A taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA) são dois dos parâmetros mais utilizados por zoneamentos e planos diretores no Brasil. Entretanto, podem gerar alguma confusão quanto à forma como funcionam, tanto separadamente quanto em conjunto.

Coeficiente ou coeficiente máximo?

Antes de entrarmos na explicação dos dois índices, é interessante examinarmos um pouco a diferença entre os termos “índice”, “coeficiente” e “taxa”, usados para se referenciar a eles, e também o de “parâmetro”, que também estou usando aqui.

“Coeficiente” é um valor que multiplica outro valor, e “taxa” é a “proporção de algo geralmente expressa em porcentagem”. Em ambos os casos, referem-se a operações de multiplicação e divisão, dependendo de quais fatores são previamente conhecidos. “Índice” tem uma definição mais complexa e abrangente, podendo se referir tanto a coeficientes simples quanto a resultados de manipulações mais complexas entre números. Neste caso, foi usado em sua primeira acepção.

Quando digo aqui que essas medidas são “parâmetros”, é porque normalmente eles são encontrados nas tabelas que acompanham os zoneamentos, e é por isso que geram tanto interesse e costumam ser úteis para quem trabalha com urbanismo, planejamento urbano e construção. Nessas tabelas, para cada zona há uma ou mais colunas referentes ao coeficiente de aproveitamento e à taxa de ocupação máximas para aquela zona (às vezes há mínimas também, mas por enquanto vamos nos ater às máximas, que são suficientes para explicar o termo “parâmetros”). Portanto, quando adotados no contexto de uma lei municipal como o plano diretor, esses índices costumam estabelecer valores máximos permitidos para cada lote contido na respectiva zona. Funcionam, assim, como parâmetros que servem de referência para o Poder Público decidir se o projeto atende ou não ao que está estabelecido no Plano Diretor no que diz respeito às características descritas por esses índices, taxas ou coeficientes.

A Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento máximos são normalmente usados como parâmetros urbanísticos nos zoneamentos.

Na grande maioria dos casos, quando falamos simplesmente “Coeficiente de Aproveitamento”, estamos na verdade nos referindo ao Coeficiente de Aproveitamento Máximo previsto no zoneamento. Este é o uso mais comum do termo. Entretanto, a rigor o coeficiente de aproveitamento indica apenas o número em si, independentemente de qualquer parâmetro legal (como veremos mais adiante, a relação entre a área total construída e a área do terreno). Ele pode ser maior, menor ou igual ao valor máximo estipulado no zoneamento (ou pode nem se referir a um local real).

Para manter o rigor e a consistência, neste post usaremos sempre o “máximo” (ou mínimo, ou básico) quando nos referirmos ao coeficiente de aproveitamento e à taxa de ocupação enquanto parâmetros. Quando usarmos apenas “coeficiente de aproveitamento” e “taxa de ocupação”, estamos nos referindo aos números “puros”.

Taxa de Ocupação (TO)

A Taxa de Ocupação (TO) é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a proporção do terreno sobre o qual há edificação.

Ambos os índices, Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, são razões entre duas medidas. Entretanto, por convenção a Taxa de Ocupação é sempre expressa em porcentagem. Já o CA, como veremos adiante, é expresso como um número puro.

A TO apenas muda com o número de pavimentos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavimento térreo.

Como a TO leva em consideração apenas a projeção da edificação, ela não está diretamente ligada ao número de pavimentos. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.

Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma ideia do que representam taxas de ocupação diferentes.

Como é possível notar, aumentos relativamente pequenos nos números correspondem a mudanças bastante acentuadas no proporção visual entre a área da projeção e a área do terreno. Portanto, é necessário cautela no momento de prescrever índices máximos para zoneamentos, pois os números podem ser enganosos. Vale a pena elaborar simulações volumétricas que levem em consideração a interação com o Coeficiente de Aproveitamento, o tamanho médio dos lotes na área e a largura média das vias, entre outros fatores, de modo a estudar a ambiência final obtida com a TO máxima (pior cenário) e definir se ela é desejável.

Coeficiente de Aproveitamento (CA)

O Coeficiente (ou Índice) de Aproveitamento é a relação entre a área total construída em um terreno e a área desse mesmo terreno.

Do ponto de vista de sua aplicação enquanto parâmetro em um zoneamento, é mais comum entendermos o CA máximo como um número que, multiplicado pela área do lote (daí a denominação de coeficiente), indica a quantidade máxima de metros quadrados a serem permitidos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.

Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, ambos com o mesmo CA=2,0. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos, enquanto a segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com TO de 25%.

Dessa forma, o arquiteto pode testar as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinações de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, bem como suas interações com outros aspectos da forma urbana do local, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante) e os resultados volumétricos gerais previstos em cada caso.

Como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?

Cada cidade, através de suas leis municipais, define os detalhes sobre a aplicação desses instrumentos.

As explicações acima buscam apresentar os fundamentos básicos sobre o funcionamento e o modo de cálculo desses índices e parâmetros. Entretanto, não há uma regra geral nem uma lei federal que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar. Sendo assim, cada município define caso a caso os detalhes sobre sua aplicação.

Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem determinará os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo (ou mínimo, ou básico) e da taxa de ocupação máxima. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o  plano diretor,  a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:

• Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
• Os limites mínimos e básicos da Taxa de Ocupação, para viabilizar a aplicação dos instrumentos Outorga Onerosa do Direito de Construir e Transferência do Direito de Construir;
• O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.

Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costumam ser contabilizados no cálculo do Coeficiente de Aproveitamento para fins de determinação do atendimento ou não ao parâmetro do CA máximo:

• sacadas, até um determinado limite máximo de área ou de balanço;
• garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
• beirais ao redor da edificação, até um determinado limite;
• áreas abertas, tais como piscinas;
• subsolos;
• áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo.

Por outro lado, normalmente são contabilizados tanto na Taxa de Ocupação quanto no Coeficiente de Aproveitamento:

• Varandas;
• Garagens cobertas (em residências unifamiliares);
• Edículas

Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.

Leia também:

• Operações urbanas consorciadas – uma introdução;
• Transferência do direito de construir;
• Outorga onerosa do direito de construir;
• Zoneamento e planos diretores;
• Ajuste de terras;

• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 1
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 2
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 3
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 4

As críticas aos zoneamentos

O zoneamento é um instrumento que, apesar de importante, também possui suas limitações. Além disso, por sua predominância no planejamento urbano brasileiro, chegando até mesmo a ser confundido (erroneamente) com o próprio conceito de plano diretor, o zoneamento acaba muitas vezes sendo praticamente o único instrumento sendo efetivamente aplicado sobre o território. Isso traz implícita a noção de que o resultado final alcançado através das ações individuais – desde que estas estejam dentro dos limites estabelecidos pelo zoneamento – seria suficiente para garantir os objetivos de desenvolvimento urbano do Município.

Esses dois fatores motivam muitas críticas.

A primeira delas refere-se à rigidez do instrumento, visto que a permissão para uma ação (a mais típica seria a construção de uma nova edificação) acontece na base do “ou tudo ou nada”, ou seja, a Prefeitura consulta a tabela e, com base nela, permite a construção da edificação, tal como está no projeto, ou nega totalmente. Não existe meio-termo. Dessa forma, em muitos casos acontecia uma de duas situações: ou a comunidade ficava à mercê do empreendimento, recebendo todas as consequências da sua aceitação, sem poder estabelecer nenhuma condição, ou o empreendedor tinha seu projeto totalmente negado, sem possibilidade de adaptação ou ajuste, às vezes até mesmo acarretando numa subutilização do território (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003).

Outra crítica ao zoneamento tradicional é o fato de ele ser, em muitos casos, excludente, na medida em que estabelece zonas nas quais a ocupação tende a ser composta apenas por grupos homogêneos, principalmente das classes mais altas (JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003; SOUZA, 2003), por conta das exigências estritas em termos de tamanho do lote, vagas de garagem e outros dispositivos. Entretanto, o inverso também acontece, quando são criadas grandes zonas destinadas às camadas mais pobres (normalmente seguindo a ocupação já consolidada) e criando verdadeiros guetos.

Para evitar essas desvantagens do zoneamento, algumas variações foram criadas. Entre elas está a própria regulação paramétrica, citada no último post sobre o zoneamento, a criação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), o Estudo de Impacto de Vizinhança e, em outros países, dispositivos para conferir flexibilidade, tais como as Planned Unit Developments, Variance, Floating Zones, etc (KELLY; BECKER, 2000; JUERGENSMEYER; ROBERT, 2003).

Entretanto, essas variações não dão conta de amenizar um problema grave dos zoneamentos, que é o fato de eles serem eminentemente reativos, e não proativos. Seu funcionamento acaba quase que totalmente limitando-o a regular as ações dos agentes individuais, enquanto que as ações do Poder Público acabam sendo negligenciadas. É bem verdade que muitos zoneamentos incluem previsão de vias a serem implementadas (com maior ou menor sucesso nesse objetivo), mas, via de regra, a maior parte das ações do Poder Público sobre o espaço da cidade não são orientadas por esse instrumento. Um exemplo são as alocações de equipamentos urbanos e comunitários que, quando muito, incluem apenas áreas genéricas para eles. Não há uma previsão de quais equipamentos devem ser alocados em quais locais, o que poderia ser feito já de forma integrada às previsões de densidades, às áreas de expansão urbana, à localização de equipamentos já existentes e a outras diretrizes consideradas estratégicas.

Netto e Saboya (2013) destacam ainda que as próprias zonas e seus formatos tendem a dificultar uma aderência ao modo como os usos do solo se distribuem pelas cidades: enquanto as zonas costumam ser grandes e convexas, os usos seguem distribuições muito mais refinadas, com “braços” que se espalham ao longo das vias principais e diferentes tipos de usos em diferentes tipos de vias. Mesmo ao longo de uma mesma rua, há variações nas predominâncias de usos, respondendo a atratores específicos (equipamentos urbanos e comunitários, praças, edificações comerciais de grande porte, etc.) e a características locais da malha (porções com quadras curtas em vias de passagem tendem a concentrar maior quantidade de usos comerciais na escala do pedestre). Essa discrepância, ou dificuldade de harmonização, entre zonas e o gradiente de acessibilidade promovido pela malha e outras estruturas urbanas é uma limitação importante do zoneamento:

As frequentes tentativas de Planos Diretores (PDs) de ora reprimir, ora intensificar localizações (digamos, através de índices e outros estímulos ao solo criado) frequentemente falham exatamente por chocarem-se com as tendências de relação entre acessibilidade e usos do solo na estruturação das cidades.(NETTO; SABOYA, 2013, p. 235)

Uma maneira de suavizar esse problema é a vinculação das normas de uso e ocupação do solo ao sistema viário (mencionado na parte 3 desta série), que usa a própria malha e os diferentes papeis que as vias desempenham no conjunto do sistema urbano como unidade espacial para a permissão ou proibição de usos.

Apesar das críticas…

Apesar de todas essas críticas, é importante não perder de vista que o zoneamento é, sim, um dos instrumentos essenciais para o planejamento urbano de forma geral, e para os planos diretores em particular. A esse respeito, Souza (2003, p. 260) diz o seguinte:

Seria irresponsabilidade sugerir que o controle de usos (e densidades: ou seja, apontando que áreas dentro do perímetro urbano são adensáveis e que áreas devem ter seu adensamento inibido, pelo fato de sua infra-estrutura já estar saturada ou em vias de saturação) deva ser visto, generalizadamente, como alguma coisa ruim ou inteiramente supérflua.

Com efeito, muito do controle de crescimento e ocupação de áreas inadequadas tem sido efeito da aplicação do zoneamento. Da mesma forma, ele tem contribuído, em certo grau, para evitar a instalação de usos impactantes em locais impróprios. Portanto, ele tem um papel importante a desempenhar, a despeito de suas muitas falhas. A questão é ajustá-lo de forma a evitar que ele seja utilizado como um instrumento para segregar classes sociais e/ou usos que deveriam estar integrados.

Algumas características desejáveis dos zoneamentos

Como meio de aproveitar todo o seu potencial e, na medida do possível, tentar evitar algumas das críticas levantadas acima, é interessante que o zoneamento tenha as seguintes características:

Simplicidade: quanto mais simples ele for sem incorrer em problemas graves na capacidade de responder às principais diferenças do território, melhor. Quanto maior o número de zonas, tabelas, áreas e outros elementos, mais difícil é manter a noção de conjunto (próximo item) e mais fácil se perder nas diretrizes e/ou promover modificações ou distorções do seu conteúdo sem que elas sejam facilmente detectadas pela população (por exemplo, através de emendas mal intencionadas na Câmara de Vereadores).

Noção de conjunto: em oposição ao caráter de “colcha de retalhos”, é interessante que o zoneamento expresse uma ideia geral para o território, uma lógica orientadora global para todo o conjunto urbano. Dessa forma, ele pode desempenhar melhor seu papel de ser uma base espacial para diretrizes de diferentes naturezas, incluindo aí não apenas os parâmetros urbanísticos tradicionais mas também os outros instrumentos da política urbana (outorga onerosa, transferência do direito de construir, etc.). Isso pode ser feito tanto no zoneamento quanto no macrozoneamento, em escalas diferentes.

Respeito às preexistências: Não faz sentido pensar que o zoneamento será capaz de criar uma nova realidade, independente do que já existe hoje no local, do seu ambiente físico, dos processos sociais e ambientais que ali existem, da estrutura de poder, dos processos econômicos e de posse das propriedades, etc. Por isso, como dito na parte 2 desta série, é importante haver um diálogo entre o que existe e o que desejamos que passe a existir. “Diálogo” é a palavra-chave aí, ou seja, fazer com que os dois lados se alimentem mutuamente, sem haver submissão total de um deles ao outro. Apenas assim será possível atender, também, ao ponto seguinte.

Diálogo com a dinâmica da cidade: conforme já discutido no post anterior, é importante que o zoneamento dialogue com os processos que acontecem na cidade e orientam sua transformação ao longo do tempo. Assim, por exemplo, é importante que as limitações impostas às decisões individuais, por exemplo, façam sentido do ponto de vista dos interesses em jogo, das vantagens e desvantagens de cada localização em relação aos diferentes uso do solo, da atratividade das áreas e da demanda por densificação. Quando isso não acontece, sua eficácia fica comprometida, por motivos óbvios. Outra manifestação desse critério é o caráter não arbitrário da delimitação das zonas. Assim, por exemplo, é difícil justificar dois conjuntos muito diferentes de diretrizes para os dois lados de um mesmo trecho de via (a não ser, é claro, que haja preocupações ambientais e/ou paisagísticas que sejam diferentes para cada um deles), porque, salvo exceções, ambos fazem parte de uma mesma ambiência, com condições semelhantes de acessibilidade, disponibilidade de infraestrutura, etc.

Caráter proativo: uma crítica recorrente aos zoneamentos, como vimos acima, é sua tendência a apenas impor restrições às ações individuais, o que, por sua vez, implica que ele funciona permitindo ou não ações que partem da população, em vez de indicar e servir também como base para as ações do Poder Público. Entretanto, isso não é necessariamente uma limitação intransponível; ao contrário, é relativamente fácil utilizar o zoneamento como referência para prioridades de investimentos, para indicar quais equipamentos e outras estruturas são mais necessárias em cada parte da cidade, e assim por diante.

Diálogo com outros instrumentos urbanísticos: conforme esboçado acima, o zoneamento pode e deve servir de base espacial para os demais instrumentos da política urbana (código de obras, IPTU progressivo, etc.). Por exemplo, uma zona de ocupação controlada, caracterizada por condições desfavoráveis à urbanização e ao adensamento, poderia ser usada como base territorial para o instrumento da Transferência do Direito de Construir. Dessa maneira, esse instrumento: a) usaria essa zona como a referência para os locais do município que poderiam transferir índice construtivo para outros locais; e b) teria uma base coerente e amarrada aos demais parâmetros definidos pelo zoneamento (menores índices de aproveitamento, requisitos mais duros para implementação de loteamentos, exigências de maiores tamanhos do lote, etc.). Isso evitaria definições arbitrárias para as áreas sujeitas a esses instrumentos.

Isonomia no tratamento dos agentes: o zoneamento deve, sempre, tratar de maneira igual as situações que são semelhantes, criando diferenciações apenas quando há motivos urbanísticos, ambientais ou legais para isso. Em outras palavras, as diferenciações devem ser motivadas por questões coletivas, e não por interesses individuais (a favor ou contra). Na prática, vemos muitas situações em que esse princípio é violado, normalmente envolvendo zonas pontuais criadas para favorecer proprietários  específicos com índices mais generosos e/ou definições mais amplas de usos permitidos.

Promoção da diversidade e da justiça social: a tradição de adotar o zoneamento como um instrumento para dividir grupos sociais e criar áreas homogêneas, tornando mais difícil a presença de grupos considerados indesejados em algumas áreas também não é algo necessariamente intrínseco ao instrumento, ou inescapável à sua natureza: é possível pensar zoneamentos que sejam inclusivos, que não imponham requisitos mínimos que excluam desnecessariamente determinados grupos sociais, que permitam misturas de usos e de tipos arquitetônicos, e assim por diante. As próprias Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) podem fazer parte do arsenal de tipos de zonas a serem empregadas, bem como dispositivos como a cota social, que determina uma porcentagem mínima de todos os empreendimentos a ser destinada a habitações de interesse social.

Referências

KELLY, Eric; BECKER, Barbara. Community planning: an introduction to the comprehensive plan. Washington: Island Press, 2000.

JUERGENSMEYER, J. C.; ROBERT, T. Land use planning and development regulation law. St. Paul: Thomson West, 2003.

NETTO, V. M.; SABOYA, R. T. DE. A urgência do Planejamento. In: GONZALES, S.; FRANCISCONI, J.; PAVIANI, A. (Eds.) . Planejamento & Urbanismo na atualidade brasileira: objeto, teoria e prática. São Paulo: Livre Expressão, 2013.

SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003.

• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 1
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 2
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 3
• Zoneamento e planos diretores v.2.0 – parte 4

Os controles principais exercidos pelo zoneamento: uso do solo e intensidade da ocupação edilícia

Controle dos conflitos de uso do solo

Apesar de a mistura de usos ser amplamente reconhecida como interessante para a cidade, e até mesmo essencial, isso não significa que qualquer mistura de usos seja necessariamente desejada em qualquer local. A cidade possui áreas de intensa atividade comercial, áreas predominantemente industriais e também locais em que o uso residencial é predominante, normalmente fora das principais vias de conexão entre bairros. Por isso, o zoneamento é utilizado (entre outros instrumentos, tais como o Estudo de Impacto de Vizinhança) para controlar a localização dos diferentes usos e evitar que problemas aconteçam devido à incompatibilidade de atividades situadas muito próximas umas às outras.

Para isso, o plano diretor pode usar vários mecanismos:

• Limitações por zonas, de longe a mais comum;
• Regulação paramétrica;
• Limitações pelo sistema viário;

Na limitação por zonas, os usos e atividades são divididos em categorias (residencial, comercial, industrial, agrícola, etc., e suas subcategorias) e cada zona possui diretrizes quanto à possibilidade ou não de abrigar cada uma delas. Assim, por exemplo, o zoneamento pode determinar que uma porção da cidade é passível de abrigar usos residenciais e comerciais de pequeno porte (padarias, mercearias, etc.), mas não pode abrigar usos comerciais de grande porte nem usos industriais. A Imagem abaixo mostra um exemplo de tabela de usos do solo e sua adequação ou não a cada uma das zonas.

Exemplo de limitações dos usos de acordo com as zonas. Na horizontal, as classes de usos e as atividades; nas colunas, as diferentes zonas. Fonte: Adaptado do Plano Diretor de Florianópolis – IPUF (2014).

Na regulação paramétrica, a permissão ou proibição para que uma atividade se instale em um determinado local é definida com base em parâmetros de incomodidade (por ex. nível máximo de ruído em decibéis). Sua aplicação no Brasil, entretanto, parece ser problemática, não apenas por questões de recursos e infraestrutura para a fiscalização pelo Poder Público, mas também pela falta de transparência que pode trazer (afinal de contas, nem todo mundo dispõe de um decibelímetro para saber se o bar ao lado da sua casa está de acordo com a legislação).

Por fim, os usos também podem ser controlados por meio da hierarquia viária. Nesse tipo de sistema, os usos e atividades são classificados em categorias de incomodidade, ou seja, são divididos segundo sua capacidade de gerar incômodo (ruídos, cheiros, trânsito, etc.) . A seguir, é aplicada a seguinte lógica:

• Vias mais importantes (arteriais, primárias) são mais tolerantes à incomodidade;
• Vias mais locais são mais intolerantes à incomodidade.

Essa maneira de controlar a possibilidade de locação de usos e atividades no sistema urbano possui a vantagem de ter um nível de resolução maior do que as zonas, isto é, conseguir ter um controle mais fino sobre as localizações permitidas ou não para cada tipo e porte de uso. As zonas, se não forem cuidadosamente desenhadas, podem, com muita facilidade, abranger várias quadras de maneira arbitrária, de modo que vias com papéis muito diferentes na malha acabem sujeitas às mesmas diretrizes.

Além disso, uma vez que esse sistema assume a regulação dos usos e desobriga as zonas de exercer esse papel, ele permite que estas sejam maiores, concentrando-se em regular a ocupação do solo e, talvez, áreas de interesse especial (comercial, social, ambiental, etc.) que não se encaixam bem na hierarquia do sistema viário.

Exemplo de restrições à incomodidade aplicados ao sistema viário. A primeira tabela mostra a classificação em níveis de incomodidade, exemplificando alguns usos e atividades em cada nível; a segunda mostra a vinculação desses níveis de incomodidade aos tipos de vias. Fonte: Adaptado do Projeto de lei do plano diretor de São José, 2004, elaborado pela UFSC.

Controle da intensidade de ocupação edilícia

Com relação ao porte da edificação, este é controlado através de índices que estabelecem, nos casos mais comuns, os seguintes limites:

• Número máximo de pavimentos e/ou a altura total da edificação;
• Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote (CA), que representa a área máxima possível de ser construída dividida pela área do lote;
• Taxa de ocupação máxima permitida para o lote, correspondente à proporção da área do lote ocupada pela projeção da edificação;
• Afastamentos frontal, laterais e de fundos;
• Taxa de permeabilidade mínima, que estabelece a proporção do terreno que deve ser permeável à água;
• O tamanho mínimo do lote, usado no caso de novos loteamentos ou no desmembramento de lotes já existentes.

As figuras abaixo exemplificam duas tabelas de parâmetros para o zoneamento de Santo André (plano diretor de 2004). A primeira mostra alguns índices básicos para todas as zonas e a segunda mostra alguns parâmetros adicionais para edificações residenciais.

Tabelas do plano diretor de Santo André de 2004 (Lei 8696/04). Fonte: aqui.

Ainda no caso de Santo André, mais recentemente eles optaram por uma maneira não convencional de delimitar o número de pavimentos, criando um zoneamento exclusivo (até onde pude perceber) para isso, como pode ser visto abaixo.

Mapa de zonas de gabaritos máximos do plano diretor de Santo André – 2011. Fonte: Adaptado do mapa contido aqui.