o fato de manter um terreno ocioso não faz os preços subirem, mas é justamente essa valorização de preços que faz com que haja um maior número de pessoas que manterão um terreno ocioso para colherem maiores lucros no futuro. Portanto, se você quiser encontrar a causa do aumento de preços de imóveis, procure no Banco Central, não na atividade empreendedora.
    Mas voltemos ao caso de uma sociedade livre, qual seria o papel do especulador imobiliário, aquele que compra terrenos e imóveis como investimento, com o intuito de vender esses bens com algum lucro no futuro? O papel dele é justamente alocar o terreno não no espaço, mas no tempo, ele é um empreendedor que percebe uma tendência de valorização e investe nessa tendência; ele se arrisca. Dificilmente ele conseguirá lucrar como carona de investimentos de outros, apesar de ser possível. Para ele lucrar, ele terá que investir produtivamente, terá que criar valor para que as pessoas, terá que investir para a sociedade e não se aproveitar da onda de dinheiro sem lastro e improdutivo que o governo imprime diariamente e distribui na forma de programas habitacionais, dinheiro este que apenas favorece os mais ricos em detrimento dos mais pobres, justamente pelo fato de terem acesso anterior a essas notas frescas produzidas no dia.

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    • Renato Saboya disse:

      Olá, David,
      obrigado pelo comentário. Vou responder às suas observações destacando-as primeiro, depois fazendo minhas considerações em seguida.

      “É o mesmo que qualquer outro empreendedor ou mesmo qualquer outra pessoa que aja; ela espera, especula, que sua situação futura seja mais satisfatória que a situação original, caso contrário ela jamais teria agido. Se a especulação imobiliária por si só gerasse valorização, seria necessário questionar o fato de as pessoas não especularem com outras coisas que possuem maior liquidez, como carros, roupas etc. Por que especular com terrenos e imóveis?”

      O que vc não leva em consideração, nesse caso, é que o processo de especular com terrenos é diferente de “especular” com outros bens(usando sua própria expressão, que considero incorreta nesses casos) em um aspecto essencial: se eu mantenho a terra parada, sem uso, esperando a valorização, sua localização em relação ao outros elementos do sistema urbano vai se modificando, uma vez que a tendência é que sua acessibilidade a redes de infraestrutura, transportes, comércio, etc. vá aumentando com o tempo, a partir dos investimentos de outros agentes econômicos (incluindo o estado mas não se limitando a ele). Por outro lado, caso alguém invista em carros e roupas e os deixe parados, não há nenhuma expectativa de que seu valor (representado pela disposição de outras pessoas de pagarem por ele) seja aumentado. Pelo contrário, os bens inevitavelmente sofrerão depreciação e tenderão a valer cada vez menos. Então, a resposta à sua pergunta é muito simples: especularm com terrenos e não com carros porque no caso do terreno é possível obter valorização ao longo do tempo sem oferecer nada em troca, ou quase nada. Com carros e roupas, não.

      “Pra responder a essa pergunta tenho que esclarecer mais uma confusão que você está fazendo: o valor não é objetivo, não é inerente ao terreno ou ao imóvel, ele não surge da construção na vizinhança e nem mesmo dos investimentos públicos. Muito pelo contrário, o valor é subjetivo, é o consumidor que, ao agir, determina qual o valor de algo.”

      Concordo. Espero que minha frase tenha deixado isso claro: “Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.” O valor de mercado realiza-se pela disposição em pagar por ele, não por um valor intrínseco, objetivo. Mas isso não afeta em nada a validade dos argumentos apresentados. As pessoas se dispõem a pagar mais (ou seja, atribuem mais valor) por terrenos que melhor atendem seus objetivos e necessidades (acessibilidade, infraestrutura, segurança, etc.). O ponto é que essas condições mudam no tempo, no caso de terrenos urbanos normalmente para melhor, sem uma contrapartida proporcional do proprietário. Ele não gera empregos, não produz qualquer bem que seja útil para a sociedade e, ainda por cima, impõe gastos maiores para a implementação de infraestrutura de transportes e de esgoto, água, eletricidade, etc., uma vez que aumenta as distâncias a serem cobertas por elas ao mesmo tempo em que diminui a densidade do atendimento. Note que, por enquanto, estou me referindo apenas às situações em que o lote fica parado, sem haver seu aproveitamento para nenhum tipo de função habitacional, comercial, etc.

      “Se o valor dos terrenos aumentasse pelos investimentos públicos no entorno, seria interessante perguntar às pessoas de uma vizinhança pacata e familiar se elas gostariam de um presídio ao lado de suas casas. Os recursos seriam tão públicos quanto os recursos para a construção de um parque ou de qualquer outro serviço público, mas será que eles aumentariam os preços desses imóveis? Certamente não. Esse pequeno exemplo baseado na teoria subjetiva do valor destrói a falácia dos investimentos públicos que você citou.”

      Meu erro, nesse caso, foi não citar que alguns investimentos públicos poderiam desvalorizar os imóveis do entorno. Achei que isso estivesse claro e, de qualquer forma, não fosse relevante para esta discussão especificamente. Mas esse seu argumento só faz reforçar o meu: se é possível que investimentos públicos em equipamentos indesejados pela população causem desvalorização, por que não seria possível que investimentos em benfeitorias desejadas causassem valorização, sempre pensando em termos de valor de mercado? Isso é algo óbvio e, se você discorda, por favor explique melhor seus argumentos, eu gostaria de conhecê-los. Explique, por exemplo, por que você acreditaria que dois terrenos iguais em tudo, mas com quantidades diferentes de investimentos públicos (benfeitorias) ao seu redor, um sem nenhuma delas e outro com água, esgoto, pavimentação, iluminação pública, etc. teriam valores de mercado equivalentes.

      “O problema é que os preços dificilmente caem, apenas sobem e por quê? Porque o governo imprime dinheiro do nada, frauda a moeda, e oferece esses recursos na forma de crédito sem um lastro em produção anterior – como se papel pintado fizesse a mágica de produzir edifícios. Esse dinheiro sem lastro entra na economia majoritariamente nos setores financeiro – bolsa de valores – e imobiliário. A partir desse momento começa a haver uma grande valorização imobiliária, o que ascende a possibilidade de lucros na compra de imóveis como investimento, passa a existir uma financeirização imobiliária e muitas pessoas retiram sua poupança de outros investimentos produtivos para investirem em imóveis, especularem que no futuro venderão com lucro. […] Lembre-se, o fato de manter um terreno ocioso não faz os preços subirem, mas é justamente essa valorização de preços que faz com que haja um maior número de pessoas que manterão um terreno ocioso para colherem maiores lucros no futuro. Portanto, se você quiser encontrar a causa do aumento de preços de imóveis, procure no Banco Central, não na atividade empreendedora.”

      Por essa sua lógica, então, todos os imóveis teriam a mesma valorização, independente da sua localização, uma vez que a política de “criação artificial” de dinheiro pelo Poder Público é uma só para todo o País. Não é o caso. Imóveis parados têm valorizações diferentes dependendo do contexto de modificações sofridas durante o período, modificações essas que incluem todos os aspectos já citados (investimentos públicos, acessibilidade, etc. etc. etc.) e certamente muitos outros.

      “Mas voltemos ao caso de uma sociedade livre, qual seria o papel do especulador imobiliário, aquele que compra terrenos e imóveis como investimento, com o intuito de vender esses bens com algum lucro no futuro? O papel dele é justamente alocar o terreno não no espaço, mas no tempo, ele é um empreendedor que percebe uma tendência de valorização e investe nessa tendência; ele se arrisca. Dificilmente ele conseguirá lucrar como carona de investimentos de outros, apesar de ser possível. Para ele lucrar, ele terá que investir produtivamente, terá que criar valor para que as pessoas, terá que investir para a sociedade […]”

      Que valor é esse? Qual valor é criado por um terreno que fica parado, vazio, sem uso, gerando ambientes urbanos esvaziados e perigosos, e ainda por cima aumentando as distâncias a serem percorridas pelas pessoas e pelas redes de infraestrutura e de transportes? Explique-me, por favor. Onde está o empreendedorismo em cultivar terrenos de engorda?

      Talvez você esteja se referindo àquele empreendedor que efetivamente constroi no terreno, depois de um certo tempo de engorda, que pode ser maior ou menor. Aí a coisa muda um pouco de figura. O empreendedor que constroi uma edificação está gerando emprego e criando um bem que tem valor social, uma habitação por exemplo. Não está apenas esperando a valorização de um bem para depois passá-lo adiante.

      Por outro lado, isso está longe de isentá-lo de participação em processos prejudiciais à cidade. É importante que esse meu último argumento não seja entendido como uma defesa à liberdade total aos construtores em nome de uma suposta criação de empregos. Para mantermo-nos dentro do tema da especulação imobiliária, não é pouco comum que esses empreendimentos sejam feitos muitos anos depois da compra original do terreno, que ficou ali engordando e aumentando seu valor de mercado às custas do dinheiro de outras pessoas durante muito tempo. Portanto, o lucro não é apenas sobre o trabalho investido na construção, mas também fruto de especulação pura e simples. Às vezes nem tão puras e simples assim, já que também não são incomuns lobbies junto às câmaras municipais para mudanças de zoneamento que, do dia para a noite, ampliam a capacidade construtiva de certos terrenos e, com isso, ampliam proporcionalmente seu valor de mercado.

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      • david disse:

        Olá professor Renato. Boa tarde.

        Fico grato com sua resposta e especulo que nossa argumentação aqui será de ótimo proveito, não apenas para nós, mas também para os leitores de seu sítio.
        Como procurei deixar claro, meu comentário todo foi uma tentativa de demonstração da falha lógica de sua definição de especulação imobiliária, e não uma defesa dos efeitos dela no espaço urbano sob o sistema econômico intervencionista que existe hoje, algo que eu contestei com mais ênfase que seu artigo, diga-se de passagem.
        Agradeço também o seu trabalho em segmentar meu comentário e tentar ser didático e objetivo, contudo, sua objetividade e uma certa pressa acabaram sendo tendenciosas e os trechos por você escolhidos perdem muito de seu sentido fora do contexto original do meu comentário completo. O correto seria destacar os trechos na íntegra e discuti-los em sua essência, ou nem citá-los e ficar apenas no campo conceitual. Quase todos os trechos são exemplos para ilustrar a conceituação que eu vinha trabalhando e ao tirar essas pontes lógicas, você criou intervalos e meus argumentos ficaram perdidos. Nesse sentido a sua resposta não foi de grande proveito para nossa discussão e de nada serviu para defender seu ponto.
        Você também deixou de citar uma frase de meu argumento anterior ao questionamento do presídio que faz toda a diferença para a nossa discussão e, sem ela, fica parecendo que eu excluo a qualidade espacial para a valoração. “Quem determina o preço é o consumidor e é claro que ele valorizará mais o terreno que para ele tiver maiores qualidades, entre elas toda a infraestrutura, a diversidade da região, a qualidade ambiental, a vizinhança etc. Mas não é por esse fato que o valor será determinado objetivamente, como se fosse uma característica agregada do imóvel.” Bem! Toda a sua resposta focou numa interpretação equivocada de eu defender que os investimentos em melhoria em uma região não a valorizavam e não a valorizavam de forma diferente dependendo de cada caso; pelo contrário, eu disse que sim, mas que essa valorização não acontecia “como uma transferência objetiva de valor”, cuja conseqüência seria uma transferência dos custos sociais para os lucros privados. Afirmei que a valorização ocorrida depende da valoração dos indivíduos e que esse entorno poderia ficar mais caro ou mais barato, dependendo do tipo de intervenção ali realizada e da valoração de cada indivíduo consumidor, afetado pelas políticas de crédito sem lastro, bem como outras intervencionisses. Além disso, meu comentário abordou o intervencionismo monetário realizado pelo estado e seria uma contradição eu não aceitar que esse intervencionismo, assim como o investimento direto, não afetava os preços e de modo algum eu afirmei que essa política homogênea deveria gerar um impacto idêntico na elevação de preços em todo o território nacional, essa foi uma conclusão totalmente sua. Como sua discussão principal focou numa falta de leitura mais acurada do meu comentário e já que você deixou de lado os conceitos que apresentei para refutar a tua definição, volto a eles de forma mais aprofundada.
        Desculpa a demora na resposta, mas para evitar mal entendidos, desta vez afiei a minha navalha de Occam e pretendo apresentar meus argumentos de forma mais clara, encadeada e objetiva.

        Segundo Campos Filho, especulação imobiliária é “[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[…].”
        E você define: “a especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.”

        Antes de tudo, para haver lucro, deve haver venda. Se houver venda, não existe mais aquele especulador imobiliário, pois é impossível ele ter lucro e continuar dono da propriedade especulando. Antes de comprar um terreno ele também não é um especulador. Logo, a sua existência se dá unicamente pelo período entre a compra e a venda do terreno ou do imóvel. E a razão de sua existência é conseguir um lucro financeiro, uma diferença entre o preço de compra e o preço de venda, caso contrário não entraria no negócio. Seu lema é: “comprar na baixa e vender na alta.” Desse modo fica claro que o especulador é aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior, mas para ele obter um valor maior, deve haver uma valorização do terreno, portanto, logicamente, o especulador só existirá se houver uma expectativa de valorização do solo ou do imóvel e sua disposição em correr um risco de investimento.
        Na sua definição você só considera os especuladores bem sucedidos e se esquece dos muitos que compram esperando uma valorização e têm prejuízo. Dessa forma a sua definição é parcial a priori, pois só considera os que obtiveram lucro como especuladores e existe uma razão para você achar isso: você se baseia na teoria do valor objetivo e na transferência de renda do estado (e de outros investidores) para o especulador, para você essa transferência objetiva é algo certo; sem essa conclusão não há sentido na sua definição de especulação imobiliária.
        Você cita que o lucro do especulador veio do investimento coletivo no entorno e para reforçar esse ponto há a citação acima de Campos Filho. Por definição econômica, a renda é um preço contratado pelos serviços de um bem e se distingui do preço total do bem, sendo paga pelo contratante ao dono do bem; nos casos de bens duráveis (como imóveis), a renda futura esperada por esses bens tende a ser incorporada no valor capital do bem, o que aumenta a expectativa de retorno do valor total desse bem caso o proprietário queira vende-lo no futuro. Como resultado dessa tendência, investidores e produtores desses bens tendem a receber um retorno de “juros” quando vendem seus bens duráveis com lucro. Portanto, por definição, o lucro de especuladores não vêm da renda, pois eles não recebem aluguéis de suas propriedades, mas vêm de juros e estes derivam apenas da maior valorização dos consumidores, segundo os seus próprios critérios de valoração. A renda só pode, por definição, ser recebida pelo proprietário do bem; para assumir que a renda é transferida, seria necessário estabelecer um critério de transferência que passa por cima da valoração dos consumidores e estabelece os produtores como determinadores de preços e a única teoria que endossa esse fato é a teoria do valor objetivo, principalmente a vertente mais popular, o marxismo.
        Para entendermos como isso pode ocorrer, temos que necessariamente aceitar que o valor foi transferido “objetivamente”: a quantidade de dinheiro investido, principalmente pelo estado, irá para os bolsos do especulador que tinha colocado o terreno para engorda. Porém, segundo a sua própria definição, o único a embolsar os lucros da melhoria no entorno é o especulador, mais ninguém. Dessa forma, teríamos que, ou aceitar o fato de que a valorização só ocorreu nas propriedades dos especuladores, seja em terrenos ociosos ou em imóveis (o que é absurdo), ou chamar de especulador não somente o sujeito que comprou o imóvel especificamente pela expectativa de lucros, mas também qualquer morador original que percebeu uma diferença positiva nos preços de seu imóvel, o qual ele habitava, e que achou que se beneficiaria dessa venda e obteve lucro, pois, segundo a tua definição, o lucro vem objetivamente dos custos coletivos. Também seria especulador o construtor que fez um prédio naquela região e aproveitou a subida de preços e conseguiu mais lucro que conseguiria caso não tivesse havido nenhum investimento no entorno. Porém, praticamente no final de seu artigo, você diz que o empreendedor não é especulador porque ele gera um valor para a coletividade, gera empregos e faz a economia girar, mas o especulador só investe no terreno e se aproveita da subida de preços gerada pela melhoria. Aqui há uma grande contradição de sua própria definição com relação ao seu próprio artigo. E se você pesquisar melhor, perceberá que o que você identifica como problemático é o chamado problema do carona e não a especulação imobiliária – você precisa ler mais material de economia política, hein?!
        Para reforçar a conclusão de que você se apóia na teoria do valor objetivo, basta verificar que sua teoria da especulação imobiliária se baseia na teoria da renda da terra ricardiana, que é totalmente apoiada na teoria do valor objetivo, teoria do valor trabalho, ou do valor de custos, bem como que acredita haver realmente uma transferência objetiva dos custos sociais para os lucros dos especuladores, algo que Ricardo também se ocupou. Só que essa teoria não aparece diretamente no seu artigo, ela vem transformada pelo que se convencionou chamar de preço de localização, assunto que o marxista Déak aborda com muita ênfase e para essa teoria, o espaço é produzido socialmente e seu valor – preço – surge desse trabalho. Além disso, você colocou em destaque a seguinte frase: “Muitos contribuem para a valorização, mas poucos ficam com os lucros.” Essa frase, em complemento com o restante de sua definição, é basicamente a falácia de Montaigne, que também se apoiava na teoria do valor objetivo e trata da transferência objetiva dos valores de custos para os bolsos dos especuladores. Para fechar suas referências, percebe-se que a sua crítica aos especuladores é semelhante à crítica que Henry George faz e ele também achava que o preço da terra surgia do trabalho realizado no entorno.
        Bem! Até agora já demonstrei que sua própria definição de especulação imobiliária entra em contradição com seu próprio artigo e que ela se baseia na teoria do valor objetivo. Caso agora eu refute a teoria do valor objetivo, refutarei concomitantemente a sua definição de especulação imobiliária e, com mais alguns argumentos, demonstrarei que ela, além de errada, fornece conclusões equivocadas com relação à produção do espaço, além de favorecer políticas que pioram a situação original vista como problemática segundo o seu artigo.
        Se o valor é algo objetivo, intrínseco ao bem, ele deve poder ser medido, assim como o peso e o volume o são. Além disso, para que dois bens sejam trocados, eles devem ter algum valor que os iguale e esse valor é o preço. Ora! Se o valor de um bem é objetivo e produzido pelo trabalho, o lucro só pode ser uma parte roubada pelo dono dos meios de produção do valor do trabalho pago para os trabalhadores que inseriram o valor do bem. Esse lucro é a mais-valia. Mas o especulador não produz e nem contrata trabalhadores para produzirem valor no seu terreno, a única resposta é assumir que esse valor é transferido do trabalho realizado no entorno. Mas como o valor aumenta com o tempo, temos que assumir que esse valor surge da quantidade de trabalho que é integrada ao espaço durante o tempo e, aproveitando-se dessa diferença de valor produzido pelo trabalho no período é que surge o lucro do especulador. Desse modo, teremos que assumir que se o preço de um imóvel no dia X era de mil reais, esse valor surgiu do rateamento dos custos totais do trabalho no entorno e se 3 meses depois esse valor era de dois mil, quer dizer que nesse tempo houve o dobro de trabalho incorporado na região. Caso o preço do terreno e os custos de investimentos não batam, não podemos aceitar a premissa do valor trabalho. Porém, ainda temos alguns outros problemas, muitos investimentos realizados no presente terão retorno apenas num futuro desconhecido, como encontraremos um meio de medir o impacto desses investimentos no preço? Para haver preço deve haver venda e só assim saberíamos se houve lucro, mas e se ninguém vender? Não haverá lucro e nem como saber qual foi a valorização. Também seria impossível de saber qual foi o impacto espacial dessa valorização, até onde houve valorização e será que ela decorre daquele investimento realizado a 1km de distância. Além disso, seguindo essa teoria, não importa a qualidade do investimento ou os seus fins para a precificação do espaço, o que importa são os montantes financeiros investidos e eles devem, necessariamente, ser incorporados nos lucros dos especuladores – como no exemplo do presídio. Vejamos o exemplo de uma praça que custou um milhão. Esse valor de custo coletivo, segundo a sua definição, deverá ser incorporado como lucro para o especulador. Mas para o especulador ter lucro, ele deverá vender esse terreno para alguém e o dinheiro da compra vem do comprador. Por sua definição também, teremos que negar que o restante dos terrenos tenha aumento de valor, mas você cita os instrumentos do estatuto da cidade que pretendem regular essa transferência de valor por meio da cobrança dos custos da praça para os moradores da região. Porém, como dizer que um terreno sofreu elevação de valor se o proprietário não estiver nem um pouco a fim de vende-lo? Talvez nunca o faça, o que acontece com uma boa parte dos terrenos do entorno de um investimento de melhoria como uma praça ou um parque. Dessa forma é impossível medir e sequer especular se houve realmente aumento de valor do terreno e ainda mais absurdo cobrar os custos com a justificativa de que o espaço aumentou seu valor de mercado, pois não houve e não há expectativa de venda no mercado. Além disso, como saber qual é o raio de influência da implantação da praça em uma vizinhança; um quadra ou vinte quadras?
        Agora vamos supor que essa praça foi realmente um atrativo para a região no começo e que alguns especuladores obtiveram lucros ao vender para construtoras no início, só que a praça virou um local depredado, cheio de drogados e com muita insegurança e as pessoas da região deixaram de usa-la por esses motivos. O espaço do entorno ficou prejudicado e a praça começa a reduzir os valores dos imóveis vendidos, inclusive com preços agora inferiores aos anteriores à praça. Segundo a sua definição isso seria impossível e qual a sua sugestão para remediar essa conseqüência; que o estado pague a diferença de valor devolvendo os custos da praça, como fez ao sugerir os instrumentos do EC quando houve valorização? E qual seria essa diferença, como medi-la concretamente? E se essa devolução de dinheiro virar um motivo de fuga em massa de moradores originais, pois o preço estará garantido e é melhor aproveitar a oferta antes que acabe. Os compradores desses terrenos poderiam comprar pelo menor preço, os moradores embolsariam o restante de dinheiro estatal e as construtoras poderiam aumentar os lucros e fazer lobby na prefeitura para reformar a praça, aumentar a segurança e afugentar os drogados. Isso é bastante possível de acontecer e não foi o especulador que criou todo esse cenário, como você tenta passar com seu artigo. Quem criou esse cenário todo foi o intervencionismo estatal baseado nos instrumentos urbanísticos que ele inventou sem pensar nas conseqüências não intencionais, além da presença do estado como instituição garantidora de privilégios a quem pagar mais.
        A teoria do valor objetivo é tão absurda, que segundo ela eu teria que dizer que se fico dois dias cavando um buraco ele terá preço; ou que a diferença entre dois quadros, um de Picasso e outro do Volpi, é a quantidade de custos em tela e tintas e de trabalho em faze-lo. O leigo em pintura pode não entender o porquê de um admirador pagar muito mais por um quadro daqueles, assim como o leigo em economia urbana que não consegue entender como é possível um terreno baldio sem infraestrutura nas proximidades de um grande centro urbano rico ou numa belíssima praia semi deserta ter o preço (ou ainda maior) de um terreno com toda a infraestrutura pública básica instalada no centro de Três Barras. A resposta para isso é que são as pessoas que valoram o espaço, de acordo com suas singulares e relativas escalas de valor, e o preço dos bens somente surge no ato de compra e venda, não pode ser estimado e nem mesmo imaginado sem a relação de outros preços que surgem apenas no mercado, com a existência de propriedade privada e liberdade de transação.
        Os adeptos da teoria objetiva, em especial os marxistas, ainda atribuem a necessidade de igualdade de valor para haver uma troca, e conseqüentemente um preço. Ora! Mas se eu ajo intencionalmente, somente o farei se tiver a expectativa de alcançar um estado de satisfação maior que meu original, senão não o faria. Desta forma, trocas no mercado somente ocorrem quando há diferenças de valor e não igualdade como dizem os marxistas. E os preços não são de forma alguma a unidade que iguala o valor, pois se compro um terreno, estou dando mais valor a ele que ao dinheiro que dou em troca; já o vendedor dá mais valor ao dinheiro que ao terreno, senão não o trocaria. E dou mais valor ao terreno que estou comprando pois especulo que minha situação futura será maior que a original, senão não teria agido. Espero que minha vida fique mais rica com o terreno e com o que farei dele no futuro e o especulador espera ficar mais rico com o dinheiro no bolso e seu poder de compra que mantendo o terreno. Deste modo, o especulador está criando valor para o comprador, pois recebeu dele um bem que o comprador valorizava menos – o dinheiro. Sim, o especulador ganhou dinheiro como carona de vários outros investimentos, inclusive estatais, mas não há argumento algum que embase a teoria de que esses valores foram transferidos objetivamente, como se incorporados pelo trabalho naquele terreno. Os marxistas, principalmente, acham isso por seu fetiche ao dinheiro e sua ignorância sobre o funcionamento do sistema de preços e sobre verdadeira função do dinheiro no mercado.
        Com essa abordagem, refuto a teoria do valor objetivo, demonstro alguns absurdos conclusivos advindos dela e conseqüentemente refuto a sua definição de especulação imobiliária. Mas continuemos para entender melhor qual é a função do especulador imobiliário, quais algumas das conseqüências do intervencionismo nas cidades e como que esse intervencionismo faz aumentar a quantidade de especuladores que, não mais fornecendo um serviço à sociedade, simplesmente embolsarão recursos financeiros criados do nada antes dos outros e com isso terão a oportunidade de enriquecerem com o privilégio de terem acesso a bens mais baratos antes da subida generalizada dos preços.
        O lema do especulador é comprar na baixa e vender na alta. Os preços são sinais de mercado que informam o que é mais ou menos escasso, o que é mais ou menos demandado e, principalmente, são sinais que fornecem a informação do que poderá ser demandado no futuro. Como os preços são como forças que agem no sentido de tentar equilibrar a oferta com a demanda, quando há um aumento de preços, é porque está aumentando a demanda; no contrário é porque a oferta está sendo inferior à demanda. Se especuladores compram na baixa, é porque existe uma expectativa por parte deles de que no futuro a demanda pelos bens que eles estão comprando seja maior que a oferta e que haja uma diferença de preços. Ao agir dessa forma, os especuladores concorrem uns com os outros por terrenos que, segundo eles, serão mais demandados no futuro. Eles não possuem nenhuma certeza disso, estão se arriscando, estão empreendendo. Ao concorrerem pelos terrenos, eles aumentam a demanda e com isso geram valor para aquelas pessoas que queriam vender seus imóveis ou terrenos, pois elas valorizam mais o dinheiro que os imóveis naquele momento de ação. Essa maior demanda força os preços a subirem para níveis maiores que estariam caso eles não agissem e essa informação pressiona os preços de outros imóveis na cidade toda e fornecem informações para outros investidores. Com essas informações, regiões que começarem a obter maior preço receberão investimentos condizentes com esses preços; isso explica a reforma e a requalificação de porções da cidade que antes estavam ficando depreciadas. É o sistema de preços que fornece essa informação aos empreendedores e os especuladores são uma peça chave para isso. Por exemplo: imaginemos um loteador que construa na franja da cidade e deixe vários terrenos no caminho entre o centro urbano consolidado e seu loteamento. Ele só obterá lucros se as pessoas valorizarem seu loteamento, mas imaginemos que isso aconteça e que os terrenos no caminho sejam mais valorizados, mais demandados. Essa informação de preços altos atrairá comerciantes para essa área e assim o loteamento da franja terá serviços próximos. Porém, isso não é nada garantido e numa sociedade livre, onde a infraestrutura básica é um investimento privado, não um custo público, os preços forçariam uma compactação urbana maior e dificultariam a implantação de loteamentos muito afastados – algo que tende a aumentar quanto maior a intervenção estatal.
        Mas o especulador não investe na construção ou em sua própria moradia, ele cria um estoque de bens que ele quer vender no futuro. Com isso, ele aumenta a liquidez de bens que poderão ser comercializados. Vamos supor que o especulador acertou o taco e que os imóveis que ele comprou no passado começaram a ter uma grande demanda. Com esse estoque em mãos, ele irá competir com os outros especuladores para fornecer esses bens aos consumidores e, com isso, eles forçam uma queda de preço dos imóveis no sentido de equilibrar a oferta com a demanda e como tinham imóveis em estoque, impedem a escassez. Já os especuladores mal sucedidos poderão ter até prejuízos ao vender seus imóveis com preços menores, ou colocarão para aluguel, o que irá aumentar a oferta desse serviço e forçar os preços a caírem, beneficiando quem não tem condições de comprar ou que simplesmente queira alugar. Os imóveis e terrenos permanecem “ociosos” apenas para quem não entende o funcionamento do sistema de preços e a ciência da ação humana – praxeologia.
        Portanto, aqui estão as funções do especulador, ele será um agente de informação de mercado, que garante maior liquidez com seu estoque e, com isso, reduz a presença de solavancos nos preços, o que é péssimo para o cálculo econômico de longo prazo – o que constitui a informação para a contínua produção, reciclagem e requalificação de espaços urbanos. Além disso, ele garante a oferta de bens nos momentos de escassez, ele é o esquilo que poupa nozes para o inverno, não apenas para si, mas para os outros. Mas agora vamos inserir o estado nesse arranjo.
        O estado é, por definição, uma agência que detém o monopólio judicial e de uso da violência em um território; ele determina a lei e, como monopolista, ele determina quanto as pessoas têm que pagar pelos seus serviços: ele inverte a situação da sociedade livre onde são os consumidores que determinam o preço e suas intervenções agem como obstáculos à prosperidade e tendem a privilégios. O estado não produz nenhuma riqueza, mas ele a redistribui. Ele não garante oferta de moradia de qualidade, mas ele faz leis que determinam o que deve ser feito e, com essas regulamentações ele concentra o mercado, eleva os preços do solo “formal” e cria mercados negros de terra e toda a sua conseqüência: loteamentos clandestinos, ocupações irregulares e perigosas, ocupação de áreas ambientalmente frágeis e cada vez mais longe das áreas urbanas consolidadas. Ao regulamentar, o estado se torna o meio perfeito de privilégios legais para empresários corruptos e políticos, o que garante fatias de mercado e concentração. Além das regulamentações, o estado extrai uma grande parcela da poupança das pessoas e empresas e, com isso, ele reduz a capacidade de cada indivíduo conseguir por si só uma moradia de qualidade e reduz a capacidade das empresas investirem na construção de baixo custo e de maior qualidade. O estado se intitula monopolista da oferta dos serviços urbanos e transforma investimentos em custos, o que aumenta a escassez dos serviços e impede a competição pela oferta e pela qualidade e isso faz aumentar os preços e privilegia os loteamentos mais afastados, pois o loteador não terá que fornecer os serviços demandados pela população, pois eles são “de direito” do morador urbano e é o estado que deve fazer isso, inclusive ao determinar qual é o perímetro urbano.
        O estado é incapaz de manter um bom fornecimento dos serviços que ele se intitulou monopolista, não está nem ai para reclamações, pois não tem nenhum concorrente e força cada vez mais uma extração de recursos da poupança da população em geral, mas não faz isso inteiramente na forma de impostos, ele tem seu banco central que imprime dinheiro e o privilegia, assim como aos empresários seus amigos, principalmente banqueiros e grandes construtoras e imobiliárias. Toda a atuação do estado impede a produção espacial e a sua diversificação, ela concentra o espaço, aumenta a sua escassez, aumenta seus preços e comete crimes contra os direitos individuais. Quando começa a imprimir dinheiro do nada, ele aumenta a oferta monetária, o que faz por reduzir o poder de compra da moeda, a sua relação de troca com os diferentes bens não monetários na sociedade ao longo do tempo. O dinheiro criado do nada entra na economia na forma de crédito, crédito sem um lastro em poupança (produção anterior), pois muito dela foi extraída pelo próprio estado para investimentos errôneos. Esse crédito faz aumentar a demanda por imóveis sem um respaldo de poupança, o que aumenta os preços de um modo geral, mas de diferentes modos de acordo com cada região, cidade, bairro, rua e em diferentes setores econômicos a depender de cada caso especial. Isso é possível de ser verificado pelo constante aumento de preços de imóveis em cidades que perdem população e o ainda maior aumento nos centros urbanos concentrados por fatores políticos, como as capitais e suas regiões metropolitanas. Isso também explica a disparada geral de preços ocorrida principalmente a partir de 2007 sem haver nenhum investimento realizado em várias cidades ou bairros – copa e olimpíada são apenas desculpas de quem não entende como funciona o sistema monetário estatal.
        A disparada de preços dos imóveis atrai investidores, em algumas regiões mais que outras, pois os investidores se baseiam em expectativas de preços e nas qualidades de cada cidade e espaço. Essas qualidades podem até explicar as diferenças de preço, mas são incapazes de explicar o porquê da subida dos preços em faixas superiores a 30% ao ano que ocorrem em algumas cidades. Os investidores compram imóveis como bens financeiros e não como moradia, mas eles não especulam com terra, especulam com imóveis. Como os terrenos são valorados pelos compradores de acordo com sua expectativa de ganhos no futuro e como os donos desses terrenos também percebem isso, há a tendência do aumento dos preços dos terrenos também. A informação da subida de preços parte da expectativa dos preços dos imóveis no futuro, bens de primeira ordem, em direção aos bens de ordem superior: mão de obra, material de construção e espaço. Portanto o que explica a subida dos preços dos terrenos é a expectativa de maiores preços de moradias e não é o fato de os terrenos estarem mais caros que explica a subida dos preços das residências. A teoria objetiva inverte a origem dos preços e com isso toda a conclusão sobre a produção do espaço
        Então o estado começa a distribuir mais crédito e mais subsídios, pois os preços subiram e assim ele realimenta o processo. Muitos especuladores ganham muito dinheiro com esse processo no começo e eles alimentam as informações para os empresários que, baseados nos juros menores e nas expectativas de lucros futuros, entram no processo construtivo – processo este que é longo, até vários anos. O preço do dinheiro no tempo é o juro e com juros menores, há a demanda por mais crédito, mas crédito necessita de poupança e essa é escassa. Bem! Com a atuação do banco central e do sistema bancário de reservas fracionárias dá-se um jeito: dinheiro é criado do nada e o mesmo dinheiro será utilizado por duas ou mais pessoas ao mesmo tempo graças ao sistema de reservas fracionárias existente nos bancos por obra do estado.
        No começo, antes de a poupança existente ser totalmente exaurida, as pessoas acham que agora a coisa vai e que elas prosperarão. Só que no momento que o efeito da inflação aparecer, o aumento de preços generalizado, os bancos começarão a aumentar os juros para conter o crédito e a subida dos preços dos imóveis começará a reduzir, talvez desmoronar e se tornar negativa, como houve na crise americana. Nesse momento, vários empreendimentos aparentemente sustentáveis começarão a ruir e o final das coisas será a seguinte: houve aumento de concentração de renda, aumento de concentração de pessoas nos centros urbanos políticos, aumento da dispersão urbana em todas as cidades, mas principalmente nas metropolitanas, vários edifícios ficarão vazios, sem moradores (pois estavam nas mãos de especuladores), vários sequer serão terminados, várias pessoas se encontrarão endividadas e suas moradias estarão pela metade, pois empresas faliram. A demanda judicial será aumentada. Os preços estarão altos sem demanda. Áreas péssimas foram vendidas a preços altos, a qualidade das edificações tenderá a cair. E os especuladores nisso tudo? Os que deram sorte e entraram no começo do processo terão lucros altíssimos, já os demais poderão ter prejuízos e quem criou essa situação toda? O estado e seu intervencionismo. Esse é basicamente o funcionamento de uma economia intervencionista e é facilmente explicado pela TACE – teoria austríaca de ciclos econômicos e a China é o mais novo exemplo clássico de seu funcionamento. Isso explica a cidade de Ordos, totalmente planejada por urbanistas e arquitetos e completamente cara e vazia (http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1172), ou o experimento americano de Arthur Dale. Um bom índice para entender esse processo é o skyscraper index (http://mises.org/daily/3038)
        Só que todo esse processo não é entendido pela intelligentsia estatal, ela só percebe o que se vê na superfície e não nos fundamentos; não percebe as conseqüências não intencionais da intervenção estatal. Assim ela percebe que algo está errado e coloca a culpa em fantasmas e distribui falácias, mas não toca nos fundamentos e ainda pior, o que ela sugere são mais intervenções. Contudo, intervenções não alcançam os objetivos esperados e para corrigir esse fato, elas demandam ainda mais intervenções e assim sucessivamente até ruírem numa crise de desordem completa cujos beneficiários serão os 1% ligados ao estado e os prejudicados serão os 99% que o sustentam, tudo isso com o apoio dos especialistas.
        Mas e como seria uma cidade planejada sem a preocupação com os preços da terra, sem lucros e sem especuladores. Uma cidade pensada por intelectuais planejadores e implantada de forma pensada cientificamente para as necessidades da população e não para os lucros dos capitalistas baseados nos preços da propriedade privada. Essa cidade existe, é Moscou do período 1917-1991 e aqui estão os resultados:
        http://alain-bertaud.com/images/Cities_Without_Land_Markets_WB_Version.pdf

        Professor, desculpe-me pelo tamanho de minha resposta, mas não é um assunto simples e tentei ao máximo expor uma refutação lógica e completa com o mínimo de texto possível. Espero que esse comentário seja perfeitamente entendido e que continuemos debatendo o assunto, principalmente as conseqüências do intervencionismo no espaço, assunto que tenho estudado há algum tempo e que muito interessa ao estudo da cidade. Apenas como sugestão, você já estudou alguma coisa da praxeologia? Desde que conheci essa ciência minha visão da produção da cidade ficou muito mais límpida e aprofundada.

        Até mais,
        David.

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        • Renato Saboya disse:

          Caro David:
          Eu refuto seu argumento de que minha definição de especulação imobiliária baseia-se, necessariamente, numa teoria objetiva de valor. Esperava ter deixado isso claro no meu comentário anterior. Vou explicar novamente, mas será a última vez. Caso você insista em seguir por esse caminho, encerro aqui minha participação na discussão e teremos que concordar em discordar.

          A parte do seu comentário tentando explicar o porquê de atribuir a mim a crença na teoria do valor objetivo da terra é a seguinte:
          E você define: “a especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

          Antes de tudo, para haver lucro, deve haver venda. Se houver venda, não existe mais aquele especulador imobiliário, pois é impossível ele ter lucro e continuar dono da propriedade especulando. Antes de comprar um terreno ele também não é um especulador. Logo, a sua existência se dá unicamente pelo período entre a compra e a venda do terreno ou do imóvel. E a razão de sua existência é conseguir um lucro financeiro, uma diferença entre o preço de compra e o preço de venda, caso contrário não entraria no negócio. Seu lema é: “comprar na baixa e vender na alta.” Desse modo fica claro que o especulador é aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior, mas para ele obter um valor maior, deve haver uma valorização do terreno, portanto, logicamente, o especulador só existirá se houver uma expectativa de valorização do solo ou do imóvel e sua disposição em correr um risco de investimento.
          Na sua definição você só considera os especuladores bem sucedidos e se esquece dos muitos que compram esperando uma valorização e têm prejuízo. Dessa forma a sua definição é parcial a priori, pois só considera os que obtiveram lucro como especuladores e existe uma razão para você achar isso: você se baseia na teoria do valor objetivo e na transferência de renda do estado (e de outros investidores) para o especulador, para você essa transferência objetiva é algo certo; sem essa conclusão não há sentido na sua definição de especulação imobiliária.

          A porção mais relevante é o final da citação, onde você tenta criar um nexo causal entre minha definição e sua conclusão de que ela é baseada na teoria do valor objetivo. No entanto, no início da citação você cita a minha definição que o levou a tirar sua conclusão, e ela fala especificamente sobre os “custos de melhoria das localizações“. Pois bem, a partir desses elementos vou pontuar vários aspectos:

          1. Caso eu me baseasse na teoria do valor objetivo, como você afirma, eu teria explicitamente afirmado que haveria algum tipo de transferência direta de renda dos outros atores para o valor intrínseco do terreno, e não para a “melhoria das localizações”. Eu trabalho com teoria da decisão e avaliação de desempenho, e portanto sei perfeitamente bem que “melhor” ou “pior” são termos que implicam julgamentos de valor, e que julgamentos de valor sempre têm um forte componente subjetivo. A maior ou menor atratividade de uma alternativa sempre está diretamente ligada aos valores do decisor e seus objetivos. Se eu acreditasse na teoria do valor objetivo teria utilizado um termo objetivo, e não “melhoria”, que é inerentemente subjetivo. Na verdade, é difícil encontrar um termo mais subjetivo que esse.

          2. “Dessa forma a sua definição é parcial a priori, pois só considera os que obtiveram lucro como especuladores e existe uma razão para você achar isso: você se baseia na teoria do valor objetivo e na transferência de renda do estado (e de outros investidores) para o especulador, para você essa transferência objetiva é algo certo; sem essa conclusão não há sentido na sua definição de especulação imobiliária.” Todo seu argumento repousa nessa conclusão. Para vc, eu necessariamente defendo uma teoria do valor objetivo porque na minha definição eu contemplei apenas as melhorias de localização, e não os casos em que as localizações podem se tornar piores em função dos investimentos feitos no entorno. Entretanto, essa não é a única possível conclusão e, de fato, não foi o que me motivou a escrevê-la desse modo. Na verdade, a explicação é bem mais simples do que sua conclusão sugere: os casos em que as localizações são melhoradas pelos investimentos de outros atores são infinitamente mais frequentes do que o contrário. Cada residência, cada pequeno comércio instalado em uma área pouco densificada, contribuem para melhorar um pouco a localização de um terreno, tornando-o mais acessível a outros lugares, menos perigoso, com maior probabilidade de receber infraestrutura, etc. Por outro lado, os investimentos que tendem a piorar as localizações são muito menos numerosos e, obviamente, enfrentam forte resistência por parte da população, que muitas vezes consegue barrá-los politicamente. Há na literatura, inclusive, um nome para essa prática: NIMBY(not in my backyard). Além disso, é prática comum entre os especuladores investir em várias áreas diferentes, como forma de diminuir seus riscos, isso quando não é atrelada a práticas espúrias como suborno de vereadores para aumento do potencial construtivo. Portanto, para os fins a que esse definição está destinada, dentro do contexto do planejamento urbano (e não da economia, lembre-se), o recorte adotado por ela é suficiente. Não nos interessa o conceito mais amplo, ou literal, do especulador como “aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior”, para usar suas próprias palavras. Interessa-nos aproximarmo-nos de um fenômeno sob a ótica do planejamento urbano, da cidade e de como ele influencia alguns processos urbanos e suas manifestações no espaço.

          3. Caso eu acreditasse na teoria do valor objetivo, estaria restringindo o conceito de “custo” ao seu valor financeiro, o que não é o caso. Os custos enfrentados por aqueles que investem em uma localização, melhorando como consequência a localização de outros terrenos, são de diversas naturezas. Alguém que decide montar um pequeno comércio em uma área ainda vazia, por exemplo, absorve o risco de que a quantidade de pessoas que ali vivem não seja capaz de mantê-lo funcionando. Ou alguém que resolve ir morar em um local que não possui iluminação pública e cujas ruas permaneçam desertas por boa parte do dia também está correndo riscos, e isso tem um custo emocional que não pode ser desprezado. Entretanto, assim que o primeiro comércio se instala, ou que a área começa a ganhar moradores, a localização começa a se tornar mais atrativa aos olhos das outras pessoas, pois ela está um pouco mais perto de atividades que lhe são úteis, porque há maior ocupação das ruas, porque é maior a probabilidade de que a infraestrutura seja instalada, enfim, por várias razões que não podem ser resumidas aqui. O ponto é que o risco associado àquela localização também cai, e o faz por conta dos riscos corridos por outros atores. Portanto, os custos não são apenas financeiros, e isso mostra que minha definição não se baseia numa teoria de valor objetivo (a não ser que essa teoria pudesse também traduzir tolerância e disposição de correr riscos, desgaste emocional e outros aspectos subjetivos em dinheiro, de forma objetiva).

          4. A definição apresentada por mim é perfeitamente compatível com uma teoria que não seja de valor objetivo da propriedade urbana, ou seja, que as pessoas atribuem valor à propriedade imobiliária (assim como a outras coisas) de acordo com seus próprios valores e objetivos. Meu ponto é que, em terrenos ociosos que estão esperando valorização, as modificações que acontecem no seu entorno, normalmente, são responsáveis por uma expressiva mudança na qualidade da localização do terreno, qualidade da localização, neste caso, entendida como o valor que as pessoas tendem a dar por aquele terreno em termos da proximidade que ele tem a coisas que lhe são importantes, aos riscos que ele corre transferindo-se para lá, às condições de salubridade ou insalubridade proporcionadas, entre outras coisas, pela infraestrutura disponível, etc. Isso é muito diferente do que dizer que os investimentos financeiros ali realizados, ou o trabalho depositado, são transferidos direta e objetivamente ao preço do terreno e, ainda assim, é compatível com a definição proposta. Lembro, mais uma vez, que a definição usou justamente o termo “melhoria das localizações”, o que está coerente com o que acabei de argumentar.

          Portanto, apesar de me acusar de ser falacioso, sua argumentação é que ocorre em falácia: sua interpretação não é a única possível a partir da definição proposta por mim (é, na verdade, a interpretação mais forçada) e, no entanto, você tenta atribui-la a mim para depois negá-la com seus argumentos e, por extensão, tentar refutar minha definição: “Sim, o especulador ganhou dinheiro como carona de vários outros investimentos, inclusive estatais, mas não há argumento algum que embase a teoria de que esses valores foram transferidos objetivamente, como se incorporados pelo trabalho naquele terreno.” Ou seja, você concorda comigo no que eu disse, mas discorda de mim em algo que eu não disse.

          Com relação ao valor criado pelo especulador, acho que ele está mais para cambista do que esquilo, se for para usarmos analogias. O esquilo que poupa para o inverno pelo menos teve o trabalho de ir buscar as nozes e está criando um valor para seu colegas esquilos (ter nozes disponíveis no inverno, que de outra forma não estariam). Já o cambista investiu seu dinheiro para comprar os ingressos disponíveis, criando uma escassez artificial (e não maior liquidez) e aumentando os preços, sem adicionar nenhum valor ao ingresso (o show será o mesmo para quem comprou na bilheteria ou dele). O único consolo é que os cambistas costumam se dar mal mais frequentemente que os especuladores imobiliários, ficando com os convites na mão. Mas isso é porque o show tem data específica e, depois dela, eles não valem nada. Com a especulação imobiliária é diferente: o tempo está a seu favor, e terrenos parados por várias décadas não são difíceis de encontrar por aí.

          Por fim, tenho interesse em conhecer um pouco melhor a praxeologia sim. Se você puder indicar alguma bibliografia introdutória básica, fico agradecido. Tenho especial interesse em alguma que valide empiricamente o quadro teórico formulado.

          Abraços,
          Renato.

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  • david disse:

    Olá Professor Renato. Boa tarde.

    Fico grato com a sua resposta.
    Antes de tudo, gostaria de deixar claro que não sou nenhum trombeteiro de internet que fica poluindo o espaço dos outros. Apenas aceitei o seu convite para uma argumentação nos comentários esperando com isso crescer intelectualmente – acredito que argumentações não são jogos de soma zero, todos ganham de alguma forma. Tampouco ataco a sua pessoa, que respeito de antemão pelo fato de ser professor e de ser um professor que publica na internet assuntos da área; este é um ambiente de embate de idéias e restrinjo meus ataques a elas. Caso eu tenha te insultado de alguma forma, peço humildemente desculpas.

    Bem! Ambos concordamos que discordamos de sua definição. Meus argumentos são todos baseados na teoria subjetiva e é devido a ela que encontrei discordâncias com o seu artigo. Caso você também se baseasse na teoria subjetiva, simplesmente não estaríamos aqui. Disso posso concluir apenas que: ou minha teoria subjetiva está errada, pois você também a usa e ambos discordamos, ou você se apóia na teoria objetiva. Não há meio termo entre elas: ou o preço surge da utilidade marginal decrescente, ou ele surge do valor-trabalho. As escolas que tentam misturar as duas teorias supondo que o valor é subjetivo, porém pode ser mensurado objetivamente (como Alonso e von Thünen) caem na matematização da ação humana e tiram conclusões tão erradas quanto as da teoria objetiva, como a idéia de se poder mensurar a valorização sem o processo de mercado; e suas sugestões são todas intervencionistas, o que acaba resultando em piora do próprio cenário que se queria melhorar. Mas não entrarei nessa discussão.

    Você afirma que refuta meu argumento. Há duas formas de refutação: a empirista e a racionalista. Empiricamente você teria refutado meu argumento caso eu tivesse dito que você escreveu “objetivo” na sua definição, algo que logicamente você não fez e está lá para todo mundo ver, basta induzir. Só que eu não disse isso, eu afirmei que a teoria objetiva estava “implícita” na sua definição e aparecia claramente nas suas conclusões e sugestões e isso nem todo mundo vê. Para isso eu trouxe minha argumentação para o campo racionalista (o que é trabalhoso, não forçoso) e deduzi as conclusões possíveis segundo o princípio da causalidade – não fugi disso. Aqui, para você me refutar, teria que se utilizar da lógica e o pilar da lógica é a não contradição. Você teria que mostrar que meus argumentos, fundamentalmente, são contraditórios e os seus não. Só que você acaba marcando um gol contra e diz que a minha conclusão da sua definição é possível, todavia não é a única, o que acaba corroborando meu argumento, e pior, relativiza a sua definição – é recomendável não relativizar definições epistemologicamente falando.
    Além de mostrar todos os nexos causais da sua definição, dei exemplos de outros teóricos da teoria objetiva e a semelhança com a definição do seu artigo – inclusive, eles tiram conclusões semelhantes.

    Item 1 – Sim, eu li a sua palavra melhoria e por isso dei o exemplo da praça que no começo é algo que valoriza o espaço e depois, por razões adversas, desvaloriza. Só que a sua definição não permite esse tipo de análise temporal (processual), apenas factual e estática. Acredito que você não exclui o tempo nas suas análises, estou certo? Vi lá que você fala do tempo, mas não assume ele integralmente no seu artigo. Arquitetos costumam analisar o espaço, mas não podem se esquecer do tempo e que uma cidade é um sistema complexo, não uma unidade como uma residência, por exemplo.

    Item 2 – disse que sua definição é parcial porque considera apenas os lucros, não a melhoria, e para não ter dúvida citei o exemplo da praça, que nem é difícil de ocorrer. Além disso, expliquei o lucro e a expectativa do especulador e a existência de especuladores mal sucedidos. Depois você novamente afirma que minha conclusão (que parte da sua definição) é correta. Depois você fala exclusivamente das externalidades, incluindo o NIMBY, que na literatura internacional é tratado sob esse tema e não como especulação. Depois você novamente relativiza sua definição, dizendo que ela é exclusiva do planejamento urbano e não o que é entendido dentro de outras ciências, como na economia. Só que ela me parece ser exclusiva do planejamento urbano brasileiro, porque na literatura internacional “real estate speculation” é tratado sob a definição que eu dei e os “problemas” discutidos são os problemas do carona – que nem são problemas também se analisado a fundo. E no final você trata novamente do conceito que você utiliza e que a meu ver seria mais correto se você falasse dos problemas da externalidade.

    Item 3 – concordo com praticamente tudo, menos com o fato de que você não se baseia na teoria objetiva. Seu exemplo do cara que vai morar na rua escura (ou o outro do mercado) é perfeito para explicar a especulação segundo a teoria subjetiva e sob a praxeologia (acho que estamos começando a concordar). O sujeito assume todos os riscos (custos), financeiros e subjetivos (emocionais etc) na “expectativa” de, por assim estar agindo, alcançar uma melhor situação de que estaria caso não agisse (fosse para outro lugar ou ficasse no mesmo, por exemplo) e, além disso, espera que sua situação futura melhore com a ação das outras pessoas (externalidade positiva) e que com isso “pegue carona” e depois de um tempo se satisfaça (lucros) tanto financeiramente como com qualquer outra forma de satisfação (segurança, mercadinho, luz etc). E você falou bem, ele assume um risco. Caso ele especulasse e não se satisfizesse, ele teria prejuízos. Pô, Renato! Se você continua com essa definição seu artigo vai mostrar uma outra realidade completamente diferente e você vai perceber que os problemas não estão na especulação, mas no intervencionismo, principalmente o monetário.

    Item 4 – já foi discutido e, como disse, não nego que a melhoria no espaço afete os preços. Porém, ela não explica a disparada dos preços como ocorre nos booms e nem a quebradeira e os imóveis vazios dos estouros de bolha. Já expliquei isso também citando a TACE.

    Não o acusei de ser falacioso. Disse que os teóricos que se baseiam na teoria do valor objetivo acabam criando falácias por se basearem em definições erradas. Como você diz que não se baseia, não se preocupe. A menos que se baseie, mas ai você estaria comprovando meus argumentos.
    E mostrei as falácias e acho que você concorda comigo, senão não teria utilizado a palavra acusar. Essa é uma palavra forte, não acha? Eu não acusei, eu demonstrei logicamente; o que é bem diferente.
    O materialismo histórico marxista, por exemplo, é inteiro baseado na teoria objetiva e é absurdo do início ao fim, a história já mostrou isso tudo e os custos da aventura de engenharia social dos países socialistas. Abordei alguns dos absurdos da teoria e acho que nisso ambos concordamos, pelo menos foi a leitura que tive de seu comentário, pois você a todo momento fala que não se baseia na teoria objetiva.

    Leia novamente o início de minha argumentação de sua definição e tente encontrar outra conclusão senão a minha de que ela só faz sentido se você assumir a “transferência” de “renda” de uma propriedade para outra. As palavras renda e transferência reforçam minha conclusão, não estou sofismando – existe sim um nexo causal entre a sua definição e a teoria objetiva. Além disso, apenas para reforçar que não estou inventando nada, segue uma definição do Campos Filho (sua referência conceitual): “A questão da ‘mais valia urbana’ é muito importante porque é a especulação imobiliária. Quer dizer, se você não combate a especulação imobiliária, tem um problema de base na cidade, onde há imóveis, para alugar ou para comprar, e “terrenos cada vez mais caros”. É o que estamos assistindo. Os imóveis ficaram de 30% a 50% e até 100 % mais caros em algumas regiões. Ou seja, quem paga aluguel, acabará sendo pressionado pelo proprietário a pagar aluguel 30% ou 50% mais caro e até mesmo 100 % maior. O mesmo acontece com quem vai comprar um imóvel. É normal isso? Não é! Isso faz parte de um capitalismo predatório, é especulação imobiliária associada à financeira que nós temos que combater.”
    O Campos Filho é um marxista puro sangue, logo adepto da teoria objetiva de valor, e você usa a definição dele para o seu artigo.
    Em outro artigo seu, a sua definição é a mesma que eu dei: “especulação imobiliária é a retenção de imóveis (especialmente terrenos urbanos) com a única finalidade de esperar sua valorização para revendê-los com lucros”. Concordo plenamente, só que essa definição é incompatível com a definição deste seu artigo e com os comentários que você fez, em especial este: “Não nos interessa o conceito mais amplo, ou literal, do especulador como ‘aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior’, para usar suas próprias palavras”. Aqui você se contradiz novamente. Porém, o maior problema ainda é a questão do valor do solo e é aqui que estou pegando. O Campos Filho, sua referência para esse artigo, fala que a especulação é a mais-valia, que é ela que faz o preço do solo subir e que esse valor é “transferido” para os lucros. Além disso, usar o termo capitalismo predatório é não entender nada de economia política. Só concordo com o combate da financeirização, mas por motivos opostos, pois a financeirização da economia acontece devido ao intervencionismo estatal na moeda e ele acha que é coisa de especulador pois é marxista.

    É importante estudar outras áreas de conhecimento porque muitas coisas que nos deparamos em nossas áreas já foram resolvidas e nós estamos nadando contra a corrente. E é por isso que se definem coisas, para que elas sejam um ponto inicial que embase uma argumentação. Se eu quisesse definir especulação como o ato de jogar água azul num balde verde e disso tirar conclusões, ninguém poderia dizer que estou errado segundo minha definição (quer dizer, até poderia e eu teria que rever minha posição). O fato é que a definição é outra e no caso de seu artigo as conclusões são equivocadas e as sugestões agem contra a situação que você quer melhorar.
    Note que o título de seu artigo é “o que é especulação imobiliária?”. Mas você fala pouco da definição e parte para as conclusões apressadamente. Você deveria se prender mais na definição, pois é seu assunto, e ir aos fundamentos dela, pois ela será o axioma de sua argumentação. Entender realmente definições e o aparato teórico em que elas estão inseridas é essencial para o desenvolvimento de um raciocínio. E como a sua definição não está correta, você conclui equívocos e sugere o que não vai dar certo, pois não leva em consideração a teoria subjetiva da moeda e do valor.
    Como você afirma que minha conclusão é possível, você teria que tê-la encontrado antes de definir para então rever a definição caso não concordasse com ela. Definições não podem ser relativistas, de acordo com a vontade de quem as usa. Elas devem ser inteligíveis e entendidas por quem lê, senão causam esses problemas que citei.
    No restante do artigo você fala dos problemas causados pela especulação. Aqueles não são problemas causados pela especulação, são causados pela inflação. Olha aqui outra palavra definida erroneamente por ai. A inflação é o ato de inflar: inflar a base monetária, imprimir dinheiro. Essa é a primeira definição de inflação. Depois começaram a medir um dos efeitos dela, a subida de preços e chamaram de índice de inflação. No final das contas inverteram a definição e agora inflação é vista como a subida de preços. E pior, a agência responsável pela inflação, o Banco Central, agora é vista como a responsável por não deixar que os preços aumentem. Mas é a existência do banco que faz os preços aumentarem e esse nem é o pior dos efeitos da inflação: os piores são a intensificação de ciclos econômicos (que aumenta a especulação), a concentração de renda e a espoliação dos mais pobres sob o aumento de preços. Nas cidades ela causa tudo o que você disse ali ser responsabilidade da especulação e aumenta a quantidade desta, o que é perigoso quando a realidade volta e quer que paguemos seus custos.

    Minha analogia do esquilo era exclusiva ao lema: comprar na baixa e vender na alta. O especulador, numa economia livre, frise-se, compra quando a demanda é baixa e estoca para quando a demanda for alta, como o esquilo. E ao fazer isso ele informa o mercado, utilizando o sistema de preços, para que outras pessoas invistam de forma a produzir valor e reduzir as oscilações de preços entre esses períodos de vacas gordas e magras, algo que o esquilo não faz, obviamente. Mas sua analogia com o cambista não foi feliz, desculpa; perderei um pouco de tempo aqui para mostrar que o cambista é sim um especulador, mas seu lucro (ou prejuízo) não vem da mesma forma da de um especulador imobiliário.
    Há um fato incômodo no mundo, existe escassez. E há duas formas de se lidar com ela, ou se deixa os preços tentarem equilibrar a oferta com a demanda, ou se utiliza outros mecanismos para o racionamento, como filas, sorteios, concursos, vestibulares etc. Nos casos em que o estado aumenta a escassez (ao inibir a concorrência privada) e se coloca como monopolista isso é bem visto, inclusive a existência de suborno, apadrinhamento, favorecimento etc. Acho que os países mais intervencionistas como Cuba ou Venezuela , são bons exemplos. O cambista existe porque existe fila e se há fila, é porque a demanda é muito maior que a oferta e não é o sistema de preços que corrige essa distorção – é a fila. A oferta também não é variável, como no caso dos imóveis, ela é inelástica. Ora! Se existe fila e existe cambista que lucra, não existe escassez artificial. Existem muito mais pessoas na fila que ingressos, logo é impossível a escassez ser artificial, ela é natural e o cambista é um empreendedor que percebe que muitas pessoas acabarão comprando dele ao contrário de entrarem na fila, mesmo pagando um preço maior. Se a fila fosse do tamanho do número de ingressos e existissem cambistas no meio, ai sim você poderia dizer que ele aumenta a escassez num primeiro momento, mas a demanda não é alta e o lucro será baixo também, o que inviabiliza a existência do cambista.
    É claro que ele tem que trabalhar, investir e especular. Ele tem que ficar na fila primeiro, comprar com sua poupança e depois torcer para que haja mesmo compradores, senão seus investimentos vão para o brejo. Seu lucro virá da valoração e dos recursos dos consumidores que esperam lucrar com essa transação. E, como no caso do especulador, ele comprou o ingresso como estoque para aqueles que chegaram atrasados (já aconteceu comigo) ou para aqueles que preferem pagar mais para não ficar na fila (serviço nem sempre disponível por teatros, shows, jogos etc.). Bem! Você pode até achar isso injusto, mas o fato é que ele não agrediu ninguém para fazer isso, ao contrário das ações do estado que se baseiam única e exclusivamente na agressão contra os direitos fundamentais. E você pode, numa próxima, ir mais cedo lá e ficar na fila para garantir seu ingresso e contabilizar isso como seu custo psicológico ou o custo de não estar em casa descansando, sei lá. As outras opções são ficar sem ingresso ou comprar do cambista, a escolha é sua e é livre. A inexistência do cambista não vai fazer a mágica de garantir ingressos para todo mundo que quiser; a realidade é dura mesmo.
    Já o especulador não ganha dinheiro no sistema de filas; ele ganha no sistema de preços e a oferta do bem não é inelástica e a existência do especulador e de outros empresários garante que não aconteça o que aconteceu com Moscou.

    A empiria não valida nenhuma teoria nas ciências sociais (em sistemas complexos que envolvem a ação humana, o tempo e a incerteza), ela no máximo ilustra uma teoria baseada na lógica, ou fornece hipóteses sem nenhuma forma objetiva de validação (certo e errado, apenas talvez e é relativo). Porém, acho que esses três artigos são interessantes pra começar:
    http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1090
    http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=913
    http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611

    Sobre a praxeologia. Sugiro começar por esses agradáveis vídeos da praxgirl: http://www.youtube.com/watch?v=MoNU_-__LlQ
    Depois partir para leitura pesada com os autores Mises (principalmente Ação Humana e Theory and History); Murray Rothbard (principalmente Man, State and Economy) e Hans H. Hoppe (Uma Teoria sobre Capitalismo e Socialismo e A Ciência Econômica e o Método Austríaco). Este último livro é interessantíssimo pra metodologia, porque ele refuta a teoria positivista do empirismo e embasa a teoria austríaca – praxeologia).

    Renato. Mais uma vez agradeço seus argumentos e peço desculpas caso tenha sido ríspido em algum momento.

    Até mais,
    david

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  • IVANI disse:

    SR..RENATO..
    ESTOU FAZENDO UMA PROVA DO CRECI..E PRECISO RESPONDER
    EM 8 LINHAS = O QUE É ESPECULAÇAO IMOBILIARIA..O SR PODERIA ME AJUADAR..LI SUA MATERIA MAS É MUITO EXTENSA PRECISO DE UM RESUMO
    SE FOR POSSIVEL
    SEM MAIS
    OBRIGADA.
    IVANI

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  • Eduardo disse:

    parece que alguém se empolgou ai em cima

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  • yasmin disse:

    obrigado pela sua resposta vc me ajudou muito muito obrigada

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  • Márcia Fradico disse:

    Olá, parabéns pelo trabalho, ele está me ajudando muito em minha monografia sobre este assunto. Se possível favoe me enviar dica de alguma obra ou outros textos sobre especulação imobiliaria e apropriação do espaço urbano.

    Obrigada,
    Márcia.

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  • warlison santos disse:

    bem, estava atrás de uma resposta de minha atividade e encontrei muito mais que isso parabéns pela postagem, bem explicado mesmo. poderia me explicar o que é terreno ocioso? se puder eu agradeço!

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  • Rogério Guimarães disse:

    Esse modelo de cercamento é análogo ao da ocupação da Barra da Tijuca. Os investidores compraram a maioria dos terrenos na região de fim de serra e orla marítima, deixando um espaço vazio que, ao mesmo tempo que evitava a ocupação com populações à margem da sociedade, valorizava ainda mais, devido à escassez de áreas com potencial construtivo.

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  • Nanda disse:

    gostaria de saber como e a especulaçao imobliliaria?
    e como ela enterfere na organizaçao da cidade?

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  • Kuesley Fernandes do Nascimento disse:

    Parabéns pelo seu artigo.

    Concordo em tudo!
    Esse estatuto da Cidade devia ser aplicado urgentemente nas cidades.
    Povo brasileiro com uma cultura retrógrada de especular com terrenos no lugar de gerir um negócio.
    O IPTU deveria ser muito maior para terrenos!
    Eu sofro na pele isso.

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  • Kuesley Fernandes do Nascimento disse:

    Parabéns pelo artigo!!!!

    O estatuto da cidade não resolveria esse problema?
    O que podemos fazer para o cumprimento deste, caso o mesmo
    seja a luz no fim do túneo?

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