(KANER, 1996)

No modo tradicional, cada novo assunto é iniciado e, logo em seguida, há uma ansiedade para que ele seja encerrado com algum tipo de decisão. Obviamente, isso cria problemas de entendimento, de supersimplificação e de falta de comprometimento para com a decisão tomada. De certa forma, explica as críticas que Vainer (2000) faz ao planejamento estratégico e seu consenso empurrado goela abaixo dos participantes. Outra maneira tradicional segundo a qual esses processos se desenrolam é chegar até a zona de discussão e então arrastar-se indefinidamente por ela, esgotando prazos e impossibilitando a tomada de decisões. Essa maneira é a que está representada na crítica aos processos participativos mencionada no primeiro parágrafo.

Entretanto, há algo que precisa ser mencionado. Ainda que tais receios sejam legítimos e muitas vezes precisos em seu diagnóstico, eles não são de maneira alguma justificativa para atropelar a participação e voltar à velha postura tecnocrática que tem imperado no planejamento urbano há tanto tempo. É preciso ter consciência, por mais paradoxal que possa parecer, de que uma boa e frutífera participação popular só é possível com uma boa técnica. Ou seja: não dá para “jogar” em um salão dois ou três técnicos formados sob os paradigmas do milênio passado e esperar que eles possam improvisar uma participação popular minimamente satisfatória. Pelo menos não sem um estudo cuidadoso e aprofundado de métodos participativos, teoria do planejamento, instrumentos de interação, teoria e métodos de decisão, e assim por diante. Mesmo que esses  temas não constem da formação recebida pelos Arquitetos e Urbanistas (e até hoje parecem não ter sido incorporadas aos currículos), há extensa literatura disponível e até mesmo cursos de capacitação que podem ser buscados como forma de preencher essa importante lacuna.

Em outras palavras, o que quero dizer é que grande parte dos problemas de participação popular são causados por imperícias técnicas na organização dos eventos, na forma como as contribuições são geradas e, especialmente, como são organizadas, compatibilizadas, esclarecidas, disseminadas e priorizadas. Sem isso, não há como a participação funcionar. No diagrama acima, essas etapas correspondem à zona convergente e à de fechamento.É especialmente nelas que os técnicos têm se mostrado deficientes na condução de processos participativos. Na melhor das hipóteses, apressam-se para votações, que dão a sensação de proporcionarem uma saída democrática para as decisões mas, em muitos casos, são provenientes de uma tentativa de sufocar as discussões e de evitar deliberações no sentido de interromper o processo para buscar mais informações consideradas necessárias. São, em suma, formas de evitar o entendimento pleno da questão em discussão. Na pior das hipóteses, resultam em atitudes autoritárias como as de duas gestões municipais consecutivas em Florianópolis, que dissolveram o Núcleo Gestor do PD(P?) e tomaram as decisões mais importantes do plano, estruturais, em gabinete.

Aí podemos entrar em outra discussão: será que todos os casos de imperícia que vemos por aí são realmente fruto de um desconhecimento, ou são também “incentivados” como uma forma de empurrar com a barriga as decisões até um ponto em que o processo esteja esvaziado e elas sejam tomadas por aqueles que estão à frente do processo (prefeitura, vereadores, etc.), sem enfrentar resistência? Isso deve ser analisado caso a caso, é claro, mas não tenho dúvidas de que acontece com mais frequência do que gostaríamos de acreditar.

De qualquer forma, segue um artigo publicado por mim e pela Geógrafa Eugenia Karnaukhova, em 2007, sobre a metodologia montada por nós para extrair os objetivos gerais e as principais estratégias a serem trabalhadas no PD a partir de eventos participativos. Essa metodologia não é infalível, obviamente, e por já ter quase 7 anos ela certamente pode ser atualizada, mas pode servir como base para novas metodologias, adaptadas às particularidades de cada Município. Especialmente interessante, na minha opinião, foi o trabalho com grandes temas e sua organização através de mapas de relações meios e fins. Nos eventos, essa parte mostrou-se bastante rica, com boa participação e receptividade dos participantes e com boa capacidade de esclarecer os problemas que estavam sendo tratados. A imagem abaixo ilustra um desses mapas.

Mapas de relações meios e fins para temas em um processo participativo (SABOYA; KARNAUKHOVA, 2007)

As setas foram construídas participativamente, perguntando aos participantes quais aspectos eram “causa” de outros aspectos e quais eram consequências. Com isso, a população se via obrigada a pensar um pouco mais sistêmica e globalmente, ao invés de pensar apenas naqueles problemas específicos que lhes incomodavam mais. Isso ajuda-as (e a nós também!) a perceber a trama de relações que existem nas cidades e no território, e que as ações em uma esfera possuem implicações que ultrapassam seus limites específicos, influenciando aspectos às vezes bastante diferentes à primeira vista. Aos poucos, com o auxílio de um software (Cmaps), os temas foram sendo organizados e aqueles mais gerais (mais “fim”) subiam, enquanto que os mais operacionais e específicos (mais “meio”) desciam.

Depois disso, fazíamos uma priorização preliminar dos temas (ou áreas de preocupação), seguida de uma discussão sobre o resultado, e então uma nova e definitiva rodada de priorização. Essa discussão intermediária permitia conhecer as prioridades iniciais e discuti-las, com os participantes desafiando e justificando posições. Era um dos momentos mais ricos de todo o processo, porque permitia a discussão de uma forma clara e focada, com uma referência visual que ficava acessível a todos como um quadro de referência. Não era raro que elas resultassem em mudanças na priorização final. Após esta última, os objetivos gerais eram propostos a partir dos temas situados mais acima do mapa, e as estratégias a partir dos temas localizados mais na porção intermediária (nem muito gerais, nem muito específicos).

Se tiver interessse em ler o artigo completo, é só clicar aqui:

Uma Metodologia para a Obtenção de Possíveis Objetivos e Eixos Estratégicos para Planos Diretores a partir dos Dados da Leitura Comunitária

Referências

KANER, S. et al. Facilitator’s guide to participatory decision-making. Gabriola Island: New Society Publishers, 1996.

SABOYA, R.; KARNAUKHOVA, E. Uma metodologia para a obtenção de possíveis objetivos e eixos estratégicos para planos diretores a partir dos dados da leitura comunitária. In: Anais do XII Encontro da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional. Belém: 2007.

VAINER, C. B. Pátria, empresa e mercadoria: notas sobre a estratégia discursiva do Planejamento Estratégico Urbano. In: ARANTES, O. B. F.; MARICATO, E.; VAINER, C. (Eds.). A cidade do pensamento u?nico: desmanchando consensos. Colec?a?o Zero a? esquerda. 2a ed ed. Petro?polis: Editora Vozes, 2000.

A obra é fruto de intensos debates realizados pelos coordenadores, professores convidados e bolsistas do grupo de pesquisa financiado pelo CNPq através do edital Universal/2009 e intitulado “A Justiça e a Pólis: análise interdisciplinar do conceito de justiça a partir de um estudo do estatuto da cidade”.

O Estatuto da Cidade é analisado a partir do que se entende por justiça e a partir do seu conceito de cidade justa. Isso significa entender as condições para a minimização da exclusão social e a ampliação das estratégias de inclusão, promovendo um desenvolvimento sustentável e contínuo da cidade. Para atingir a proposta de investigação, a pesquisa contou com a participação de uma equipe interdisciplinar formada por filósofos, sociólogos, gestores públicos, cientistas do Direito, da Arquitetura e Urbanismo a fim de contemplar diversos enfoques acerca dos desafios para a cidade justa. Destaca-se a participação dos alunos de Arquitetura e Urbanismo da Faculdade Meridional (IMED) no edital que escolheu a melhor arte para a capa do livro. A capa selecionada, de autoria do aluno José Carlos Arruda Pereira, ilustra o centro urbano cinza e mal iluminado, contrastando com a contracapa clara, intencionando a transição para uma cidade mais justa.

O livro está organizado em três partes: O direito à cidade justa, Instrumentos de efetivação da cidade justa, e Participação e gestão da cidade justa. A primeira parte: O direito à cidade justa, aborda definições, conceito e histórico do direito à cidade justa e sustentável no Brasil, a influência desta proposição contida na legislação do Estatuto da Cidade em cartas internacionais de direitos humanos e planejamento urbano, os deveres e direitos dos cidadãos e como estas responsabilidades são distribuídas na cidade e pactuadas, a contribuição do planejamento e da dinâmica urbana na configuração de uma cidade justa e/ou no aumento da segregação

urbana. A segunda parte: Instrumentos de efetivação da cidade justa explora os desafios de aplicabilidade dos instrumentos de indução ao desenvolvimento urbano e de regularização fundiária contidos no Estatuto da Cidade, apresenta uma metodologia de elaboração de planos locais de habitação de interesse social realizada em algumas cidades do Rio Grande do Sul, um panorama dos desafios da prática do planejamento urbano, etapas de regularização fundiária efetuada em Porto Alegre/RS e resgata a implicação da lei federal de parcelamento do solo e suas modificações no ordenamento territorial. A terceira parte: Participação e gestão da cidade justa apresenta a interpretação do Estatuto da Cidade nas políticas públicas, o grau de efetividade da participação dos diversos segmentos da sociedade na construção de uma cidade democrática e a diversidade cultural no espaço urbano.

Andréa Quadrado Mussi
Daniela Gomes
Vanderlei de Oliveira Farias

Organizadores da Obra
Coordenadores do Projeto de Pesquisa

O livro foi distribuído para as principais universidades e centros de pesquisa e pode ser solicitado, mediante análise de disponibilidade, pelo mail: arquitetura@imed.edu.br

Prefácio

Passados dez anos da aprovação do Estatuto da Cidade (EC), lei federal 10.257/2001, muita coisa aconteceu no campo do desenvolvimento, planejamento e gestão urbanos. Inúmeros municípios fizeram seus planos diretores, com maior ou menor fidelidade aos princípios e diretrizes do EC, maior ou menor quantidade de conflitos, e com maior ou menor interesse e envolvimento por parte da população em geral. Os resultados, obviamente, foram os mais diversos possíveis. Este livro propõe-se a discutir, analisar e avaliar criticamente os avanços trazidos pelo Estatuto da Cidade, bem como os aspectos que se mostraram inadequados, ineficientes ou insuficientes. Vem em boa hora.

Após dez anos fica claro, por exemplo, que a promessa de participação popular promovida pela lei não se concretizou como o esperado. Ainda perduram muitas distorções nos processos participativos: manipulações, pressões de todos os tipos, intimidações, atropelos e imperícias. Juntamente com iniciativas que podem ser consideradas bem sucedidas, há muitos outros exemplos em que a participação foi utilizada mais como um instrumento para legitimar interesses específicos do que como uma forma de efetivamente democratizar a tomada de decisões, no sentido de incorporar os valores de uma maior parcela da população na definição de caminhos e de prioridades. Em outros casos, ficou claro que a participação, por si só, não garante qualidade nas decisões. A postura de “lavar as mãos”, adotada por vários técnicos em nome de uma suposta primazia da participação popular, revelou-se tão prejudicial quanto seu oposto, o tecnicismo exagerado. Diante de um novo contexto, e frente a desafios muito diferentes que aqueles aos quais estavam acostumados (e ainda por cima vítimas de uma certa “demonização” do papel da técnica no planejamento, nas críticas muitas vezes exageradas sobre seu desempenho no passado), muitos técnicos em planejamento urbano optaram por limitar sua atuação ao papel de organizadores do processo, ao invés de atores legítimos e atuantes nas decisões envolvendo questões coletivas, e que possuíam uma contribuição real a fazer derivada de seu domínio sobre um campo específico do conhecimento. A importância da participação popular, enfatizada pelo EC, demandou uma redefinição do papel do técnico, redefinição esta que ainda não foi concretizada e parece estar longe de chegar a um amadurecimento satisfatório.

Outro grande obstáculo é o quadro institucional dentro do qual as ações de planejamento acontecem. Na grande maioria dos casos esse quadro é resultado de uma herança que nos legou prefeituras com corpo técnico insuficiente frente às demandas existentes, com pouca oportunidade para continuar aperfeiçoando seu conhecimento e com bases de dados incompletas, imprecisas e desestruturadas, inviabilizando análises minimamente complexas. Cada nova empreitada requer quase um começo do zero, reunindo dados, editando e gerando mapas básicos, e lidando com erros e incoerências das mais diversas naturezas. Tal situação é mais um fator a induzir o distanciamento das questões técnicas das decisões, empurrando-as cada vez mais na direção de interesses exclusivamente políticos.

Ainda no que diz respeito aos aspectos institucionais, enfrentamos dificuldades também no sistema jurídico, que em grande parte ainda tem dificuldades para aceitar ou entender os aspectos mais progressistas do EC. O próprio Ministério Público, por exemplo, ainda demonstra resistência em fazer valer os princípios e diretrizes da lei federal, dificultando iniciativas de controle social derivadas da insatisfação com relação a práticas consideradas inadequadas ou injustas pela população. O mesmo acontece com as instâncias finais de decisão, que ainda não estão em sintonia com os novos princípios (como por exemplo o de função social da propriedade).

Outra grande dificuldade enfrentada na implementação do EC é um dispositivo que parece ainda “não ter pegado”: a exigência de vinculação dos orçamentos municipais às diretrizes e prioridades contidas no plano diretor municipal, constante no artigo 40. Sem essa ligação entre plano e implementação é provável que, na melhor das hipóteses, apenas os aspectos normativos do plano (especialmente o zoneamento de uso e ocupação do solo) tenham alguma influência sobre o desenvolvimento urbano. Entretanto, tal influência é claramente insuficiente uma vez que atua apenas sobre as iniciativas individuais e falha em orientar as ações do Poder Público, que são determinantes para as condições do sistema urbano sob as quais os demais agentes operam. A implementação desigual de infraestrutura pelo território, por exemplo, especialmente mas não apenas a viária, beneficia ou penaliza de forma também desigual as diferentes partes da cidade e setores da população. Por isso, é essencial que a discussão sobre a melhor forma de fazer essa distribuição seja feita de maneira democrática e participativa, e também com bom apoio do conhecimento técnico com relação às consequências (positivas ou negativas) de cada uma das alternativas consideradas. Entretanto, de nada adianta realizar complexas e desgastantes sessões de discussão e busca de consenso se, depois de aprovado o plano, não houver o comprometimento dos responsáveis pela efetiva implementação das diretrizes nele contidas, e isso só é possível com a destinação dos recursos necessários. Esse vínculo é essencial, e deve ser objeto de pressões políticas e sociais nessa era “pós aprovação dos PDs”.

Outro aspecto crucial que ficou à margem dos avanços trazidos pelo Estatuto da Cidade diz respeito ao parcelamento do solo, atualmente em discussão na forma do PL 3057/2000. Os dispositivos constantes na atual lei de parcelamento são claramente insuficientes para lidar com a complexidade dos processos contemporâneos de desenvolvimento urbano, vide o caso dos condomínios fechados. Além disso, os critérios de desenho espacial, diretamente ligados às formas de parcelar o solo e conceber o sistema viário, não são contemplados pela lei 6766/99, salvo raras exceções pontuais que, entretanto, são dispositivos que não costumam ser obedecidos. A importância de aspectos de desenho não deve ser menosprezada, uma vez que possui influência direta em aspectos de mobilidade, acessibilidade, integração e segregação socioespacial e impactos sobre o meio ambiente. A forma e tamanho dos lotes condicionam as tipologias edilícias que ali podem ser construídas, assim como a forma, tamanho e posicionamento das áreas verdes e institucionais têm impacto direto sobre a utilização e acessibilidade dessas áreas pela população. Nesse sentido, o Estatuto da Cidade também mostrou-se deficiente,visto que seus instrumentos de indução do crescimento e desenvolvimento urbanos mantêm-se ao nível das generalizações quantitativas, e não avançam em critérios de desenho mais adequados do que os existentes atualmente.

Por outro lado, é inegável que o “espírito” do planejamento urbano sofreu modificações importantes após a promulgação do Estatuto. Reconhecer suas limitações não pode nem deve levar-nos a desprezar o que foi alcançado, especialmente em termos de mobilização em torno de ideais de democratização e busca por cidades mais justas e inclusivas. Muitos cursos de capacitação (de técnicos e da população em geral) foram realizados, assim como muitas audiências públicas, encontros de mobilização, livros, artigos, congressos, etc. O desenvolvimento urbano atraiu atenções como há muito tempo não acontecia, e o simples compartilhamento de informações e de conhecimentos gerados já pode ser considerado um resultado positivo.

É necessário, além disso, reconhecer que a mera promulgação da lei pode ser um instrumento valioso de pressão e de negociação em muitos contextos, apesar daqueles que (corretamente) advertem que a lei por si só não trará maior justiça social nem os avanços necessários para um tipo de desenvolvimento urbano mais adequado, menos predatório e mais inclusivo. Apesar de ser notória no Brasil a noção de que “há leis que pegam e que não pegam”, a capacidade de pressão de uma lei como o Estatuto da Cidade não deve ser desprezada, ainda que muitos de seus dispositivos mantenham-se em um nível de generalidade que permita grandes margens para interpretação, o que em muitos casos tem um efeito prejudicial. Prova disso são os vários planos com problemas relativos à participação popular em seu processo de elaboração que foram contestados, com êxito, na justiça. Isso demonstra que, ainda que de forma lenta, há a perspectiva de uma mudança na foma de lidar com esses problemas, e de que o Estatuto tem um papel importante nesse sentido.

O certo é que mudanças culturais e institucionais levam tempo para acontecer, especialmente em questões com essa abrangência, importância e nível de complexidade. Se considerarmos esses dez anos como os primeiros passos na direção de maior democratização das decisões relativas ao desenvolvimento urbano, e não como um período em que todos os problemas deveriam estar resolvidos, vemos que há motivo para comemoração. Obras como esta coletânea, longe de celebrar os avanços acriticamente, contribuem para fomentar o debate, levantando questões, expondo contradições, apontando erros e possíveis caminhos, de forma a consolidar cada vez mais o aprimoramento dos processos decisórios, técnicos e políticos.

O leitor mais atento terá percebido, a esta altura, que vários termos utilizados neste prefácio mantêm um tom vago: “em muitos casos”, “parece estar longe”, “de maneira geral”. Tais imprecisões precisam ser diminuídas, se quisermos avançar em nossa cultura de desenvolvimento urbano e promover cidades mais justas, agradáveis e com menos impactos ao meio ambiente. É necessário tornar mais nítidas as nuances dos problemas, aprofundar suas consequências, identificar suas raízes, descobrir pontos em comum. Nesse sentido, o presente livro tem um importante papel a cumprir, e o faz com grande desenvoltura tendo em vista a qualidade dos artigos e, particularmente, a diversidade de pontos de vista sob os quais esses assuntos são analisados. Essa diversidade de olhares promove uma visão mais integrada sobre os problemas e aumenta as chances de que encontremos soluções que incorporem uma maior gama e variedade de valores. Afinal, este é o espírito da democratização que almejamos.

Prof. Dr. Renato T. de Saboya
Curso de Arquitetura e Urbanismo
Universidade Federal de Santa Catarina

Destaco alguns trechos:

A mídia repete a ausência do planejamento e da prevenção aliada à falta de responsabilidade e “vontade política” dos governos (muitos dos jornalistas como os colunistas globais, donos da verdade, se esquecem de que pregaram o corte dos gastos públicos e das políticas sociais durante duas décadas).

Controlar a ocupação da terra quando esta é a mola central e monopólio de um mercado socialmente excludente (restrito para poucos, apesar da ampliação recente promovida pelos programas do Governo Federal) viciado em ganhos especulativos desenfreados, é inviável.

A localização da terra ou do imóvel edificado é o que conta. Há uma luta surda e ferrenha pelas melhores localizações, assim como pela orientação dos investimentos públicos que causam aumento dos preços e valorização dos imóveis em determinadas áreas da cidade.

Ao lado do capital imobiliário, as grandes empreiteiras de obras de infra-estrutura orientam o destino das cidades quando exercem pressão sobre os orçamentos públicos (via vereadores, deputados, senadores ou governantes) para garantir determinados projetos de que podem ser oferecidos ao governante de plantão como forma de “marcar” a gestão. As obras determinam o processo de urbanização mais do que leis e Planos Diretores, pois o que temos, em geral, são planos sem obras e obras sem planos.

Vale a pena conferir o texto completo na Revista Caros Amigos.

Vivemos em um contexto em que, historicamente, a possibilidade de participar das decisões sobre os rumos de nossas cidades nos tem sido sistematicamente negada. Agora, essa possibilidade é garantida por lei. O EC estabelece como uma das diretrizes gerais para a política urbana, no seu artigo 2º:

II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;

Portanto, a participação é garantida não apenas na formulação, mas também na execução e acompanhamento das medidas necessários a um adequado desenvolvimento urbano.

Para haver controle social é preciso haver transparência na condução da política urbanaEntretanto, sabemos que no Brasil há um abismo entre a letra da lei e a realidade, e no campo do urbano isso não poderia ser diferente, visto que este é palco e agente ativo de inúmeras e importantes práticas para a reprodução social, muitas delas calcadas fortemente em aspectos espaciais. Não é a toa que o espaço da cidade é fragmentado, desigual, segregado, injusto, opressivo (mas apenas a determinadas camadas socioecoômicas) e por aí afora. Ele é reflexo da sociedade, pode ser entendido como a materialização concreta de seus valores.

Mas não nos enganemos: o espaço da cidade não é apenas reflexo da sociedade, mas também um agente ativo na conformação dessa mesma sociedade, contribuindo para afastar ou aproximar os desiguais, para concentrar ou distribuir renda, para oprimir ou liberar… Apesar do determinismo espacial estar superado, não podemos negar a importância que o espaço possui em processos sociais e econômicos.

Mas este post pretende levantar outra questão, que é a da necessidade de transparência e “accountability”, ou prestação de contas, com relação aos rumos da política urbana. Mais especificamente, à falta de transparência. Vou ilustrar meu ponto de vista usando Florianópolis como exemplo, mas tenho razões para acreditar que situações muito semelhantes sejam frequentes em outros municípios Brasil afora.

O Plano Diretor de Florianópolis: contra-exemplo de transparência

Começando pelo ponto mais básico, o Plano Diretor data de 1997, portanto 13 anos. Ainda assim, ele abarca apenas uma porção do Município. Os balneários possuem plano próprio, datado de 1985. A elaboração do novo plano arrasta-se há nada mais nada menos que quatro anos e meio. Como parâmetro de comparação, São Paulo elaborou seu PD em menos de dois anos, e tem uma população muitas vezes maior.

Site da Prefeitura de Florianópolis em 30.01.2011. Nenhum link direto para o Plano Diretor.

Seria de se esperar, no mínimo, que o PD de 1997 estivesse amplamente acessível à consulta de qualquer interessado, então vejamos o que é necessário fazer para acessá-lo via Internet.

1. Abri o site da Prefeitura. Nenhum link ou chamada para o plano diretor.
2. Acessei o link “leis municipais” e busquei por “plano diretor”. Aparecem 23 páginas de resultados a serem checadas uma a uma em busca do PD. Não há nenhuma ordenação por relevância do resultado.
3. Na 12ª página está o link para o PD Florianópolis.

Quando o link é acessado, apenas o texto da lei está disponível. Nenhum mapa, nenhum perfil de ruas, nada que não seja textual. Tampouco os anexos constam do site, apesar de serem essenciais para um bom entendimento do plano:

I – mapas de zoneamento nº 01 a nº 06 em escala 1:10.000;
II – tabelas de adequação dos usos e atividades às áreas;
III – tabelas da periculosidade das atividades industriais;
IV – tabela dos limites de ocupação;
V – tabela dos padrões para estacionamento;
VI – tabela do sistema viário;
VII – desenhos dos perfis transversais de vias.

Como é possível acompanhar a implementação do Plano Diretor se nem o zoneamento está acessível?Até algum tempo atrás, era possível visualizar o zoneamento no site da SUSP, realizando uma consulta de viabilidade on-line. Entretanto, desde o episódio da Moeda Verde essa ferramenta está indisponível. A desculpa, à época, foi a de que os servidores do IPUF haviam sido confiscados pela Polícia Federal para averiguação. Quatro anos se passaram e, até agora, nada.O site da Prefeitura anuncia a implementação do serviço “ainda antes de 2009“, mas um click no banner correspondente à direita retorna à mesma página. No pró-cidadão, a página de consulta de viabilidade limita-se apenas a descrever os procedimentos e documentos necessários, mas não faz nenhuma menção sobre onde seria possível consultar o zoneamento.

Ou seja, como cidadão de Florianópolis eu não posso acessar o zoneamento do município para consultar os limites de ocupação em uma determinada área. Essa informação simplesmente não está disponível na Internet. Como é possível, então, colaborar para o controle social sobre a política urbana? Como eu posso saber se meu vizinho está cumprindo o plano diretor? Como eu posso saber o que está sendo pensado para o território em termos de densidade de ocupação? Como eu posso saber o que está sendo modificado no zoneamento?

A Câmara Municipal

Para responder a esta última pergunta, fui consultar o site da Câmara Municipal de Florianópolis, para ver se era possível acessar o plano e também verificar as mudanças mais recentes no zoneamento. O quadro é o mesmo. Na seção Downloads, há um link para o anteprojeto do PD elaborado pelo Instituto Cepa, mas não há link para o plano em vigor. Na seção legislação, uma busca por “plano diretor” retorna 45 documentos, entre os quais a lei do plano diretor do distrito sede, mas igualmente sem os anexos.

Enquanto o novo plano é elaborado, a Prefeitura e a Câmara seguem modificando o zoneamento atual, e negligenciam o processo participativo.Nesse versão do PD, entretanto, há uma informação importante: ao final do texto da lei há um registro bastante longo (mas será completo?) das alterações realizadas na lei. É notável a quantidade de “alterações de zoneamento”. Foram 20 alterações desde agosto de 2006, quando teve início a elaboração do novo PD, apenas no distrito sede, sem contar com os balneários (onde ocorre boa parte da especulação imobiliária na Ilha). Isso quer dizer que, enquanto a prefeitura enrola com a aprovação do plano por quatro anos e meio, a Câmara continua aprovando modificações no zoneamento do plano antigo, mostrando de forma inequívoca seu desprezo pelo processo participativo, pela importância de um plano diretor e pela possibilidade de que ele seja pensado, discutido e deliberado em conjunto, buscando uma visão geral para a cidade ao invés de ser recheado de pequenas modificações pontuais, interesseiras e descontextualizadas.

O que eu gostaria de ver no que diz respeito à transparência?

Para que haja transparência na gestão urbana, esses são os conteúdos mínimos que eu julgo essenciais que estejam disponíveis a qualquer interessado, especialmente (mas não apenas) de forma online:

• Mapa de zoneamento de uso e ocupação do solo atualizado, ou seja, refletindo todas as modificações realizadas desde a sua aprovação inicial, de preferência com links para a documentação do processo de aprovação.
• Íntegra de todas as leis relativas à política urbana, incluindo anexos, diagramas, tabelas, mapas, etc.
• Resumo e relatório completo das atas de audiências públicas realizadas para a aprovação de cada uma das leis relativas à política urbana, inclusive alterações ao plano diretor, por menor que sejam. Nela devem constar o horário e local da audiência, forma e data da divulgação, quantidade de pessoas presentes, metodologia de discussão e deliberação, alternativas levantadas (e não apenas a alternativa final aprovada) e demais informações relevantes;
• Estudos técnicos realizados para embasar as decisões envolvidas na aprovação das leis referidas acima, com indicação dos profissionais responsáveis e conclusões alcançadas;
• Íntegra dos projetos de lei propostos, com justificativas técnicas e políticas documentadas;
• Cadastro das licenças de construção e parcelamento concedidas, com especificação do profissional responsável pela liberação e do fiscal responsável pela verificação da adequação da obra ao que foi aprovado.

E você, o que acha desse assunto? Como é a questão da transparência no seu município? Opine nos comentários.

Não é difícil imaginar que um cadastro técnico bem estruturado seria uma ferramenta muito poderosa na realização de análises urbanas com vistas ao planejamento municipal. Na elaboração de um plano diretor, por exemplo, desde a etapa inicial de identificação dos objetivos preliminares até a elaboração do projeto de lei, esses dados podem ser amplamente utilizados pelos planejadores e até mesmo pela população para obter conhecimento sobre o território e sobre as condições socioeconômicas do município.

O cadastro pode ser considerado como um modelo descritivo do sistema urbano, e esse tipo de modelo está embutido nos modelos explanatórios e preditivos (ou de simulação). Portanto, o cadastro pode ser considerado a base para muitos modelos, a primeira estrutura sobre a qual o entendimento do sistema irá se apoiar.

Especificamente com relação à descrição do sistema, a importância do CTM reside:

1. na flexibilidade que o cadastro oferece para a escolha da unidade de análise, desde a parcela até unidades consideravelmente maiores, como as zonas de tráfego, por exemplo (através da agregação de dados);
2. na facilidade de estabelecer relações e vínculos entre diferentes entidades espaciais utilizando ferramentas próprias dos SIGs;
3. no fato de que, sendo um modelo descritivo, precisa ser muito bem estruturado para não inviabilizar ou impossibilitar análises posteriores.

A disponibilidade de dados desagregados ao nível da parcela, oferecida pelo CTM, representa uma importante contribuição ao planejamento urbano, porque os dados em micro-escala (em oposição aos dados agregados em zonas, tais como os setores censitários ou bairros, por exemplo) constantes no cadastro possibilitam modelar os processos urbanos com maior resolução, aumentando a capacidade de identificação e análise dos padrões atuais de uso do solo, mudanças econômicas, demográficas, etc.

Por outro lado, a desagregação ao nível da parcela não exclui a possibilidade de análises em macro-escala. Ao contrário, garante flexibilidade na escolha da escala de planejamento. Assim, quando necessário, o cadastro permite realizar a agregação dos dados em unidades de análise maiores (bairros, setores censitários), quando o modelo e a unidade territorial adotados assim o demandarem. Com uma vantagem adicional: se a atualização da base cadastral for feita adequadamente, os dados em unidades maiores também serão automaticamente atualizados, o que não acontece normalmente com os dados existentes nessas escalas, que utilizam levantamentos realizados em períodos determinados (como é o caso do Censo do IBGE, por exemplo, que é realizado a cada dez anos).

Outra forma de operacionalizar os modelos de análise urbana é através de indicadores, que podem ser obtidos através das informações contidas nos cadastros. Alguns exemplos de indicadores são (ONU, 2001):

• porcentagem de população com instalações sanitárias;
• porcentagem de pessoas vivendo abaixo da linha de pobreza;
• área construída por pessoa;
• número de crimes por 100.000 habitantes.

Com um cadastro adequado, todas essas medidas podem ser obtidas com certa facilidade. Além disso, o uso do cadastro também possibilita grande flexibilidade para o cálculo dos indicadores devido à possibilidade de escolher a unidade espacial mais adequada aos objetivos da análise.

O CTM e a democratização do acesso às informações urbanas

Quem trabalha com estudos urbanos, especialmente nas universidades, certamente já teve problemas em ter acesso às bases de dados das prefeituras. Apesar de serem feitos com dinheiro público, dificilmente esses levantamentos são disponibilizados aos interessados.

Obviamente, é preciso haver um cuidado nessa disponibilização, uma vez que o cadastro contém informações sensíveis que não podem ser divulgadas a qualquer um, tais como CPF e dados sobre a renda. Entretanto, mesmo para outros tipos de informações mais prosaicas, tais como o mapa em si e os atributos de uso do solo, gabaritos e área construída, a má-vontade em disponibilizá-los é visível.

Entretanto, para que haja uma real democratização dos processos decisórios relativos às políticas públicas, é preciso haver igualdade de oportunidade na geração de conhecimento sobre o sistema urbano, para que todos os atores e setores da sociedade tenham iguais oportunidades no momento da negociação e consenso de propostas. Caso o Poder Público monopolize os dados e a possibilidade de realizar análises, eles sempre estarão em situação de vantagem em relação aos outros atores.

Com a proliferação de ferramentas de manipulação dessas informações, especialmente através da Internet, abre-se um vasto campo com potencial para transformar os dados do cadastro em informação pública (respeitadas, obviamente, como já comentamos, as restrições legais que garantem a privacidade dos indivíduos). Com isso, cresce a possibilidade da sociedade de participar dos processos decisórios de uma maneira mais qualificada, com base em informações precisas e atualizadas.

O CTM e a justiça social

Além disso, o CTM pode atuar como instrumento de justiça social (LOCH, 2005), contribuindo para diminuir as desigualdades sócio-espaciais. Nesse sentido, Marcelo Lopes de Souza argumenta que

[…] sem cadastros e plantas de valores atualizados, não apenas a arrecadação com o IPTU […] há de ser comprometida, mas a aplicação de vários outros instrumentos há de ser, também, prejudicada, comprometendo objetivos mais ambiciosos em matéria de um planejamento e de uma gestão eficiente e progressista. (SOUZA, 2003, p. 306).

O CTM pode auxiliar a busca por maior justiça social através de duas vias principais: a primeira delas é fornecendo análises sobre o sistema urbano que permitam identificar os locais e as formas pelas quais tais desigualdades se manifestam. Nesse sentido, o cadastro pode ser utilizado, por exemplo, para:

• elaboração da planta genérica de valores, que servirá como base para uma maior justiça na cobrança de impostos territoriais (LOCH, 2005) e para um maior entendimento sobre a distribuição dos valores do solo, necessário para a definição dos instrumentos adequados de indução do desenvolvimento urbano;
• identificação das propriedades que não cumprem sua função social, mostrando por exemplo aquelas áreas com alto índice de imóveis vazios ou subutilizados;
• identificação de áreas segregadas e/ou de interesse social para o município, cruzando dados espaciais (como a acessibilidade) com dados socioeconômicos (nível de renda e alfabetização);
• avaliação do nível de atendimento e cobertura de equipamentos urbanos e comunitários, através de buffers ou até mesmo através de modelos mais elaborados de análise;
• identificação de locais com baixa porcentagem de áreas verdes (LOCH, 2005).

O CTM e os instrumentos do Estatuto da Cidade

Outra via pela qual o CTM pode ajudar a atingir esse objetivo de maior justiça social é através da operacionalização dos mecanismos de gestão necessários para a implementação dos instrumentos do desenvolvimento urbano, notadamente aqueles instituídos pelo Estatuto da Cidade. A outorga onerosa, por exemplo, exige um sistema de informações que seja capaz de monitorar os estoques construídos e prover informações aos planejadores sobre a melhor maneira de distribuir os potenciais construtivos. Sem um CTM devidamente estruturado, a utilização desse instrumento é praticamente inviabilizada.

A contribuição de melhoria também depende do CTM, uma vez que precisa estar embasada em uma planta genérica de valores para poder ser justificada perante os cidadãos. O estudo de impacto de vizinhança (EIV) também pode se beneficiar do CTM na definição da área de influência do empreendimento, bem como na avaliação dos impactos alimentando modelos de simulação urbana.

O Direito de Superfície  e a Transferência do Direito de Construir são outros instrumentos que dependem de um bom cadastro para funcionar adequadamente, fazendo a conexão entre os dados utilizados pela prefeitura e o registro de imóveis. É importante que os direitos de construção cedidos possam ser fiscalizados pela prefeitura e que também constem dos registros de propriedade, para minimizar a ocorrências de vendas fraudulentas. Estas poderiam acontecer caso as restrições impostas não fiquem registradas na aescritura do imóvel, levando o comprador a acreditar que está pagando por um imóvel com seu potencial construtivo pleno.

Referências bibliográficas

LOCH, Carlos. Cadastro técnico multifinalitário: instrumento de política fiscal e urbana. In: ERBA, Diego Alfonso; OLIVEIRA, Fabrício Leal; LIMA JUNIOR, Pedro (org.) Cadastro multifinalitário como instrumento de política fiscal e urbana. Rio de Janeiro: 2005. p. 71 – 99.

SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. 2 ed. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003.

Com o objetivo de divulgar amplamente o Estatuto da Cidade em diversos países, a Aliança de Cidades e o Ministério das Cidades, por meio da Secretaria Nacional de Programas Urbanos e com a participação de diversos colaboradores, elaboraram a publicação “O Estatuto da Cidade Comentado”. O livro aborda o conteúdo da Lei nº 10.257/01, com comentários feitos pela equipe da Secretaria Nacional de Programas Urbanos.

Também relata o processo de construção deste marco urbanístico, jurídico e social para a gestão da política urbana no Brasil, incorporando as diversas visões da sociedade. Para tanto, conta com textos de Ermínia Maricato, Evaniza Rodrigues, Benedito Roberto Barbosa, Mário Reali, Sérgio Alli, Edesio Fernandes e José Roberto Bassul.

O livro foi lançado no V Fórum Urbano Mundial e traduzido para os idiomas inglês e espanhol. A publicação pode ser acessada pelos sites do Ministério das Cidades e da Aliança de Cidades e em breve serão produzidos exemplares impressos.

Clique aqui para acessar a publicação

2/24/2009
O Lincoln Institute of Land Policy realiza diversas atividades educativas na América Latina, incluindo cursos de capacitação e formação profissional em temas de políticas e mercados do solo urbano.
Nesta ocasião anunciamos o Curso Financiamento do Desenvolvimento Urbano no Brasil e Recuperação de Mais-Valias Fundiárias: Subsídios para Implementação do Estatuto da Cidade que será promovido em colaboração com o Instituto Brasileiro de Administração Municipal (IBAM), em Belém, Brasil, de 14 a 17 de abril de 2009. O evento conta com apoio do Ministério das Cidades, por meio do Programa Nacional de Capacitação das Cidades.

O curso é dirigido especialmente para gestores e técnicos municipais, tendo como objetivo disseminar o debate sobre os temas do financiamento do desenvolvimento urbano, implementação do Estatuto da Cidade e recuperação de mais-valias fundiárias. Espera-se, ao final do curso, que os participantes tenham ampliado seus conhecimentos sobre o tema, bem como suas capacidades para conduzir a política urbana comprometida com a implementação do Estatuto da Cidade em seus municípios. O curso tem uma orientação multidisciplinar e abordará o seguinte conteúdo básico:

• Noções gerais sobre formação dos preços da terra e mercado do solo urbano.
• Valor da terra, valorização e recuperação pública.
• Fundamentos jurídicos sobre direito de propriedade, propriedade imobiliária e direito de construir.
• Estatuto da Cidade e novos instrumentos da política urbana, especialmente: outorga onerosa do direito de construir; transferência do direito de construir; operação urbana consorciada.
• Estatuto da Cidade, novos Planos Diretores e legislação urbanística tradicional.
• Informalidade, regularização e mais-valias fundiárias.

A data limite para postulação inscrição é 16 de março de 2009. Para obtenção de mais informações, visite as página do curso através do seguinte link:

http://www.lincolninst.edu/education/education-coursedetail.asp?id=604

Nesta página se encontrará o documento chamado Convocatória e Informação, o qual explica os objetivos e os temas a serem abordados, assim como as informações básicas em relação aos termos de postulação e participação.

Adicionalmente, para outras informações sobre o curso e instruções postular, se pode acessar www.ibam.org.br/cursolincoln ou seminario@ibam.org.br. (A ficha de postulação de inscrição deve ser preenchida integralmente e enviada para o e-mail: seminario@ibam.org.br)

Esperamos que este curso seja de seu interesse e que nos faça o favor de difundir esta informação entre seus colegas e instituições afins.

O que é macrozoneamento?

O macrozoneamento é o primeiro nível de definição das diretrizes espaciais do Plano Diretor, estabelecendo “um referencial espacial para o uso e a ocupação do solo na cidade, em concordância com as estratégias de política urbana” (BRASIL, 2002, p. 41). Ele é um referencial geral para o Município, conferindo uma coerência para sua lógica de desenvolvimento. Por esse motivo, é um instrumento utilizado para superar o caráter de “colcha de retalhos” presente em grande parte dos zoneamentos tradicionais, nos quais era difícil, senão impossível, deduzir a lógica por trás dos índices e demais diretrizes atribuídos a cada uma das zonas.

Funcionamento

O macrozoneamento, assim como outros instrumentos do plano diretor, deve atuar como orientador das ações do Poder Público relacionadas ao desenvolvimento urbano. Portanto, ele tem a possibilidade de extrapolar o caráter estritamente normativo dos zoneamentos tradicionais para atuar como balizador das decisões pontuais feitas ao longo do tempo. Em outras palavras, ele não apenas traz limitações aos indivíduos (tais como o número de pavimentos máximo permitido), mas também atua como uma base para diretrizes espaciais a serem obedecidas pelo Poder Público à medida que o plano vai sendo implementado.

Por isso, é importante que cada macrozona traga explicitamente e de maneira clara os critérios utilizados para sua definição e os objetivos desejados para ela. Os critérios de definição conferem robustez ao macrozoneamento, tornando mais difíceis modificações que venham a distorcer ou prejudicar o funcionamento das diretrizes e dos instrumentos do plano. Os objetivos, por sua vez, funcionam como base para a escolha dos demais instrumentos e como elementos de orientação para as decisões tomadas no processo de gestão (onde construir uma nova via? onde construir um novo parque?).

Além disso, uma definição clara dos critérios de delimitação e dos objetivos de cada macrozona conferem aos cidadãos uma base legal para contestar, na Justiça, ações e obras públicas que estejam em desacordo com os objetivos pretendidos, facilitando o controle social. Por exemplo, se uma área tem como diretriz o controle do crescimento e a manutenção da baixa densidade, qualquer tentativa de modificação para aumentar o índice de aproveitamento poderia ser contestada.

Mais importante ainda, entretanto, é o fato de que o macrozoneamento deve ser utilizado como base espacial para os demais instrumentos do plano. Dessa forma, uma vez definidos e explicitados os objetivos específicos de cada área através do macrozoneamento, todos os demais instrumentos e diretrizes devem estar em harmonia como esses objetivos. Isso inclui os instrumentos legais oferecidos pelo Estatuto da Cidade (outorga onerosa, transferência do diretito de construir, IPTU progressivo, etc.), que devem estar em harmonia com o macrozoneamento, mesmo que possuam seus próprios mapas e definições espaciais.

Além disso, o macrozoneamento deve incorporar e servir de base espacial para diretrizes de natureza mais estratégica, tais como definição de prioridades, horizontes de tempo, programas, ações, etc., e não apenas para as normas de uso e ocupação do solo.
Sob essa ótica, o macrozoneamento atua como um grande organizador das diretrizes e dos instrumentos do plano, trabalhando no sentido de garantir que todos eles estejam em harmonia entre si e atuando em conjunto para alcançar os objetivos definidos.

Requisitos para o macrozoneamento

O Macrozoneamento deve, conforme já dissemos acima, incluir toda a área do Município, já que o Estatuto da Cidade instituiu essa exigência. Por esse motivo, deve também contemplar a diferenciação entre área urbana e rural, ou seja, entre as porções do território que podem ser parceladas e utilizadas para fins urbanos, e aquelas onde isso não é possível.

Dessa forma, o macrozoneamento deve ser composto por:

• Definição do perímetro urbano, incluindo delimitação da área urbana, de expansão urbana (se houver, com essa denominação) e rural;
• Definição das Macrozonas, entendidas como grandes zonas que estabelecem um referencial para o uso e a ocupação do solo, e para a aplicação dos programas contidos nas estratégias. Para conferir a coerência pretendida para a lógica do desenvolvimento urbano, é importante que o macrozoneamento tenha um número limitado de macrozonas diferentes. Dessa forma, sua leitura e entendimento não ficam prejudicados (recomendamos um número não maior que 8, se possível). A divisão das macrozonas tem sido feita de maneiras diversas pelos Municípios, assim como a nomenclatura usada.
• Descrição das macrozonas, assim como dos princípios e critérios utilizados para defini-las e seus objetivos específicos. Essa descrição pode ser feita em uma tabela em que as zonas ocupam as linhas e suas características e objetivos ocupam as colunas.

É importante também que os nomes das macrozonas sejam escolhidos de forma a indicar o mais claramente possível suas características e/ou as intenções para ela, conforme já abordamos no post Legibilidade do plano diretor.

Alguns exemplos

O macrozoneamento proposto para São José dividiu o Município em 3 macrozonas e 7 grandes zonas:

 
Macrozoneamento proposto para São José – SC – detalhe da tabela de Zonas e Macrozonas (versões em resolução mais alta podem ser encontradas aqui).

Por esse mapa é possível perceber a lógica pretendida para o Município: quais áreas devem ser adensadas, e em que ordem de prioridade, e quais áreas devem permanecer pouco densas. Os instrumentos também se adequam ao macrozoneamento: a transferência do direito de construir, por exemplo, aplica-se à Zona de Ocupação Controlada, porque nessa zona pretende-se limitar a ocupação, então qualquer transferência de potencial construtivo para outra zona mais apta a recebê-lo, melhor.

O macrozoneamento de Porto Alegre, apesar de ser bem anterior ao Estatuto da Cidade, dá uma boa idéia sobre os modelos de cidade presentes no plano diretor, e sobre as intenções e diretrizes para cada parte da cidade.

Macrozoneamento de Porto Alegre – RS (1993)

O macrozoneamento de Piracicaba já foi analisado em outro post aqui no Urbanidades, e também é um bom exemplo de macrozonas pensadas de forma a tornar clara a lógica de desenvolvimento do Município.

 
Plano Diretor de Piracicaba – SP

Outros exemplos de macrozoneamentos podem ser vistos abaixo. Note que nem todos possibilitam o entendimento da lógica de desenvolvimento, nem necessariamente são fáceis de serem lidos e compreendidos.

Referência Bibliográfica

BRASIL. Estatuto da Cidade: guia para implementação pelos municípios e cidadãos. 2 ed. Brasília: Câmara dos Deputados, Coordenação de Publicações, 2002.

Pergunta-se:

1) Explique como o Sr. vê a aplicação dos instrumentos jurídicos e políticos previstos para o Plano Diretor, polêmicos para a realidade das cidades brasileiras:

• “Outorga Onerosa do Direito de Construir” – Que propõe compensar a coletividade captando parte da valorização imobiliária decorrente do aumento do potencial de construir na propriedade.
• “IPTU Progressivo no Tempo” – que propõe incentivar aproveitamento adequado de áreas sub-utilizadas da cidade, por meio de penalização aos proprietários que retêm terras para especulação
• “Estabelecimento de Zonas Especiais de Interesse Social” – que propõe reservar áreas bem localizadas da cidade para construção de moradias destinadas às classes menos favorecidas.

2) Sabedores de que o Plano Diretor é hoje mais do que uma lei de regulação de uso do solo e deve ser o instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e expansão urbana, sendo portanto uma parte integrante do processo de planejamento municipal, pergunta-se:

2.1) Como o seu plano de governo pretende ajustar-se às diretrizes e prioridades contidas no Plano Diretor do Município?

2.2) Como será feita a vinculação do Plano Plurianual, das Diretrizes Orçamentárias e do Orçamento Anual ao Plano Diretor Municipal, sabendo que isso é obrigatório segundo o artigo 40 do Estatuto da Cidade?

3) Pra poder governar uma cidade que vem acumulando problemas, muitos deles por falta de planejamento urbano, qual a prioridade que sua gestão dará para finalização/ aprovação/ implementação do Plano Diretor e a prioridade que dará na formação de equipe técnica para o planejamento da cidade?

4) Cumprir a Lei do Estatuto da Cidade é essencialmente respeitar as diretrizes previstas no seu art. 2º em todas as ações públicas e privadas. Em especial com relação à diretriz de gestão democrática na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano, pergunta-se:

4.1) Como sua gestão pretende realizar o necessário diálogo entre a Câmara de Vereadores e a nova instância de gestão democrática prevista no Estatuto da Cidade, o Conselho da Cidade?

Baixe o documento aqui (PDF): pergunte ao seu candidato (Elaboração do Texto: Alexandre Fernandes e Edson Cattoni)

Nesse instrumento, o Poder Público deve delimitar uma área e elaborar um plano de ocupação, no qual estejam previstos aspectos tais como a implementação de infra-estrutura, a nova distribuição de usos, as densidades permitidas, os padrões de acessibilidade, etc. Trata-se, portanto, de um plano urbanístico em escala quase local, através do qual podem ser trabalhados elementos de difícil tratamento nos planos mais genéricos (tais como altura das edificações, relações entre espaço público e privado, reordenamento da estrutura fundiária, etc.).

Por esse motivo, as operações urbanas possuem grande potencial de qualificação espacial para as cidades, na medida em que permitem tratamento quase arquitetônico dos espaços urbanos. Tal tratamento é dificilmente obtido apenas pelo Plano Diretor e pelo zoneamento, principalmente em cidades grandes. A necessidade de manter o plano inteligível obriga a adoção de parâmetros generalizantes para as diversas zonas, que não podem responder às situações especiais que, certamente, fazem parte do tecido. Através das Operações Urbanas, essas situações podem ser definidas e trabalhadas individualmente, com maior nível de detalhamento que no Plano Diretor.

Foto: Lukaaz. Fonte: Wikipedia

Nessa operação, a grande moeda de troca do Poder Público é a concessão de aumento do Coeficiente de Aproveitamento ou de modificação dos usos permitidos para o local. Dessa forma, essas regalias podem ser concedidas aos proprietários privados em troca de uma contrapartida, que pode ser financeira ou de outra natureza (criação de espaços públicos ou habitação de interesse social, por exemplo).

Outra possibilidade é realizar o Ajuste de Terras juntamente com a Operação Urbana, possibilitando uma melhor distribuição das parcelas fundiárias, do sistema viário e dos espaços públicos.

De acordo com o Estatuto da Cidade (art. 33), a lei específica que aprovar a operação urbana consorciada deve conter no mínimo:

• definição da área a ser atingida;
• programa básico de ocupação da área;
• programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
• finalidades da operação;
• contrapartida a ser prestada pelos beneficiados;
• forma de controle da operação.

É necessário que os benefícios obtidos pelas OUCs sejam distribuídos de forma justa.

As Operações Urbanas podem acontecer em qualquer localização dentro do Município. É necessário atenção, entretanto, para garantir que os benefícios advindos da aplicação desse instrumento sejam distribuídos de forma justa pelos diversos setores da sociedade. Nesse sentido, alguns fatores podem trazer dificuldades. Em primeiro lugar, a exigência constante no Estatuto de que os investimentos dos recursos obtidos em uma operação urbana sejam feitos dentro da área definida para a operação. Outro fator é que a iniciativa privada só tende a se interessar pela operação urbana em áreas já atrativas do ponto de vista do capital imobiliário e que, portanto, não deveriam ser priorizadas pelo Poder Público para reurbanização.

Por esses dois motivos, não são raros os casos em que os resultados das Operações Urbanas Consorciadas acabaram valorizando e qualificando ainda mais as áreas já privilegiadas do ponto de vista da qualidade urbana (BRASIL, 2002).