Nabil Bonduki

Fonte: Folha de S.Paulo (artigo de Nabil Bonduki na Folha de S.Paulo de 12/07/2010)

A lei aprovada em São Paulo para combater a especulação com imóveis ociosos e subutilizados é importante, mas está atrasada e é insuficiente.
Os proprietários têm um ano após serem notificados para apresentar projeto de ocupação dos imóveis; caso não o façam, serão penalizados com imposto progressivo: a cada ano, a alíquota do IPTU será dobrada, até atingir 15% do valor da propriedade.

O dispositivo foi previsto no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2002, cuja redação final foi por mim formulada enquanto relator na Câmara Municipal. Embora detalhado, não pode ser aplicado imediatamente, porque o Estatuto da Cidade exige lei específica, retardando o combate à especulação.
Para evitar essa demora, a lei nº 13.885/2004, da qual também fui relator, deu um prazo de seis meses (até 4 de agosto de 2005) para que o Poder Executivo regulamentasse o instrumento. Os prefeitos Serra e Kassab, cujo descaso com a questão urbana é notória, não encaminharam o assunto.

O Ministério Público abriu uma ação civil pública contra o Executivo, por descumprimento do prazo. Coube, então, aos vereadores Paulo Teixeira (na legislatura de 2005-2008) e José Police a apresentação de projetos de lei que seguiam, na essência, o texto do PDE. O caso mostra que, neste tema, o Legislativo está mais avançado que o Executivo paulistano. A lei aprovada, entretanto, fica muito aquém do que pretende o PDE, que incluiu nas penalidades da lei todos os imóveis ociosos (inclusive edifícios com mais de 80% de sua área vazia há mais de 5 anos na área central), inseridos na macrozona de estruturação urbana, onde a cidade deve se desenvolver.

A lei aprovada limita a aplicação do dispositivo aos imóveis situados nas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis 2 e 3) e na Operação Urbana Centro, ou seja, a apenas 2% da macrozona. É bom para ocupar as Zeis, mas insuficiente para um correto combate à especulação fundiária e para redução significativa nos preços dos terrenos, pois nada mudará no restante da cidade.

É preocupante, ainda, o argumento do Secovi (sindicato do setor imobiliário) de que o dispositivo não valeria para edifícios vazios, como rege o PDE, que visa promover o repovoamento do centro. O argumento dos empresários não é correto, pois o Estatuto da Cidade delega ao PDE estabelecer onde o solo urbano não utilizado não cumpre a função social da propriedade; ora, no centro de São Paulo, é evidente que um edifício vazio, entregue aos ratos, é solo urbano não utilizado.

Espera-se que o prefeito seja ágil, iniciando imediatamente a notificação dos proprietários para forçá-los a apresentar projetos de ocupação nesses imóveis ociosos até o final de 2011. Assim, em 2012, o imposto progressivo poderá começar a ser aplicado, gerando os impactos esperados nas Zeis.
A lei repercutirá em todo o país, pois raros municípios colocaram em prática dispositivos para combater a especulação imobiliária. Sua aprovação mostra ao Legislativo e Executivo paulistanos que é melhor implementar o Plano Diretor Estratégico do que perder tempo com sua revisão ilegal. A cidade vai ganhar muito mais.

NABIL BONDUKI é arquiteto e professor de planejamento urbano da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP). Ex-vereador de São Paulo pelo PT (2001-2004), foi relator do Plano Diretor Estratégico na Câmara Municipal

Quais são as alíquotas de cobrança do IPTU?

O Imposto Predial e Territorial Urbano será cobrado na base de:

Predial
I – 1% (um por cento) sobre o VALOR VENAL do imóvel edificadoTerritorial

II – 1% (um por cento) sobre o VALOR VENAL do imóvel não edificado e localizado em logradouros públicos que não possuem nenhum dos melhoramentos ou serviços abaixo indicados:
a) Pavimentação e meio fio;
b) Abastecimento de água;
c) Sistema de esgoto sanitário;
d) Rede de energia elétrica;

III- 1,5% (um e meio por cento) do VALOR VENAL dos imóveis não edificados e localizados em logradouros públicos que possuam 1 (um) melhoramento ou serviço dentre os enumerados no item II.

IV – 2,5% (dois e meio por cento) do VALOR VENAL dos imóveis não edificados e localizados em logradouros públicos que possuam 2 (dois) melhoramentos ou serviços, dentre os enumerados no item II.

V – 3,5% (três e meio por cento) do VALOR VENAL dos imóveis não edificados e localizados em logradouros públicos que possuam 3 (três) ou mais melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no item II.

Dessa forma, a alíquota do IPTU dos terrenos vazios é aumentada de acordo com a quantidade de melhorias que o terreno possui, em função da sua localização. Nada mais justo. Em áreas mais centrais, com maior quantidade de infra-estrutura, a alíquota cresce. Não aumenta progressivamente com o tempo nem chega aos 15% máximos preconizados pelo Estatuto da Cidade para o IPTU progressivo, mas já é alguma coisa contra a especulação imobiliária.

Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como

[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[…].

A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

Terreno à espera de valorização em Campo Grande MS. À esquerda é possível ver sua localização central  (em amarelo estão destacadas as duas principais avenidas da cidade). Fonte: google Earth

A forma básica da especulação

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.).

Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária. Elaboração: Renato Saboya.

Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos com boa infra-estrutura são mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de acessibilidade. Seu preço, por consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.

Outra forma de melhoria da localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, o que por si só torna sua acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.

Por que a especulação imobiliária é injusta?

Como vimos, o que se chama de “melhoria” de uma localização é o processo através do qual a qualidade da localização de um terreno em relação à disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a outras atividades e centros de interesse) é aumentada. Dessa forma, os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-los, sem que nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser, é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no caso das infra-estruturas,  e por outros proprietários privados.

Para entender esse ponto de vista, é interessante fazer uma comparação: imagine um empreendedor qualquer, que queira ter lucro através da realização de uma determinada atividade. Para conseguir isso, ele tem que investir uma certa quantia de capital e correr um risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Os ganhos, por sua vez, também serão proporcionais ao risco corrido. Ele presta um serviço que, de uma maneira ou de outra, é útil à coletividade e, em troca desse serviço prestado, recebe sua compensação financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.

Por outro lado, o especulador imobiliário que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso não está contribuindo em nada para a sociedade. Não gera empregos, não presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros prejuízos para a coletividade, conforme será visto mais adiante. Ainda assim, por causa da valorização imobiliária conseguida através de investimentos feitos por outros setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.

A dispersão urbana e a especulação

Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.

Especulação imobiliária decorrente da “periferização”. Elaboração: Renato Saboya.

Com isso, o “ranking” de localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma nova “pior” localização. As outras localizações, por consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais “distantes” da pior localização e mais próximas das áreas mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano. Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela adição de novas piores localizações, seu preço sobe automaticamente.

Na maioria das vezes, esse mecanismo está associado também à forma mais básica da especulação imobiliária, uma vez que deve ser feita provisão de infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem localizados, valorizando-os ainda mais.

Os problemas urbanos gerados pela especulação imobiliária

Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais. A infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e subutilizada em outras, tornando-se, em ambos os casos, mais cara em relação ao número de pessoas atendidas.

As dificuldades de deslocamento da população de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades, também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa, que aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A urbanização de “piores” localizações empurra a ocupação para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que os novos moradores têm que percorrer acabam aumentando.

Outra possível consequência da retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de deslocamento gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se desloca. Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de não estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.

Possíveis soluções

Diante da constatação desse problemas advindos da especulação imobiliária, alguns instrumentos urbanísticos vêm sendo utilizados para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados pelo Estatuto da Cidade.

O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infra-estrutura.

A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder público em infra-estrutura decorrentes do aumento de densidade acarretado por aquelas edificações cuja área ultrapasse a área do terreno (coeficiente 1).

A contribuição de melhoria permite que o poder público cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do investimento.

Entretanto, a aplicação de tais instrumentos nem sempre são implementadas, mesmo com a nova leva de planos diretores participativos, principalmente por causa de hábitos e crenças há muito tempo arraigados na cultura do brasileiro. Como explicar a alguém que sempre viu seus pais e avós segurando a venda de terras para esperar os melhores preços que agora ele não poderá mais fazer isso, sob pena de pagar mais impostos? Tarefa difícil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja possível modificar essa mentalidade e criar cidades mais justas para todos.

Referências bibliográficas

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

Veja também:

• Especulação imobiliária virtual
• Outorga Onerosa do Direito de Construir
• Condomínios fechados

Fonte: Anshe Chung.

Não é algo fácil de entender, mas basicamente o que ela faz é comprar terra em estado “bruto” (diretamente da Linden Labs, criadora do Second Life) e trabalhar a localização, colocando infra-estrutura e projetando e construindo edificações. Então, ela revende os novos espaços e gera lucro (alguma coincidência com o mundo aqui fora?).

Fonte: Anshe Chung.

Para isso, Ailin tem uma empresa (na vida real) com mais de 60 funcionários – entre designer, arquitetos e programadores – encarregados de produzir o espaço urbano virtual.

Entretanto, o patrimônio de Anshe Chung ainda está restrito ao universo virtual, ou seja, ela não converteu suas riquezas em dólares reais.

“Há algumas coisas que eu preciso esclarecer para evitar confusões. O que foi publicado ontem e hoje estava um pouco incorreto. O valor divulgado é o meu valor bruto, de Anshe Chung, residente de um mundo virtual. Todas essas propriedades estão dentro de ‘Second life’. Não é dinheiro que minha criadora (Ailin) tenha colocado em sua conta bancária”. (Fonte: G1 )

Pelo visto não é apenas no universo real que especular com terra gera lucros gigantescos. Será que não dá pra colocar um IPTU progressivo nas glebas dela?