A obra é fruto de intensos debates realizados pelos coordenadores, professores convidados e bolsistas do grupo de pesquisa financiado pelo CNPq através do edital Universal/2009 e intitulado “A Justiça e a Pólis: análise interdisciplinar do conceito de justiça a partir de um estudo do estatuto da cidade”.

O Estatuto da Cidade é analisado a partir do que se entende por justiça e a partir do seu conceito de cidade justa. Isso significa entender as condições para a minimização da exclusão social e a ampliação das estratégias de inclusão, promovendo um desenvolvimento sustentável e contínuo da cidade. Para atingir a proposta de investigação, a pesquisa contou com a participação de uma equipe interdisciplinar formada por filósofos, sociólogos, gestores públicos, cientistas do Direito, da Arquitetura e Urbanismo a fim de contemplar diversos enfoques acerca dos desafios para a cidade justa. Destaca-se a participação dos alunos de Arquitetura e Urbanismo da Faculdade Meridional (IMED) no edital que escolheu a melhor arte para a capa do livro. A capa selecionada, de autoria do aluno José Carlos Arruda Pereira, ilustra o centro urbano cinza e mal iluminado, contrastando com a contracapa clara, intencionando a transição para uma cidade mais justa.

O livro está organizado em três partes: O direito à cidade justa, Instrumentos de efetivação da cidade justa, e Participação e gestão da cidade justa. A primeira parte: O direito à cidade justa, aborda definições, conceito e histórico do direito à cidade justa e sustentável no Brasil, a influência desta proposição contida na legislação do Estatuto da Cidade em cartas internacionais de direitos humanos e planejamento urbano, os deveres e direitos dos cidadãos e como estas responsabilidades são distribuídas na cidade e pactuadas, a contribuição do planejamento e da dinâmica urbana na configuração de uma cidade justa e/ou no aumento da segregação

urbana. A segunda parte: Instrumentos de efetivação da cidade justa explora os desafios de aplicabilidade dos instrumentos de indução ao desenvolvimento urbano e de regularização fundiária contidos no Estatuto da Cidade, apresenta uma metodologia de elaboração de planos locais de habitação de interesse social realizada em algumas cidades do Rio Grande do Sul, um panorama dos desafios da prática do planejamento urbano, etapas de regularização fundiária efetuada em Porto Alegre/RS e resgata a implicação da lei federal de parcelamento do solo e suas modificações no ordenamento territorial. A terceira parte: Participação e gestão da cidade justa apresenta a interpretação do Estatuto da Cidade nas políticas públicas, o grau de efetividade da participação dos diversos segmentos da sociedade na construção de uma cidade democrática e a diversidade cultural no espaço urbano.

Andréa Quadrado Mussi
Daniela Gomes
Vanderlei de Oliveira Farias

Organizadores da Obra
Coordenadores do Projeto de Pesquisa

O livro foi distribuído para as principais universidades e centros de pesquisa e pode ser solicitado, mediante análise de disponibilidade, pelo mail: arquitetura@imed.edu.br

Prefácio

Passados dez anos da aprovação do Estatuto da Cidade (EC), lei federal 10.257/2001, muita coisa aconteceu no campo do desenvolvimento, planejamento e gestão urbanos. Inúmeros municípios fizeram seus planos diretores, com maior ou menor fidelidade aos princípios e diretrizes do EC, maior ou menor quantidade de conflitos, e com maior ou menor interesse e envolvimento por parte da população em geral. Os resultados, obviamente, foram os mais diversos possíveis. Este livro propõe-se a discutir, analisar e avaliar criticamente os avanços trazidos pelo Estatuto da Cidade, bem como os aspectos que se mostraram inadequados, ineficientes ou insuficientes. Vem em boa hora.

Após dez anos fica claro, por exemplo, que a promessa de participação popular promovida pela lei não se concretizou como o esperado. Ainda perduram muitas distorções nos processos participativos: manipulações, pressões de todos os tipos, intimidações, atropelos e imperícias. Juntamente com iniciativas que podem ser consideradas bem sucedidas, há muitos outros exemplos em que a participação foi utilizada mais como um instrumento para legitimar interesses específicos do que como uma forma de efetivamente democratizar a tomada de decisões, no sentido de incorporar os valores de uma maior parcela da população na definição de caminhos e de prioridades. Em outros casos, ficou claro que a participação, por si só, não garante qualidade nas decisões. A postura de “lavar as mãos”, adotada por vários técnicos em nome de uma suposta primazia da participação popular, revelou-se tão prejudicial quanto seu oposto, o tecnicismo exagerado. Diante de um novo contexto, e frente a desafios muito diferentes que aqueles aos quais estavam acostumados (e ainda por cima vítimas de uma certa “demonização” do papel da técnica no planejamento, nas críticas muitas vezes exageradas sobre seu desempenho no passado), muitos técnicos em planejamento urbano optaram por limitar sua atuação ao papel de organizadores do processo, ao invés de atores legítimos e atuantes nas decisões envolvendo questões coletivas, e que possuíam uma contribuição real a fazer derivada de seu domínio sobre um campo específico do conhecimento. A importância da participação popular, enfatizada pelo EC, demandou uma redefinição do papel do técnico, redefinição esta que ainda não foi concretizada e parece estar longe de chegar a um amadurecimento satisfatório.

Outro grande obstáculo é o quadro institucional dentro do qual as ações de planejamento acontecem. Na grande maioria dos casos esse quadro é resultado de uma herança que nos legou prefeituras com corpo técnico insuficiente frente às demandas existentes, com pouca oportunidade para continuar aperfeiçoando seu conhecimento e com bases de dados incompletas, imprecisas e desestruturadas, inviabilizando análises minimamente complexas. Cada nova empreitada requer quase um começo do zero, reunindo dados, editando e gerando mapas básicos, e lidando com erros e incoerências das mais diversas naturezas. Tal situação é mais um fator a induzir o distanciamento das questões técnicas das decisões, empurrando-as cada vez mais na direção de interesses exclusivamente políticos.

Ainda no que diz respeito aos aspectos institucionais, enfrentamos dificuldades também no sistema jurídico, que em grande parte ainda tem dificuldades para aceitar ou entender os aspectos mais progressistas do EC. O próprio Ministério Público, por exemplo, ainda demonstra resistência em fazer valer os princípios e diretrizes da lei federal, dificultando iniciativas de controle social derivadas da insatisfação com relação a práticas consideradas inadequadas ou injustas pela população. O mesmo acontece com as instâncias finais de decisão, que ainda não estão em sintonia com os novos princípios (como por exemplo o de função social da propriedade).

Outra grande dificuldade enfrentada na implementação do EC é um dispositivo que parece ainda “não ter pegado”: a exigência de vinculação dos orçamentos municipais às diretrizes e prioridades contidas no plano diretor municipal, constante no artigo 40. Sem essa ligação entre plano e implementação é provável que, na melhor das hipóteses, apenas os aspectos normativos do plano (especialmente o zoneamento de uso e ocupação do solo) tenham alguma influência sobre o desenvolvimento urbano. Entretanto, tal influência é claramente insuficiente uma vez que atua apenas sobre as iniciativas individuais e falha em orientar as ações do Poder Público, que são determinantes para as condições do sistema urbano sob as quais os demais agentes operam. A implementação desigual de infraestrutura pelo território, por exemplo, especialmente mas não apenas a viária, beneficia ou penaliza de forma também desigual as diferentes partes da cidade e setores da população. Por isso, é essencial que a discussão sobre a melhor forma de fazer essa distribuição seja feita de maneira democrática e participativa, e também com bom apoio do conhecimento técnico com relação às consequências (positivas ou negativas) de cada uma das alternativas consideradas. Entretanto, de nada adianta realizar complexas e desgastantes sessões de discussão e busca de consenso se, depois de aprovado o plano, não houver o comprometimento dos responsáveis pela efetiva implementação das diretrizes nele contidas, e isso só é possível com a destinação dos recursos necessários. Esse vínculo é essencial, e deve ser objeto de pressões políticas e sociais nessa era “pós aprovação dos PDs”.

Outro aspecto crucial que ficou à margem dos avanços trazidos pelo Estatuto da Cidade diz respeito ao parcelamento do solo, atualmente em discussão na forma do PL 3057/2000. Os dispositivos constantes na atual lei de parcelamento são claramente insuficientes para lidar com a complexidade dos processos contemporâneos de desenvolvimento urbano, vide o caso dos condomínios fechados. Além disso, os critérios de desenho espacial, diretamente ligados às formas de parcelar o solo e conceber o sistema viário, não são contemplados pela lei 6766/99, salvo raras exceções pontuais que, entretanto, são dispositivos que não costumam ser obedecidos. A importância de aspectos de desenho não deve ser menosprezada, uma vez que possui influência direta em aspectos de mobilidade, acessibilidade, integração e segregação socioespacial e impactos sobre o meio ambiente. A forma e tamanho dos lotes condicionam as tipologias edilícias que ali podem ser construídas, assim como a forma, tamanho e posicionamento das áreas verdes e institucionais têm impacto direto sobre a utilização e acessibilidade dessas áreas pela população. Nesse sentido, o Estatuto da Cidade também mostrou-se deficiente,visto que seus instrumentos de indução do crescimento e desenvolvimento urbanos mantêm-se ao nível das generalizações quantitativas, e não avançam em critérios de desenho mais adequados do que os existentes atualmente.

Por outro lado, é inegável que o “espírito” do planejamento urbano sofreu modificações importantes após a promulgação do Estatuto. Reconhecer suas limitações não pode nem deve levar-nos a desprezar o que foi alcançado, especialmente em termos de mobilização em torno de ideais de democratização e busca por cidades mais justas e inclusivas. Muitos cursos de capacitação (de técnicos e da população em geral) foram realizados, assim como muitas audiências públicas, encontros de mobilização, livros, artigos, congressos, etc. O desenvolvimento urbano atraiu atenções como há muito tempo não acontecia, e o simples compartilhamento de informações e de conhecimentos gerados já pode ser considerado um resultado positivo.

É necessário, além disso, reconhecer que a mera promulgação da lei pode ser um instrumento valioso de pressão e de negociação em muitos contextos, apesar daqueles que (corretamente) advertem que a lei por si só não trará maior justiça social nem os avanços necessários para um tipo de desenvolvimento urbano mais adequado, menos predatório e mais inclusivo. Apesar de ser notória no Brasil a noção de que “há leis que pegam e que não pegam”, a capacidade de pressão de uma lei como o Estatuto da Cidade não deve ser desprezada, ainda que muitos de seus dispositivos mantenham-se em um nível de generalidade que permita grandes margens para interpretação, o que em muitos casos tem um efeito prejudicial. Prova disso são os vários planos com problemas relativos à participação popular em seu processo de elaboração que foram contestados, com êxito, na justiça. Isso demonstra que, ainda que de forma lenta, há a perspectiva de uma mudança na foma de lidar com esses problemas, e de que o Estatuto tem um papel importante nesse sentido.

O certo é que mudanças culturais e institucionais levam tempo para acontecer, especialmente em questões com essa abrangência, importância e nível de complexidade. Se considerarmos esses dez anos como os primeiros passos na direção de maior democratização das decisões relativas ao desenvolvimento urbano, e não como um período em que todos os problemas deveriam estar resolvidos, vemos que há motivo para comemoração. Obras como esta coletânea, longe de celebrar os avanços acriticamente, contribuem para fomentar o debate, levantando questões, expondo contradições, apontando erros e possíveis caminhos, de forma a consolidar cada vez mais o aprimoramento dos processos decisórios, técnicos e políticos.

O leitor mais atento terá percebido, a esta altura, que vários termos utilizados neste prefácio mantêm um tom vago: “em muitos casos”, “parece estar longe”, “de maneira geral”. Tais imprecisões precisam ser diminuídas, se quisermos avançar em nossa cultura de desenvolvimento urbano e promover cidades mais justas, agradáveis e com menos impactos ao meio ambiente. É necessário tornar mais nítidas as nuances dos problemas, aprofundar suas consequências, identificar suas raízes, descobrir pontos em comum. Nesse sentido, o presente livro tem um importante papel a cumprir, e o faz com grande desenvoltura tendo em vista a qualidade dos artigos e, particularmente, a diversidade de pontos de vista sob os quais esses assuntos são analisados. Essa diversidade de olhares promove uma visão mais integrada sobre os problemas e aumenta as chances de que encontremos soluções que incorporem uma maior gama e variedade de valores. Afinal, este é o espírito da democratização que almejamos.

Prof. Dr. Renato T. de Saboya
Curso de Arquitetura e Urbanismo
Universidade Federal de Santa Catarina

STF julgará obrigatoriedade de plano diretor para política de ordenamento urbano

O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a existência de repercussão geral em processo sobre a obrigatoriedade de plano diretor como instrumento de política de ordenamento urbano. O instituto da repercussão geral é dado a temas relevantes do ponto de vista social, econômico, político ou jurídico.

O processo em questão é um Recurso Extraordinário (RE 607940) em que o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) contesta decisão judicial que julgou constitucional a Lei Complementar Distrital 710/05, sobre projetos urbanísticos para condomínios fechados. A decisão questionada foi tomada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT).

Segundo o MPDFT, a norma distrital estabelece regras isoladas para o estabelecimento de condomínios fechados, permitindo que sejam criados de forma descontextualizada de estudos urbanísticos globais.

A consequência disso, alega o MPDFT no recurso, é a violação de dispositivos constitucionais que tratam de política urbana e determinam a aprovação de plano diretor como instrumento básico de política de desenvolvimento e expansão urbana para cidades com mais de 20 mil habitantes (parágrafos 1º e 2º do artigo 182 da Constituição).

“Nessa contextura, tenho que a questão constitucional debatida na causa em exame – obrigatoriedade do plano diretor como instrumento da política de ordenamento urbano – ultrapassa os interesses das partes”, argumentou o relator do processo, ministro Ayres Britto, ao reconhecer a existência de repercussão geral na matéria.

Ele complementou que “a tese a ser fixada pelo Supremo Tribunal Federal orientará a política de desenvolvimento urbano a ser executada por todos os municípios brasileiros”.

A decisão que reconheceu a repercussão geral foi tomada por maioria de votos. A partir do momento em que o Supremo decidir o mérito da questão, o entendimento poderá ser aplicado em todos os recursos extraordinários propostos nos tribunais do país.

RR/AL//GAB

Na organização atual do chamado pacto federativo, couberam às Prefeituras estas últimas funções. Para tanto, desde o início dos anos 1980, vem sendo descentralizada para os municípios parcelas significativas dos recursos fiscais manipulados pelo Estado brasileiro. Na ausência de vigorosas instituições políticas capazes de constituírem a cidadania, essa descentralização vem alimentando 4 lógicas políticas particularistas que coexistem na organização e no funcionamento da administração urbana, bloqueando, como consequência, a adoção dos necessários instrumentos de planejamento e gestão pública de correntes da afirmação da lógica do universalismo de procedimentos. Estas lógicas esquartejam a máquina pública em vários centros de decisão que funcionam segundo os interesses que comandam cada uma delas. São elas: a) o clientelismo urbano que trouxe para as modernas cidades brasileiras o padrão rural de privatização do poder local, tão bem transcrito por Vitor Nunes Leal na expressão coronelismo, enxada e voto, mas que nas condições urbanas transformou-se em assistencialismo, carência e voto. Trata-se da lógica que está na base da representação política no Poder Legislativo Municipal, mas que precisa controlar parte da máquina administrativa para fazer a mediação do acesso pela população ao poder público. O clientelismo urbano é alimentado por práticas perversas de proteção de uma série de ilegalidades urbanas que atendem a interesses dos circuitos da economia subterrânea das nossas cidades (comércio ambulante, vans, etc.) e a necessidades de acessibilidade da população às condições urbanas de vida, dando nascimento às nossas favelas e às entidades filantrópicas que, travestidas de ONgs, usam recursos públicos para prestar privada e seletivamente serviços coletivos que deveriam ser providos pela Prefeitura. Atualmente, esta lógica vem se reconfigurando pela presença nas câmaras de vereadores de representantes dos interesses da criminalidade, como é caso do fenômeno das milícias no Rio de Janeiro. b) o patrimonialismo urbano fundado na coalisão dos históricos interesses presentes nos circuitos da acumulação urbana, representados pelas empreiteiras de obras públicas, concessionárias dos serviços públicos, entre elas o poderoso setor de transportes coletivos, e os do mercado imobiliário. Esta lógica de gestão das cidades constitui-se historicamente na etapa de transição da economia agroexportadora para a economia industrial, pela reconfiguração do capital mercantil em capital urbano, mas que mantém os traços fundamentais desta forma de acumulação, ou seja, a manipulação dos preços e a corrupção, obtidas pelo controle privatista de parte da máquina pública. Nos anos 1950-1970, este circuito se afirma e seus atores passam a constituir importante parcela do poder urbano em razão da explosão demográfica e econômica das nossas cidades impulsionadas pela expansão do Estado Desenvolvimentista, favorecendo a realização de vultosas obras viárias, pontes, túneis, etc., custosas, mas de finalidades duvidosas. Por outro lado, a criação do Sistema Financeiro da Habitação comandado pelo BNH consolidou o setor imobiliário, fez expandir as empresas de construção civil e sua presença no comando da administração das cidades. c) o empreendendorismo urbano é uma lógica emergente impulsionada pelo surgimento de um complexo circuito internacional de acumulação organizado em torno da transformação das cidades em “máquinas de entretenimento”, para usar a expressão cunhada pelo sociólogo americano Terry Clark. Integra este circuito uma miríade de interesses, protagonizados pelas empresas de consultoria em projetos, pesquisas, arquitetura, de produção e consumo dos serviços turísticos, empresas bancárias e financeiras especializadas no crédito imobiliário, empresas de promoção de eventos, entre outras. Tais interesses têm como correspondência local as novas elites locais portadoras das ideologias liberais que buscam na aliança com aqueles interesses recursos e fundamentos de legitimidade do projeto de competição urbana. As novas elites buscam a representação política através do uso das técnicas do marketing urbano, traduzido em obras exemplares da “nova cidade”, o que é facilitado pela fragilidade dos partidos políticos. A política urbana passa a centralizar-se na atração de médios e mega-ventos e na realização de investimentos de renovação de áreas urbanas degradadas, prioridades que permitem legitimar tais elites e construir as alianças com os interesses do complexo internacional de entretenimento. Na maioria dos casos, esta orientação se materializa na constituição de bolsões de gerência técnica, diretamente vinculados aos chefes do executivo e compostos por pessoas recrutadas fora do setor público. Portanto, a lógica do empresariamento urbano, que se pretende mais eficiente, implica no abandono e mesmo desvalorização da organização burocrática. Os salários dos funcionários clássicos são aviltados, suas carreiras perdem prestígios, não são capacitados, os cadastros são abandonados e mesmo a base técnica dos órgãos públicos é fragilizada. d) o corporativismo urbano traduzido na presença dos segmentos organizados da sociedade civil nas arenas de participação abertas pela Constituição de 1988, cuja promessa era a constituição de um padrão republicano de gestão da cidade que, se implantado, criaria a condições para o surgimento de uma gestão urbana fundada no universalismo de procedimento. Os municípios onde a correlação de forças levou ao comando das Prefeituras coalisões de forças comprometidas com o projeto de constituição de uma verdadeira esfera pública local, vêm sofrendo reveses decorrentes, de um lado, em razão do baixo índice de associativismo vigente na sociedade – apenas 27% da população adulta integra as formas de organização cívica como sindicato, associações profissionais, partidos, entidades de bairro, etc. – e , de outro lado, pela diminuição do ímpeto dos movimentos sociais nas cidades. Estes dois fatos vêm bloqueando a constituição de uma aliança entre o escasso mundo civicamente organizado e o vasto segmento da população urbana que se mobiliza politicamente apenas de maneira pontual e temporária. O resultado é que as experiências participativas resultam no atendimento dos interesses destes segmentos organizados, não forçando a adoção de um universalismo de procedimentos, pressuposto da constituição de uma burocracia planejadora.

Dica de Luciana Andrade.

Com o objetivo de divulgar amplamente o Estatuto da Cidade em diversos países, a Aliança de Cidades e o Ministério das Cidades, por meio da Secretaria Nacional de Programas Urbanos e com a participação de diversos colaboradores, elaboraram a publicação “O Estatuto da Cidade Comentado”. O livro aborda o conteúdo da Lei nº 10.257/01, com comentários feitos pela equipe da Secretaria Nacional de Programas Urbanos.

Também relata o processo de construção deste marco urbanístico, jurídico e social para a gestão da política urbana no Brasil, incorporando as diversas visões da sociedade. Para tanto, conta com textos de Ermínia Maricato, Evaniza Rodrigues, Benedito Roberto Barbosa, Mário Reali, Sérgio Alli, Edesio Fernandes e José Roberto Bassul.

O livro foi lançado no V Fórum Urbano Mundial e traduzido para os idiomas inglês e espanhol. A publicação pode ser acessada pelos sites do Ministério das Cidades e da Aliança de Cidades e em breve serão produzidos exemplares impressos.

Clique aqui para acessar a publicação

Mas no caso do planejamento essa relação é muito mais intensa, já que as decisões envolvendo o “interesse público” sempre acabam passando pelas mãos daqueles eleitos democraticamente pelo povo que são, ao menos em teoria, aqueles com maior capacidade de decidir em nosso nome. A prática mostra que isso raramente é verdade. A virada participativa dos últimos anos no Brasil (e décadas em outros países mais avançados) é uma prova cabal de que os nossos representantes não têm sido muito competentes nessa representação, e de que é preciso criar canais mais capilarizados de participação nos processos decisórios, sob pena de ficarmos para sempre aprisionados em redes de favorecimento, paternalismo, disputa partidária e, especialmente corrupção, muita corrupção.

O caso do arquivamento das denúncias contra o Presidente do Senado, José Sarney, mostra que o interesse público é a menor das preocupações, mesmo em um partido tradicionalmente ligado às causas populares, como é o caso do PT. É importante nessa hora manter a consciência de que os todos os senadores que votaram – contra ou a favor – estavam mais preocupados com os jogos do poder do que necessariamente com a ética no trato da coisa pública. Não tenho a menor ilusão de que os senadores da oposição que votaram contra o arquivamento o fizeram por seu apego à ética e justiça. Duvido seriamente que, se o acusado fosse alguém da sua coligação de forças e peça-chave no seu jogo de interesses, eles continuariam votando contra o arquivamento.

Ainda assim, eu esperava mais do PT.

Uma das formas de evitar esses problemas, a meu ver, é aumentar a consciência sobre quem está nos representando, de forma a tentar ir “depurando”, a cada eleição, os nossos representante. Não há um candidato ideal? Vote no menos pior. Quem sabe ele não abre uma pequena brecha para que outros menos piores apareçam, e assim sucessivamente, até termos candidatos em quem realmente confiamos e que fazem por merecer essa confiança? Mudar tudo de uma hora para outra é impossível, mas eu acredito piamente na possibilidade de irmos melhorando um pouquinho de cada vez.

Esse aumento de consciência deve passar, necessariamente, por maior circulação das informações. Portanto, esta é uma tentativa de fazer a minha parte:

Senadores que votaram A FAVOR do arquivamento:

Wellington Salgado (PMDB-MG) – Não (contra as denúncias que envolvem Sarney)

Almeida Lima (PMDB-SE) – Não

Gilvam Borges (PMDB-AP) – Não

João Pedro (PT-AM) – Não

Inácio Arruda (PC do B-CE) – Não

Gim Argelllo (PTB-DF) – Não

Romeu Tuma (PTB-SP) – Não (vota como corregedor do Senado, que tem assento no Conselho de Ética)

Delcídio Amaral (PT-MS) – Não

Ideli Salvatti (PT-SC) – Não

Senadores que votaram CONTRA o arquivamento:

Demóstenes Torres (DEM-GO) – Sim

Eliseu Resende (DEM-MG) – Sim

Marisa Serrano (PSDB-MS) – Sim

Sérgio Guerra (PSDB-PE) – Sim

Rosalba Ciarlini (DEM-RN) – Sim

Jefferson Praia (PDT-AM) – Sim

Conforme também já vimos em outro post, o zoneamento divide a cidade (normalmente apenas a área urbana) em zonas teoricamente homogêneas dentro das quais as mesmas diretrizes espaciais são aplicadas. Essas diretrizes limitam-se, normalmente, a estipular índices máximos relativos à taxa de ocupação, índice de aproveitamento máximo do lote, número máximo de pavimentos e afastamentos frontais e laterais, assim como os usos permitidos em cada uma das zonas. Muitas vezes esse mapa de zoneamento é o único mapa a integrar a lei do plano.

Zoneamento do plano diretor de São Paulo – 1952. Fonte: aqui.

Outra característica dos plano diretores tradicionais é o seu caráter tecnocrático, visto que esses planos costumavam ser elaborados exclusivamente por técnicos que se mantinham distantes da população e ditavam os rumos que a cidade deveria seguir, assim como os meios necessários para chegar lá. Assim, os técnicos acreditavam não apenas dominar o instrumental necessário para intervir sobre o sistema urbano e corrigir seus rumos, como também acreditavam saber quais seriam esses rumos.

Villaça (1999) acrescenta ainda que os planos tradicionais costumavam abranger não apenas os aspectos físico-territoriais, mas também aspectos econômicos, sociais, etc. Segundo o autor, isso era mais uma estratégia das classes dominantes para desmoralizar o plano diretor, que por tentar abranger tudo acabava não funcionando para nada. Esse ponto, entretanto, é polêmico. Muitos autores defendem a necessidade de que o plano não se limite aos aspectos físico-territoriais, para que as possibilidades de intervenção na realidade não fiquem prejudicadas (ver, por exemplo, SOUZA, 2003).

Entretanto, parece haver consenso no fato de que os planos não eram seguido pelos gestores públicos. Villaça (1999) atribui isso à incapacidade das classes dominantes, após um certo período, de impor suas “soluções” para as cidades. Assim, os planos serviam como respostas de fachada, explícitas, enquanto que os investimentos e as obras públicas seguiam outra direção, implícita, esta sim alinhada com os seus interesses. Mas além disso os planos possuíam outras características que aumentavam as probabilidades de serem engavetados e nunca mais utilizados.

Uma delas era o não reconhecimento dos conflitos inerentes à convivência em sociedade, especialmente em uma sociedade tão desigual como a nossa. Os objetivos eram definidos como se fossem valores universais e incontestáveis, e como se não precisassem ser exaustivamente discutidos para que as diferentes visões pudessem se manifestar e chegar a um mínimo de consenso.

Sintetizando:

Em síntese, portanto, os planos diretores tradicionais:

1. classificavam o solo urbano segundo usos e padrões de ocupação;
2. eram elaborados de forma tecnocrática;
3. impunham normas predominantemente aos agentes privados;
4. regulavam o uso do solo e formas de crescimento urbano através do zoneamento;
5. eram de alta complexidade por conta da visão tecnocrática;
6. tratavam a cidade como objeto puramente técnico, onde a prioridade era apenas estabelecer padrões de qualidade para seu funcionamento;
7. não reconheciam as dimensões dos conflitos espaciais, sociais e econômicos;
8. não reconheciam a desigualdade das condições de renda e seus reflexos na formação do tecido urbano e do mercado imobiliário;
9. idealizavam um projeto ideal de cidade a ser concretizado num horizonte de tempo incerto;
10. possuíam normas urbanísticas e de uso de solo excessivamente rígidas;
11. por ignorarem a cidade “Ilegal”, acabavam acentuando a separação entre esta e a cidade “legal”;
12. davam pouca consideração aos aspectos financeiros de implementação do plano.

Veja também:

• O que é plano diretor?
• Planos Diretores contestados
• Instrumentos urbanísticos
• Estatuto da Cidade – breve histórico
• Banco de Experiências em PDP do Ministério das Cidades

Referências bibliográficas

SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. 2 ed. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003.

VILLAÇA, Flávio. Uma contribuição para a história do planejamento urbano no Brasil. In: DEÁK, Csaba; SCHIFFER, Sueli Ramos (org.) O processo de urbanização no Brasil. São Paulo: EdUSP, 1999. p. 169 – 243.

• Planejamento strictu sensu;
• O zoneamento;
• O planejamento de cidades novas;
• O “Urbanimo sanitarista”.

Especificamente a consideração do zoneamento como uma vertente separada do planejamento strictu sensu não fica totalmente justificada ao longo do texto, apesar do autor reiterar várias vezes que, via de regra, o zoneamento percorreu caminhos distintos deste ao longo da história. Considerações mais aprofundadas sobre esse ponto serão feitas ao final.

Cruzando o texto acima mencionado com textos do livro “A formação do pensamento urbanístico no Brasil: 1895-1965”, de Maria Cristina da Silva Leme, é possível esboçar uma divisão geral (e aproximada) das etapas pelas quais o planejamento urbano passou no Brasil:

• 1ª fase – planos de embelezamento (1875 – 1930)
• 2ª fase – planos de conjunto (1930 – 1965)
• 3ª fase – planos de desenvolvimento integrado (1965 – 1971)
• 4ª fase – planos sem mapas (1971 – 1992)

1ª fase – planos de embelezamento

“Foi sob a égide dos planos de embelezamento que surgiu o planejamento urbano (latu sensu) brasileiro. (VILLAÇA, 1999, p. 193). Eram planos que provinham da tradição européia, principalmente, e consistiam basicamente no alargamento de vias, erradicação de ocupações de baixa renda nas áreas mais centrais, implementação de infra-estrutura, especialmente de saneamento, e ajardinamento de parques e praças (VILLAÇA, 1999; LEME, 1999). Leme (1999) também cita a criação de uma legislação urbanística nesses planos, bem como a reforma e reurbanização das áreas portuárias. Além disso, geralmente se limitavam a intervenções pontuais em áreas específicas, na maioria das vezes o Centro da cidade.

Grande parte desses planos previam abertura de novas avenidas, conectando partes importantes da cidade, geralmente tendo como consquência imediata a destruição de áreas consideradas insalubres, compostas pelos chamados “cortiços”.

O principal representante desse período foi o Engenheiro Saturnino de Brito, que realizou planos de saneamento para várias cidades brasileiras. Em algumas delas, os planos também incluíam diretrizes para a expansão urbana, como foi o caso em Vitória (1896), Santos e Recife (1909-1915).

Um dos planos mais representativos é o de Pereira Passos para o Rio de Janeiro. Tendo trabalhado na administração pública do Município anteriormente, Pereira Passos havia participado da elaboração do Plano de Melhoramentos de 1875. Ao tornar-se prefeito, adotou uma nova versão desse plano de melhoramentos, publicada em 1903, e que previa uma série de obras para o embelezamento da cidade.

Entre as principais, destacam-se a criação da Av. Central (atual Av. Rio Branco) (1), da Av.Beira Mar (2), conectando a Av. Rio Branco até o fim da Praia de Botafogo, e da Av. Mem de Sá (3), ligando a Lapa à Tijuca e a São Cristóvão (LEME, 1999, p. 24).

Villaça (1999) argumenta que, neste período, os planos eram discutidos abertamente antes de serem implementados, e, ao contrário do que aconteceria no futuro, os planos eram efetivamente implementados. Segundo ele, isso era possível porque o caráter hegemônico da classe dominante era tão acentuado que lhe era possível impor o conjunto de soluções que lhe parecesse mais adequado, sem se preocupar em encontrar subterfúgios para ocultar suas verdadeiras intenções.

2ª fase – planos de conjunto

Aos poucos, os planos passaram a incluir toda a cidade, e a se preocupar com a integração das diretrizes para todo o território do Município, e não apenas para algumas áreas específicas. Buscam a articulação entre o Centro e os bairros, e destes entre si, através de sistemas de vias e de transportes (LEME, 1999, p. 25). As vias não são pensadas apenas em termos de embelezamento, mas também em termos de transporte (VILLAÇA, 1999).

Segundo Leme (1999), é a partir desta data que começam a serem feitos os zoneamentos, bem como a legislação urbanística de controle do uso e ocupação do solo. Villaça (1999), entretanto, argumenta que desde 1866 já existiam dispositivos que consistiam em rudimentos de zoneamento, uma vez que proibiam a instalação de cortiços e vilas operárias em determinadas áreas da cidade.

Um dos principais representantes desse novo tipo de plano é o Plano de Avenidas de Prestes Maia para São Paulo, elaborado em 1930. Apesar do nome, segundo Villaça (1999) o plano tratava sobre vários aspectos do sistema urbano, tais como as estradas de ferro e o metrô, a legislação urbanística, o embelezamento urbano e a habitação. Entretanto, o destaque foi mesmo o plano de avenidas, que possuíam um caráter monumental.

Segundo Leme (1999), o conjunto de novas vias radiais e perimetrais transformou a cidade concentrada e baseada na locomoção por transporte coletivo (ônibus e bondes) em uma cidade mais dispersa e dependente do tráfego de automóveis.

O plano de Agache pode ser considerado o pioneiro dos “superplanos”

Outro representante é o Plano de Alfred Agache, para o Rio de Janeiro (também elaborado em 1930). Esse plano marca uma transição dos planos de embelezamentos, para os “superplanos”, que viriam a ser desenvolvidos nas décadas de 60 e 70 (VILLAÇA, 1999). Ele traz também a idéia de cientificismo à elaboração de planos urbanos, como se os problemas da cidade só pudessem ser realizados com o auxílio da ciência e da técnica. Com efeito, uma das características desse plano é o extenso diagnóstico realizado.

Fonte: Leme (1999, p. 363)

Entre os temas tratados no plano de Agache estão a remodelação imobiliária, o abastecimento de água, a coleta de esgoto, o combate a inundações e a limpeza pública (VILLAÇA, 1999).

Ao final, conforme Villaça (1999, p. 207), há um “detalhado conjunto de leis urbanísticas […] versando sobre loteamentos, desapropriações, gabaritos, edificações e estética urbana.” Curiosamente, entretanto, esse mesmo autor afirma, mais adiante, que o zoneamento não foi desenvolvido. Fica a questão: como foram trabalhadas essas diretrizes da lei urbanística sobre gabaritos e edificações, se não na forma de um zoneamento? Aumentando a confusão sobre o assunto, Leme (1999) diz explicitamente que o Plano de Agache baseou-se em grande medida exatamente no zoneamento, contradizendo o argumento de Villaça (1999).

É evidenciada a sua intenção de ordenamento da cidade, usando para isso especialmente o zoneamento (zoning), e também a legislação urbanística. […] O principal instrumento de intervenção adotado é o zoneamento, muito utilizado à época. (LEME, 1999, p. 362).

Para resolver essa duvida, apenas recorrendo diretamente ao próprio plano, o que até o momento não foi possível.

Ainda segundo Leme (1999), o plano é dividido em três partes: a primeira traz um estudo sobre os componentes antropogeográficos do Rio de Janeiro e os grande problemas sanitários; a segunda pode ser considerada a essência do plano, e define o modelo de cidade ideal e as proposições para alcançá-la; a terceira dedica-se ao saneamento.

3ª fase – planos de desenvolvimento integrado (1965 – 1971)

A terceira fase é marcada pela incorporação de outros aspectos aos planos, além daqueles estritamente físico-territoriais, tais como os aspectos econômicos e sociais. Segundo Villaça (1999), as principais características dos planos desse período são:

Nesta fase os planos vão cada vez mais se distanciando da viabilidade da sua implementação.

1) Distanciamento entre as propostas contidas nos planos, por um lado, e as possibilidades de que essas propostas sejam efetivamente implementadas, por outro;

2) Conflito entre propostas cada vez mais abrangentes, e estruturas administrativas cada vez mais setorializadas e especializadas;

3) Dificuldades e indefinições quanto à aprovação dos planos, uma vez que até então estes eram da alçada do Executivo e, a partir da incorporação de leis e recomendações das mais diversas naturezas, passaram a ser também da alçada do Legislativo.

Quanto mais complexos e abrangentes tornavam-se os planos, mais crescia a variedade de problemas sociais nos quais se envolviam e com isso mais se afastavam dos interesses reais da classe dominante e portanto das suas possibilidades de aplicação. (VILLAÇA, 1999, p. 214).

O principal exemplo desse tipo de plano é o Plano Doxiadis para o Rio de Janeiro, em 1965. O volume, elaborado por um escritório grego e publicado em inglês, possuía “quase quinhentas páginas de estudos técnicos, das quais nove – páginas 363 a 372 – são de implementation e uma única, a 375, é de recommendations.” (VILLAÇA, 1999, p. 213).

Fonte: Leme (1999, p. 359)

Leme (1999, p. 373), entretanto, argumenta que, apesar de realizar um amplo diagnóstico econômico e social, além de urbanístico, o Plano Doxiadis é eminentemente físico-territorial nas suas proposições. Partindo de um modelo ideal baseado em comunidades de diferentes tamanhos e hierarquias interdependentes, propõe uma série de diretrizes necessárias para alcançá-lo. Entre elas, está a previsão de acomodação para o crescimento da população em 35 anos, até o ano 2000, baseada em estimativas numéricas a serem revisadas de 5 em 5 anos.

4ª fase – planos sem mapas (1971 – 1992)

Por fim, provavelmente como resposta aos maus resultados provenientes da não aplicação dos superplanos, que acabavam sendo relegados às prateleiras, passaram a ser elaborados planos que abriam mão dos diagnósticos técnicos extensos e, até mesmo, dos mapas espacializando as propostas.

“Nos anos de 1970, os planos passam da complexidade, do rebuscamento técnico e da sofisticação intelectual para o plano singelo, simples – na verdade, simplório – feito pelos próprios técnicos municipais, quase sem mapas, sem diagnósticos técnicos ou com diagnósticos reduzidos se confrontados com os de dez anos antes.” (VILLAÇA, 1999, p. 221).

Esses planos apenas enumeravam um certo conjunto de objetivos e diretrizes genéricas e, assim, acabavam ocultando os conflitos inerentes à diversidade de interesses relativos ao espaço urbano.

E o zoneamento?

Retomando a questão da separação entre o zoneamento e o planejamento strictu sensu, permanecem as dúvidas quanto à adequação de tal procedimento. Embora esteja claro que muitas vezes o zoneamento foi elaborado de forma independente do planejamento mais abrangente da cidade, também parece claro que a grande maioria dos planos mais importantes do Brasil (inclusive os citados por Villaça) utilizaram, sim, o zoneamento como parte integrante de suas diretrizes e proposições. Conforme citado acima, o Plano Agache é baseado no zoneamento, ao menos segundo a interpretação de Leme (1999). O plano Doxiadis também apresenta um zoneamento, conforme pôde ser visto na Figura apresentada.

Por outro lado, o argumento de Villaça de que os planos deixaram de ser seguidos porque os interesses que os inspiraram não podiam mais ser explicitados com tanta facilidade quanto no início do século XX parece perfeito. Entretanto, não nos parece que tal argumento valha apenas para o planejamento strictu sensu, mas também para o zoneamento, independentemente de considerarmos este como parte integrante ou não daquele.

Caso seja considerado uma parte integrante, valem os argumentos já apresentados por Villaça para os planos urbano. Caso seja considerado uma vertente separada, podemos argumentar que os interesses que os têm motivado são, da mesma forma, ocultados pelas classes dominantes sob justificativas que, nem sempre, correspondem à realidade.

Esses interesses incluem muito mais a proteção do valor de propriedades fundiárias e a possibilidade de extração de lucros através da produção imobiliária do que objetivos nobres de função social ou redistribuição de renda. A grande diferença é que esses reais interesse podem ser mais facilmente escondidos no zoneamento do que em outros tipos de diretrizes com o mesmo nível de especifidade. Para a população em geral, é mais difícil entender os diversos índices e parâmetros urbanísticos associados ao zoneamento, do que, por exemplo, um plano de avenidas ou um plano para a criação de um sistema de áreas verdes, ou de destruição e reconstrução de áreas da cidade.

Dessa forma, o zoneamento, na minha opinião, não é uma vertente separada da elaboração de planos urbanos; é, isso sim, um instrumento de política urbana que tem sido considerado mais adequado para camuflar os interesses das classes dominantes e conduzir o desenvolvimento urbano na direção desses interesses.

Isso não quer dizer, entretanto, que o zoneamento não tenha utilidade ou que devamos abrir mão dele. Pelo contrário: acredito que pode ser um instrumento útil, contanto que esteja integrado aos outros instrumentos à disposição do planejador e dos cidadãos. A questão, apesar disso, permanece: como fazer, então, para que os planos sejam realmente cumpridos?

Referências bibliográficas

LEME, Maria Cristina da Silva. A formação do pensamento urbanístico no Brasil: 1895-1965. In: LEME, Maria Cristina da Silva; FERNANDES, Ana; GOMES, Marco Aurelio Filgueiras (org.) Urbanismo no Brasil 1895-1965. São Paulo: Studio Nobel/FAU USP/FUPAM, 1999.

VILLAÇA, Flávio. Uma contribuição para a história do planejamento urbano no Brasil. In: DEÁK, Csaba; SCHIFFER, Sueli Ramos (org.) O processo de urbanização no Brasil. São Paulo: EdUSP, 1999. p. 169 – 243.

Pergunta-se:

1) Explique como o Sr. vê a aplicação dos instrumentos jurídicos e políticos previstos para o Plano Diretor, polêmicos para a realidade das cidades brasileiras:

• “Outorga Onerosa do Direito de Construir” – Que propõe compensar a coletividade captando parte da valorização imobiliária decorrente do aumento do potencial de construir na propriedade.
• “IPTU Progressivo no Tempo” – que propõe incentivar aproveitamento adequado de áreas sub-utilizadas da cidade, por meio de penalização aos proprietários que retêm terras para especulação
• “Estabelecimento de Zonas Especiais de Interesse Social” – que propõe reservar áreas bem localizadas da cidade para construção de moradias destinadas às classes menos favorecidas.

2) Sabedores de que o Plano Diretor é hoje mais do que uma lei de regulação de uso do solo e deve ser o instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e expansão urbana, sendo portanto uma parte integrante do processo de planejamento municipal, pergunta-se:

2.1) Como o seu plano de governo pretende ajustar-se às diretrizes e prioridades contidas no Plano Diretor do Município?

2.2) Como será feita a vinculação do Plano Plurianual, das Diretrizes Orçamentárias e do Orçamento Anual ao Plano Diretor Municipal, sabendo que isso é obrigatório segundo o artigo 40 do Estatuto da Cidade?

3) Pra poder governar uma cidade que vem acumulando problemas, muitos deles por falta de planejamento urbano, qual a prioridade que sua gestão dará para finalização/ aprovação/ implementação do Plano Diretor e a prioridade que dará na formação de equipe técnica para o planejamento da cidade?

4) Cumprir a Lei do Estatuto da Cidade é essencialmente respeitar as diretrizes previstas no seu art. 2º em todas as ações públicas e privadas. Em especial com relação à diretriz de gestão democrática na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano, pergunta-se:

4.1) Como sua gestão pretende realizar o necessário diálogo entre a Câmara de Vereadores e a nova instância de gestão democrática prevista no Estatuto da Cidade, o Conselho da Cidade?

Baixe o documento aqui (PDF): pergunte ao seu candidato (Elaboração do Texto: Alexandre Fernandes e Edson Cattoni)

Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como

[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[…].

A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

Terreno à espera de valorização em Campo Grande MS. À esquerda é possível ver sua localização central  (em amarelo estão destacadas as duas principais avenidas da cidade). Fonte: google Earth

A forma básica da especulação

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.).

Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária. Elaboração: Renato Saboya.

Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos com boa infra-estrutura são mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de acessibilidade. Seu preço, por consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.

Outra forma de melhoria da localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, o que por si só torna sua acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.

Por que a especulação imobiliária é injusta?

Como vimos, o que se chama de “melhoria” de uma localização é o processo através do qual a qualidade da localização de um terreno em relação à disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a outras atividades e centros de interesse) é aumentada. Dessa forma, os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-los, sem que nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser, é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no caso das infra-estruturas,  e por outros proprietários privados.

Para entender esse ponto de vista, é interessante fazer uma comparação: imagine um empreendedor qualquer, que queira ter lucro através da realização de uma determinada atividade. Para conseguir isso, ele tem que investir uma certa quantia de capital e correr um risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Os ganhos, por sua vez, também serão proporcionais ao risco corrido. Ele presta um serviço que, de uma maneira ou de outra, é útil à coletividade e, em troca desse serviço prestado, recebe sua compensação financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.

Por outro lado, o especulador imobiliário que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso não está contribuindo em nada para a sociedade. Não gera empregos, não presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros prejuízos para a coletividade, conforme será visto mais adiante. Ainda assim, por causa da valorização imobiliária conseguida através de investimentos feitos por outros setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.

A dispersão urbana e a especulação

Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.

Especulação imobiliária decorrente da “periferização”. Elaboração: Renato Saboya.

Com isso, o “ranking” de localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma nova “pior” localização. As outras localizações, por consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais “distantes” da pior localização e mais próximas das áreas mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano. Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela adição de novas piores localizações, seu preço sobe automaticamente.

Na maioria das vezes, esse mecanismo está associado também à forma mais básica da especulação imobiliária, uma vez que deve ser feita provisão de infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem localizados, valorizando-os ainda mais.

Os problemas urbanos gerados pela especulação imobiliária

Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais. A infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e subutilizada em outras, tornando-se, em ambos os casos, mais cara em relação ao número de pessoas atendidas.

As dificuldades de deslocamento da população de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades, também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa, que aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A urbanização de “piores” localizações empurra a ocupação para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que os novos moradores têm que percorrer acabam aumentando.

Outra possível consequência da retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de deslocamento gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se desloca. Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de não estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.

Possíveis soluções

Diante da constatação desse problemas advindos da especulação imobiliária, alguns instrumentos urbanísticos vêm sendo utilizados para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados pelo Estatuto da Cidade.

O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infra-estrutura.

A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder público em infra-estrutura decorrentes do aumento de densidade acarretado por aquelas edificações cuja área ultrapasse a área do terreno (coeficiente 1).

A contribuição de melhoria permite que o poder público cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do investimento.

Entretanto, a aplicação de tais instrumentos nem sempre são implementadas, mesmo com a nova leva de planos diretores participativos, principalmente por causa de hábitos e crenças há muito tempo arraigados na cultura do brasileiro. Como explicar a alguém que sempre viu seus pais e avós segurando a venda de terras para esperar os melhores preços que agora ele não poderá mais fazer isso, sob pena de pagar mais impostos? Tarefa difícil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja possível modificar essa mentalidade e criar cidades mais justas para todos.

Referências bibliográficas

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

Veja também:

• Especulação imobiliária virtual
• Outorga Onerosa do Direito de Construir
• Condomínios fechados